עשר המכות של ענף הבנייה

מחנק האשראי

קבלנים המעוניינים לקבל מימון מהבנק לפרויקט חדש נתקלים כיום בדרישה להביא יותר ויותר הון עצמי לצורך מימון הפרויקט. התוצאה - קבלנים לא מקבלים מימון, פרויקטים מבוטלים או נדחים והמשמעות היא פחות ופחות התחלות בנייה חדשות. מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון אמר לאחרונה, כי חוסר היכולת של הקבלנים לקבל מימון מהבנקים יגרום למחסור בדירות חדשות, מה שישפיע על עלותן.

עוד בנושא:

• בכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות צפויים לרדת
• עמידר נכנסת למגרש של הגדולים
• הכנסת אישרה השכרת דירות ללא תשלום מע"מ
  

הפתרון - חברות המתמחות בהשלמת הון עצמי לקבלנים (חברות מזנין). טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל נדל"ן למגורים, אחת החברות העוסקות בתחום, מציין כי החברה פועלת כיום בהיקפים נרחבים, תוך שימוש בכמה מסלולים המסייעים לקבלנים להתגבר על מצוקת הנזילות.

מדובר בתעשייה שצמחה מאוד בשנים האחרונות בישראל. תעשייה זו כוללת העמדת חלק מההון העצמי הנדרש ליזם כבר בעת רכישת הקרקע ואפשרות לחילוץ הון מפרויקטים קיימים. חילוץ ההון מתבצע מפרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים, שבהם הקבלן כבר מכר חלק מהדירות אולם עדיין אינו יכול לשחרר את ההון העצמי המושקע בפרויקטים ובהלוואות גישור.  

ועדות התכנון

במחקר שערכה אשתקד פירמת BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים, עלה כי אחד הגורמים המשפיעים ישירות על עליית מחירי הדיור בישראל, הנו הסחבת הביורוקרטית המשמעותית בגופי התכנון המחוזיים והמקומיים. קבלן אשר רכש קרקע עשוי להמתין עד כעשר שנים להשלמת הליכי התכנון.

המחקר מצא כי הסכום שרוכש דירה נאלץ לשלם לקבלן כתוצאה מהעיכובים הביורוקרטיים ביחס לאישורי תכניות הבנייה ברשויות השונות, מגיע עד ל־11.6% ממחירה של דירה ממוצעת בתל אביב.

מינהל מקרקעי ישראל

בימים שבהם ראש הממשלה החדש הופך מערכת ממשלתית למטרה לחיסול או לפחות לחיתוך עמוק, אין להתפלא שאותה מערכת נמצאת בחלק העליון של רשימת המכות. הרפורמה של ביבי נתניהו אמורה לגרום לשיפור בשיווק קרקעות והוצאת הטיפול בחוכרים לגופים חיצוניים יעילים יותר. בהתאחדות הקבלנים כבר למודי רפורמות, ומקווים שהפעם זה באמת ייצא אל הפועל.

פייגלין טוען כי המינהל מנוהל על ידי פקידים נטולי אינטרס, ללא תוכנית אב מסודרת או כל חזון לעתיד. "בשביל שאפשר יהיה להשמיש קרקעות, צריך לפתח כבישים שיאפשרו את הדרך אליהן, ולעניין זה צריך קודם כל פיתוח תשתיות. ברגע שאין תכנון תשתיות, כבישים, תנועה וכדומה, אי אפשר להפשיר קרקעות לבנייה", הוא מסביר.

תכנון וביצוע של מערכות תשתית לוקחים שנים, ומה שמתוכנן היום ייהפך לקרקע זמינה רק בעוד חמש שנים לפחות. כמות המכרזים המתפרסמת מדי שנה מספיקה רק לרבע מהקרקעות הנדרשות.

היטלים ומיסוי

אין עוד ענף שבו פונקצית המיסוי והאגרות מורכבת ומסועפת כמו ענף הבנייה בישראל. המסים, האגרות וההיטלים שחלים על יזם שרוצה להזיז כאן אבן, הם בלתי נתפסים. זה מתחיל במע"מ על הקרקע, מע"מ על הפיתוח ובהמשך מע"מ על כל דירה שנמכרת. זאת לצד מס הכנסה, שמעבר למס הקבוע על מכירת הדירות, הופך את היזם למעין מסלקה של כל קבלני המשנה.

אחריהם יגיעו גם מס רכישה והיטלי פיתוח, מסים שאין לאיש כלים לבדוק או לאמת את שיעורם. עוד מס בולט - מס שבח, המוטל על יזם שמבקש להכניס שותף בקרקע בבעלותו, או חלילה להעביר בעלות מחברה א' לחברה ב'.

