מחירי הנדל"ן המשרדי בת"א צנחו ב-36%

מחירי השכרת המשרדים בתל אביב ירדו בשנה האחרונה, מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2008, בשיעור ניכר של 35.7% - יותר משליש. כך עולה מסקר שנערך על ידי חברת ייעוץ הנדל"ן הגדולה CB Richard Ellis.

הסקר, שבוחן את מחירי המשרדים ושטחי הקמעונאות להשכרה, מראה שאלו צנחו ברוב הערים הגדולות באירופה, אפריקה והמזרח התיכון. מבין 49 ערים שנסקרו, צניחת מחירי המשרדים השנתית בתל אביב היא השלישית בגודלה - קודמות לה רק קייב שבאוקראינה (צניחה של 64.7%) ומוסקבה שברוסיה (צניחה של 41.8%).

למרות זאת, ברבעון השני של 2009 שמרו מחירי השכרת המשרדים בתל אביב על יציבות, כפי שעשו ב־22 ערים אחרות, בהן ברלין, רומא ואמסטרדם. ב־26 ערים נרשמו ברבעון ירידות מחירים, כשגם כאן מובילות קייב ומוסקבה את הטבלה, עם ירידות של 25% ו־16%, בהתאמה.

"הירידה במחירי המשרדים בתל אביב היתה הדרגתית", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל קבוצת מאן נכסים. "זה לא שבחודש אחד צנחו מחירי המשרדים בתל אביב ב־35%. הירידה החלה בסוף שנת 2008. מדי חודש בחודשו ירדו מחירי המשרדים בכמה אחוזים, שהצטברו בסופו של דבר לכ־35%".

לדברי מוקמל, הסיבה הראשית לכך היא פגיעתו של המשבר הכלכלי העולמי בחברות הפיננסים, ההייטק והשירותים ובבעלי המקצועות החופשיים. "הפגיעה בסקטורים אלה", מסביר מוקמל, "הביאה אותם לפנות שטחים נרחבים בבנייני משרדים בתל אביב. כתוצאה מכך היצע המשרדים הלך וגדל, לעומת הביקוש שהלך וקטן. זה הביא את מחירי המשרדים לירידות אטיות בכל חודש, שבסופו של דבר הצטברו".

לפי הסקר, מחיר שכירת משרדים בתל אביב הוא כ־203 אירו בשנה למ"ר (1,122 שקל), והעיר היקרה ביותר באזור בתחום זה היא דובאי שבאיחוד האמירויות, שבה השכירות הממוצעת היא של 995 יורו למ"ר (5,472 שקל) לשנה. מיד אחריה נמצא האזור היקר ביותר באירופה, הווסט אנד בלונדון, שבו השכירות השנתית הממוצעת היא של 931 אירו למ"ר (5,122 שקל) בשנה.

מוסקבה, למרות הצניחה במחירים, עומדת במקום השלישי עם דמי שכירות של 754 אירו למ"ר (4,150 שקל) בממוצע בשנה. גם קייב, שבה היתה כאמור הצניחה הגדולה ביותר במחירים, עדיין יקרה מתל אביב, ובה השכירות השנתית היא של 271 אירו למ"ר (1,494 שקל).

"הנתונים אינם מדויקים", אומרת עדינה קופר, מנכ"לית משותפת בקבוצת נת"מ ויו"ר ועדת השמאות הבינלאומית של קוליירס אינטרנשיונל, אירופה והמזרח התיכון. "אני לא יודעת על בסיס מה נעשתה המדידה. בארץ יש בעיה להסתמך על נתוני סגירה של עסקאות, כי אין כאן שקיפות. הדרך היחידה לקבל את הנתונים הקרובים ביותר לשטח היא לעשות מה שאנחנו עושים - לדבר עם בעלי הנכסים בלבד, לבדוק את המחיר המבוקש ולערוך השוואה לנכסים זמינים".

קופר מספרת שלפי הנתונים של קבוצת נת"מ, המתייחסים למחירים מסוף יוני 2008 עד סוף יוני 2009, נמדדה ירידה של 21.3% במחירי שכירות המשרדים. "המדידה שערכנו מתחילת השנה", ממשיכה ומספרת קופר, "מראה ירידה של 17%. צריך להביא בחשבון שתמיד יש פער בין המחיר המבוקש לבין המחיר שנסגר בפועל. יכול להיות פער של כ־10% בין הנתונים הללו".

