כל מה שצריך לדעת לפני ששוכרים דירה
עם עשרות קופצים על כל דירה והיצע נמוך שמקפיץ את המחירים, כוח המיקוח של מחפשי הדירות הולך וקטן. יחד עם זאת, חוזה שכירות הוא בעל השלכות כספיות ומרחיקות לכת ולכן, צריך להקפיד ולבדוק היטב את מכלול ההתחייבויות. מבדיקת זהותו של המשכיר, דרך הבטוחות הכספיות שתדרשו להעניק ועד לסעיפים הבעייתים בחוזה - מדריך . וגם מה עושים כשלא מוצאים
פעם שאלנו הנאה הדירה בעיניך, הנאים השכנים? אבל היום הסטנדרטים משתנים. במצב של שוק הדירות להשכרה היום, במיוחד באזור המרכז, עם עשרות קופצים על כל דירה ומחירים מופקעים, חשים שוכרים רבים ובצדק כי הם נמצאים בעמדה חלשה מזו של בעלי הדירות. יחד עם זאת, התורים המשתרכים מחוץ לכלה המיועדת לא צריכים למנוע מכם כשוכרים עמידה על זכויות בסיסיות ובדיקה של תנאי החוזה, גם במחיר של כיתות רגליים נוסף. כי כידוע, לפעמים ניסיון לחסוך כסף, עלול להביא להוצאות גדולות עוד יותר.
לבדוק מיהו בעל הדירה
שוכרים - אחד הדברים הבסיסיים ביותר שעליכם לוודא הוא כי העומד מולכם אכן אוחז בזכויות המקרקעין בדירה אותה הוא מבקש להשכיר. הבירור פשוט, בקשו מבעל הנכס להציג בפניכם נסח טאבו, הצליבו את הפרטים עם תעודת הזהות שלו ואם מדובר בעו"ד בקשו לראות ייפוי כוח.
בידקו היטב את ארבעת הקירות, אך גם את הסביבה. פתחו את החלונות, הדלתות, הפעילו את המזגנים, בדקו את מערכות החשמל והאינסטלציה.
ואז לאחר ההתרשמות החיצונית, כמובן שמגיעים לסוגיית שכר הדירה. בחודשים האחרונים היינו עדים למהפכות שחווה שער הדולר. שוכרים רבים זכו אמנם ליהנות תקופה מסוימת מדולר אטרקטיבי סביב רמת ארבעה השקלים, אך מכיוון שבסוף כל ירידה יש עלייה, ומכיוון שרבים מבעלי הדירות נוהגים בין כה להבטיח עצמם במנגנון שונים, מומלץ לקבוע שכר דירה בשקלים. לא הצלחתם להסכים על מנגנון שיקלי? נסו לקבוע עם המשכיר שער דולר קבוע, שלפיו יתבצעו התשלומים בתקופת השכירות. הצמדה כפולה לדולר או למדד – מאוד לא מומלצת.
שטר בטחון - הבטוחה הכי סבירה מבחינתכם
אל תופתעו אם יבקשו מכם לראות תלושי משכורת, או להביא בטוחות אחרות ליכולתכם לעמוד בתשלום דמי השכירות. לעניין זה נהוגים 3 סוגים של בטוחות, כאשר האופציה הכי פחות דרקונית בעבורכם היא שטר הביטחון.
השטר, אותו ניתן לרכוש תמורת תשלום סמלי בסניפי הדואר, אינו מעניק למשכיר בטוחה ממשית אלא נותן לו יתרון ואפשרות לפתוח כנגד השוכר תיק בהוצאה לפועל, תוך שהוא מדלג על שלב התביעה. אולם, מכיוון שהשוכר יכול להגיש התנגדות לשטר ולגרור את המשכיר בכל זאת להתפלפלות משפטית ארוכה הרי שהוא מאבד די הרבה מהאפקטיביות שלו. ובכל זאת, שטר בטחון הוא בטוחה נפוצה, בשל אלמנט ההרתעה ומהטעם שהוא עדיין מעניק למשכיר יתרון בהוכחת החוב ובהליך של עיקול ולכן חשוב לא לשכוח לקבלו בחזרה בסיום השכירות.