חוזים ומכרזים

לא רק היטלים ומסים יש בענף הבנייה למכביר. בישראל יש כ־200 סוגי חוזי התקשרות שונים בין רשויות וגופים ממשלתיים וציבוריים ובין קבלנים. קבלנים שמבצעים עבודות פיתוח עבור המדינה ייתקלו בכל פרויקט בחוזה שונה לגמרי. גם כאן הקבלנים זקוקים ליועצים ופרשנים שעוזרים להם "לתרגם" את החוזה או המכרז. ובעולם? במרבית מדינות העולם המערבי נעשות ההתקשרויות עם חוזה אחיד אחד המקובל על כולם (חוזה פידיק) המייצר ודאות ושקיפות בין כל הצדדים לחוזה.

מחסור בעובדים

בענף הבנייה בולט בשנים האחרונות מחסור חמור בעובדים, בעיקר עובדים מקצועיים בעבודות השלד (בנאים, רצפים, טייחים וכדומה). העבודות בוצעו בעבר על ידי עובדים פלסטינים ואחר כך על ידי עובדים זרים שהמכסה שלהם הולכת ומצטמצמת בשנים האחרונות. המשמעות היא עלייה מתמדת במשך הבנייה של דירה בישראל העומד כיום על 25 חודשים בממוצע. השפעה נוספת היא עלייה בעלות הבנייה.

התנגדויות

בשנים האחרונות צומחת המודעות הציבורית להגשת התנגדויות לתוכניות בניין עיר והתנגדויות להליכי היתר. עו"ד אפרת לרנר ממשרד עורכי הדין יגנס, טויסטר בירן ושות' מציינת כי זכות ההתנגדות היא זכות חשובה, אולם מדובר בהליך שמהווה במקרים רבים גורם מעכב של תוכניות.

ההתנגדות מוגשת עד חודשיים ואף יותר לאחר פרסום התוכנית. לאחר ההחלטה של ועדת התכנון יש אפשרות לצדדים לערער כך שהליך יכול להימשך שנים מספר.

לרנר מספרת כי בוועדות התכנון מכירים גם את "המתנגדים הסדרתיים" - כך לדוגמה תושב קריית שמואל הגיש התנגדות לתוכנית של החברה הכלכלית של קריית מוצקין לבניית אולם רב־תכליתי שישמש בעיקר לאירועי תרבות לתושבים. התושב טען כי בניית תיאטרון תגרום לפגיעה באזור. הוועדה המקומית דחתה את התנגדותו, ואף הוא עצמו חזר בו בעת הדיון והודה שאינו מתנגד לתוכנית, אך הוא הצליח לעצור את הבנייה לשלושה חודשים.

סכסוכים משפטיים

הסכסוכים המשפטיים בענף הבנייה היו תמיד נפוצים מאוד. הליך משפטי בערכאה ראשונה נמשך לרוב כמה שנים, והדיון בערעורים נמשך כמה שנים נוספות. עו"ד נגה לוין, שותפה במשרד עורכי הדין פלאט, לוין בן עמי, נותנת דוגמה של 30 דיירי בניין באשדוד, שהגישו בשנת 1997 תביעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב כנגד הקבלן בסכום של 2.8 מיליון שקל בגין ליקויי בנייה. הקבלן גלגל את התביעה על קבלן המשנה, חברת המעליות והחברה העירונית לפיתוח אשדוד, וההליך נמשך 12 שנות דיון, עבר ארבעה שופטים וחמישה מפקחים על הביצוע והסתיים בפשרה מחוץ לבית המשפט.

גופים ירוקים

בשנים האחרונות הגופים הירוקים שמו להם למטרה להתנגד כמעט לכל פרויקט מתוכנן. לעתים המטרות של המאבק שלהם צודקות, אבל כאשר הגופים הירוקים מתנגדים, לדוגמה, לבנייה לגובה, המשמעות היא שבסופו של יום ייבנו יותר מבנים נמוכים על חשבון שטחים ירוקים.

במשך שנים התנגדו גופים ירוקים לבנייה במרכז ירושלים. המחסור בדירות הביא ליוזמה להקמת תוכנית ספדייה על שטחים ירוקים נרחבים. היוזמה בוטלה אבל המחסור בדירות נותר על כנו.  

הפקעות

עו"ד צבי שוב, מומחה לדיני תכנון ובנייה, מסביר כי הפקעת קרקע היא אחת המכות האיומות ביותר על בעלי הקרקעות. הפקעות המקרקעין בישראל מבוססות כיום על חוקים רבים ושונים, חלקם מקורם עוד בתקופת המנדט. עובדה זו יוצרת סבך של הוראות שלמעט בודדים העוסקים בתחום, קשה עד מאוד לשלוט ברזיהן והתוצאה הנה כמעט תמיד פיצוי נמוך לבעלים שאינם בקיאים בתחום.

מעבר לכך, הרשויות המפקיעות לא הפנימו תמיד כי המטרה הנה לתת פיצוי ראוי לבעלים שמצאו עצמם יום אחד ללא מקרקעיהם ובשל כך מן הראוי היה לתת להם פיצוי שעולה אף על שווי הקרקע. לא רק שהפיצוי המוצע הוא בדרך כלל מגוחך, גם בעלי הקרקע חייב לשכור שירותי עורך דין, שמאי ועוד על מנת לנסות ולקבל לאחר שנים רבות את הפיצוי המגיע לו.