קייב חוזרת ל־2004

את טבלת הירידות מובילות, כאמור, קייב ומוסקבה. כיום אפשר לשכור משרד בדרגה הגבוהה ביותר בבירת אוקראינה תמורת כ־360 דולר למ"ר לשנה. ההיצע בעיר רק ממשיך לגדול, ומתחילת השנה טיפס ב־4.4%, וכיום מונה כ־9,350 נכסים פנויים. המתווכים המקומיים אופטימיים פחות מאשר אנשיCB Richard Ellis ומעריכים שהמחיר הממוצע בשוק עומד על 290 דולר למ"ר בשנה (כ־1,160 שקל) - ושב בחזרה לרמה של שנת 2004, ערב הבום הנדל"ני שפקד את המדינה.

שוק המשרדים במוסקבה, שהיתה רק לפני שנה העיר היקרה ביותר באירופה לעסקים, כולל כיום כ־11 מיליון מ"ר, שבנייתם של כ־10% מהם הושלמה השנה. לפי הערכות של מתווכי נדל"ן מקומיים, מתחילת 2009 הושכרו בעיר לא יותר מ־400 אלף מ"ר. לדברי המתווכים, מחירי הנכסים להשכרה במקומות המבוקשים ביותר בעיר נעים בין 500 ל־800 דולר לשנה (2,000–4,100 שקל), בעוד שערב המשבר אפשר היה למצוא במחיר זה רק משרד עלוב בפרברי העיר. משרד צנוע אפשר לשכור היום תמורת 240 דולר בממוצע למ"ר לשנה.

ב־CB Richard Ellis מציינים שלקוחות המחדשים חוזי שכירות דורשים הנחות של 30%–50% לעומת השנה הקודמת. לאור זה, אנליסטים מאמינים כי שוק הנדל"ן העסקי בשתי הערים הללו רחוק מנקודת השפל, ועד סוף שנת 2009 עתיד לאבד עוד 10%–20% מערכו.

בעיה בספרד

גם בגוש האירו המצב בשוק הנדל"ן העסקי לא היה מזהיר ברבעון האחרון. מחירי השכרת המשרדים ירדו ברבעון השני של 2009 ב־8.9% בממוצע לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ואילו לעומת הרבעון הראשון נרשמה ירידה מתונה של 2.9%. נתונים אלו מעידים לדעת המומחים על כך שהשפל כבר הגיע, וכעת צפויה התייצבות מחירים שאחריה ניתן יהיה לדבר על התאוששות.

ירידה חדה צפויה אולי בספרד: לאחרונה פרסמה חברת התיווך הבריטית גרוסבנור הערכה שלפיה מחירי הנדל"ן העסקי בספרד ירדו בעוד 40% לפני שהשוק יגיע לשפל. עד כה הם איבדו כ־14% בממוצע מערכם. לפי הסקר של CB Richard Ellis, מחירי שכירות המשרדים בברצלונה צנחו בשנה האחרונה ב־18.2%, מתוכם 4.3% ברבעון השני של 2009. בסך הכל ירדו המחירים בעיר ב־19.6% מאז השיא. במדריד, בירת ספרד, המצב גרוע יותר: בשנה האחרונה צנחו מחירי השכירות המשרדית ב־22.2%, מתוכם 7.4% ברבעון האחרון.

למרות זאת, יש גם מקומות שבהן נרשמו עליות מחירים: העלייה השנתית הגבוהה ביותר במחירי שכירות המשרדים נרשמה בסקר באיסטנבול שבטורקיה, שבה עלו המחירים ב־14.3%. גם בערים המרכזיות באיטליה,רומא ומילאנו, נרשמה עלייה של 10% ו־14.6%, בהתאמה. המחירים בז'נבה שבשוויץ עלו ב־2.5%, ואילו בסופיה, בירת בולגריה, נרשמה עלייה שנתית מזערית של 0.6%.

אז הגענו לתחתית?

קופר, לעומתו, אופטימית פחות: "אנחנו עדיין לא רואים התייצבות במחירים", היא אומרת. "יכול להיות שאנחנו מתקרבים לתחתית - אבל אנחנו עדיין לא שם. אי אפשר לדעת בוודאות מה יהיה בהמשך".

בהכנת הכתבה השתתפו אורי חודי, דותן לוי ואולגה ויניאר