במקביל, חשוב גם להכיר את יתר הבטוחות המקובלות והשלכותיהן. כך, יכול המשכיר לדרוש ערבים שהיא הבטוחה האפקטיבית דווקא לבעל הדירה (במיוחד מבחינת יכולת הפירעון). התועלת שמפיק המשכיר מקיומם נובעת גם מהלחץ המשמעותי אותו יפעילו הערבים על השוכר במידה ויפנו אליהם לאחר שזה יתחיל "לזייף" בקיום התחייבויותיו. קיומם של ערבים "טובים" גם מלמדת את בעל הדירה על טיבו של השוכר שלפניו.
בכל מקרה נסו להימנע ממתן ערבות בנקאית שהיא כשוט ביד המשכיר (בנוסף לעמלה הגבוהה שבצידה) שיכול לממש אותה בכל עת ללא התראה או נימוק וללא הוכחת נזק. בהמשך, רצוי לבדוק גם מהן הסיטואציות בהן יכול בעל הדירה להפעיל את הבטוחות ולעגן כי הדבר יתאפשר רק לאחר משלוח התראה. אם בכל זאת חתמתם על ערבות בנקאית, חשוב מאוד להגביל אותה בסכום ולרשום בחוזה שהיא ניתנת למימוש רק במקרה של הפרת סעיפים מסויימים בחוזה (אי תשלום דמי שכירות, אי פינוי גרימת נזק).
כמו כן, בעל הבית עשוי לדרוש המחאות לפקודת העירייה וחברת חשמל, השתדלו שלא לתת המחאות פתוחות או להגביל בחוזה את הסכום המקסימאלי לפירעונן. במועד עזיבת הדירה אל תשכחו לקבל בחזרה את כל ההמחאות והערבויות.
גם תיקונים בדירה עולים כסף
בנוסף, ומכיוון שלא רק שכר הדירה עולה כסף, יש להסדיר במפורש מי נושא בעלויות התיקונים. בדרך כלל מקובל לקבוע שבעלות ליקויים הנובעים מבלאי סביר של הדירה יישא בעליה ולא השוכר. לפיכך הקפידו לבדוק מה בדיוק אתם שוכרים (מומלץ לא לפסוח בבדיקה גם על סביבת המגורים), כך שלא יגולגל עליכם בלאי השוכרים הקודמים. הקפידו לבצע פרוטוקול מסירה שיתעד בדיוק את מצב כל המערכות בדירה שקיבלתם.
כמו כן, בררו מבעוד מועד את גובה הארנונה, ועד הבית, חשבון החשמל הממוצע ובדקו שבלוני הגז מלאים. חשוב לוודא שלא נשארו התחייבויות משוכרים קודמים ולבצע קריאה של המונים. במקביל, הקפידו לקבוע מהו המצב שבו תוחזר הדירה, מקובל לסכם כי תוחזר "במצבה כביום מסירתה למעט בלאי סביר" , וודאו שלא מחתימים אתכם על שיפוץ הדירה או על צביעתה בתום חוזה השכירות מה שיכול להסתכם בעלויות של כמה אלפי שקלים.
ואם בכסף עסקינן, זכרו שגם מעבר לדירה חדשה נושא בחובו עלויות כספיות לכן הקפידו להכניס לחוזה סעיף המעניק לכם אופציה נוספת להשכרת הדירה לתקופה מוסכמת וחשוב מכך – במחיר מוסכם. בנוסף, בקשו להכניס מנגנון של הפסקה מוקדמת של השכירות בכפוף להכנסת שוכר חלופי שייקח על עצמו את התחייבויותיכם והקפידו לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו למתן ההודעות המוקדמות.
תרחיש לא נדיר בכלל הוא שבעל הדירה מחליט למכור אותה במהלך תקופת השכירות. על מנת שלא תתקעו, נסו לסכם כי בכל מקרה מכירת הדירה תיעשה בכפוף להשלמת חוזה השכירות או בהודעה מוקדמת של כמה חודשים.
להקטין חשיפה לחובות השותפים
אם אתם שוכרים דירה עם שותפים, חשוב לוודא כי אתם חשופים כמה שפחות לחובות שותפכם, כי הערבויות נפרדות וכי חלוקת התשלומים ביניכם מוסדרת. אם אחד השותפים שלכם מעוניין לצאת מהשכירות לפני תומה, אל תקחו את חלקו על עצמכם והקפידו כי יוכנס שוכר חלופי שיחתום על החוזה מול בעל הנכס.
סעיף נוסף שבדרך כלל נחבא אל הכלים ומומלץ לשים אליו לב הוא עניין הביטוח. במקרה של שריפה למשל עשויים השוכר והמשכיר להיות חשופים לתביעה מצד בעלי הדירות שנפגעו בבניין לפיכך מומלץ לבדוק את חלוקת האחריות הביטוחית ביניכם לבין המשכיר. מקובל כי השוכר נושא בעליות הביטוח כלפי הרכוש והאחריות כלפי צד ג' וכי בעל הדירה הוא שאחראי לביטוח המבנה.
חוזים רבים מבחינים בין הפרה יסודית להפרה רגילה. אולם הפרה יסודית בדרך כלל עולה לכדי ביטול מיידי של החוזה ואפשרות למימוש הבטוחות. לפיכך מומלץ לצמצם כמה שניתן את התרחישים בגינם תיחשב ההפרה ליסודית רק למקרים עקרוניים ביותר כמו אי תשלום שכר דירה או אי פינוייה.
היזהרו גם שלא להסכים לפיצויים מוסכמים אותם יוכל בעל הנכס לגבות מכם די בקלות והוא מתווסף לכל סעד אחר שיגיע לו מכם. בדומה, נסו שלא לקבל סעיפים שניסוחם גורף מדי דו משמעי וגם וודאו שכל הסכמה בעל פה תקבל ביטוי בחוזה.
מעוניינים בפרטיות? וודאו כי בעל הדירה לא יכול לקפוץ לבקרכם כל אימת שירצה אלא בתיאום מראש ובשעה נוחה.
ומה עושים כשלא מוצאים?
הדירות שנחטפות כמו לחמניות חמות, התורים המשתרכים מחוץ לכל דירה פוטנציאלית, השוכרים הפוטנציאליים שמסכימים להוסיף גם 20% לערך הדירה – העיקר לזכות בה והעובדה שדירות רבות כבר בכלל לא מפורסמות והעסקה נחתמת לאחר שהדירה עברה מפה לאוזן, מחלישים עד מאוד את כוח המיקוח של מחפשי הדירות, כבר אמרנו (ראה מסגרת). אז לפני שמגיעים למצב בו כלו כל הקיצים ואין ברירה אלא לקחת את הדבר הראשון שנופל ליד ולחתום על כל סעיף שבעל הדירה מעוניין בו, הנה גם כמה עצות שיקלו עליכם (אולי) גם את מלאכת החיפוש.
קודם כל, היערכות. התחילו לחפש דירה מספיק זמן מראש, אל תהיו שאננים. נסו שלא להגיע לסוף אוגוסט בחיפוש האין סופי אחר חיפוש דירה, זוהי תקופת השיא מצד הסטודנטים ומצד המשפחות עם הילדים בגילאי גן בית ספר. אם מצאתם דירה איכותית קודם לכן, שיקלו "לבזבז" עליה דמי שכירות כפולים כדי להבטיח את עצמכם, הכל במסגרת התקציב כמובן.
בידקו בכל האתרים, בררו עם כל החברים ואל תזלזלו גם באמצעי הפרסום שנחשבים "מסורתיים" כמו עיתונים, לפעמים, בעיקר בעיתונים המקומיים ניתן בהחלט למצוא מציאות. אם באפשרותכם להרשות לעצמכם שירותי תיווך, וודאו כי המתווך מייצג את האינטרסים שלכם במלואם.
הגדירו לעצמכם טווח רחב ככל האפשר של מקומות גיאוגרפים פוטנציאליים, הגדירו לעצמכם גם רף מחיר מקסימלי ממנו אין באפשרותכם לחרוג. בצעו הכנה מוקדמת, נסו לברר כמה שפרטים אודות הדירה וכמובן אל תאחרו למועד שקבעת לראותה, להפך, מומלץ להקדים ואף לנצל את השהות לחקור את האזור.
ובעיקר, התאזרו בהרבה סבלנות. פשרה היא לא מילה גסה, אבל תלוי במה, אל תעשו ויתורים שיסבכו את חייכם אחר כך או שסתם לא ינעימו אותם. בהצלחה.
הכתבה הוכנה בסיוע עו"ד משה בן דוד ממשרד בן דוד, אברהם הכהן המתמחה במקרקעין ובסיוע עו"ד גיא קולן המתמחה בביטוח.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי
לפנייה לכתב/ת 
