מי יפוצץ את בועת הנדל"ן? בטח שלא אטיאס

שועלי שוק ההון מכירים סיגנל מאוד משמעותי לתחילת סוף העליות בבורסה - ברגע שכולם מדברים עליה... ידוע הסיפור שכאשר אתה נכנס למונית, ונהג המונית לוחש כממתיק סוד שיש לו טיפ על ישראמקו, והמחסנאי בחברה שלך מדבר על הנפקת אלווריון בנאסד"ק, זה מעיד כאלף מונים שהחגיגה הסתיימה ושהגענו לשיא. מעכשיו הכיוון יהיה למטה.

כאשר ההמון הגדול, ולא תמיד החכם, מתיימר להגיד שמחיר 40 דולר למניית טבע זה ממש זול, יכול להיות שהוא צודק, אבל אני מוכן לשים את כספי על כך שאותו נהג מונית מעולם לא העיף מבט על תזרים המזומנים של טבע ולא סקר את דו"ח הדירקטוריון שלה. מעכשיו זה שוק של חובבנים. והכרישים תמיד אוכלים את הסרדינים, אף פעם לא להיפך.

תפתחו עיתונים כלכליים, בעצם עזבו אתכם - פתחו סתם עיתון, חוץ מעיתון דיסני - כל הכותרות מדברות על נדל"ן. כל דירה שנמכרת ברחוב "נופלי הטירה" או ברחוב "משכנתאסקי" במחיר של תקציב משרד הביטחון מקבלת כותרת. כל עיתונאי שמעוניין בהדי הטוקבקיסטים ירשום נדל"ן בכותרת ואחר כך יעסוק בנהמות הפינגווינים בזנזיבר, ויקבל מאות טוקבקים של יש בועה/אין בועה.

כמעט כל מכרי שוקלים למכור ו/או לקנות נדל"ן. כולנו יודעים בדיוק כמה שווה הנכס ברשותנו ולכולנו עולה בראש מחשבה האם לנצל את המצב ולזוז, להשכיר, או לגדול. נראה שרובנו שוכחים שאת לוח המונופול איפסנו בסוף יום כיפור, וכולם מגלגלים מיליונים על רחוב דיזנגוף, המושבה הגרמנית, הערים הכי שוות בארץ וכו'.

מה קרה, כולם השתגעו? הרי מדובר במיליונים שרובנו לא נחסוך כל החיים גם אם נאכל פיתות ונשתה מים. בדיוק כמו הסיפור של שוק המניות, ברגע ששיחת יום שישי מתעסקת באינטנסיביות בנדל"ן והמיליונים הפיקטיבים רצים להם בין השיניים - זה הסימן שהטירוף בשיא והירידה בוא תבוא. השאלה היא רק מתי?

הפופוליזם בעיצומו

כמובן שהפופוליסטים וקברניטי העם קופצים על העגלה המשתקשקת. ח"כ יואל חסון (קדימה) הציע הכרה בהוצאות הריבית על המשכנתא לאלו שרוכשים דירה ראשונה, כל עוד ערך הדירה מתחת למיליון שקל. ועוד הוא טוען, כי זה יוריד את מחיר הדירות.

ממבט ראשון ההצעה הגיונית - חברתית, ובטח שאני בעדה. ממבט שני, רוב אלו שקונים דירה ראשונה, ובמחיר של פחות ממיליון שקל, איך לומר, לא משלמים מס. הם עדיין בתחילת חייהם, מרוויחים משכורות בינוניות, וכעת יצטרכו להגיש דו"חות שנתיים למס הכנסה? (דבר שירפה את ידיהם של רוב רובם).

מה שבטוח זה, שאת מחיר הנדל"ן זה דווקא יעלה. צודקת ככל שתהיה ההצעה, היא תיתן אפשרות מימון טובה יותר לרובד מסוים מהעם, וברגע שיש יותר אפשרות לרכוש - המחיר עולה ובטח שלא יורד.

ואז מגיע שר השיכון אריאל אטיאס מלא בכוונות טובות ו"מציף" את השוק בקרקעות חדשות. משום מה את הגל הראשון הוא ריכז בבית שמש. בית שמש היא עיר נחמדה, אבל מגזרית למדי בלשון המעטה. בכל זאת השר מש"ס, למה ציפיתם? מה יהיה בגל השני? אם הוא שוב ירכז אותו בבני ברק או במקומות דומים אני מוותר על התענוג.

אין ספק שפתיחת שערי הקרקעות תעצור את עליית המחירים, אולם אני בספק אם תביא לירידה המיוחלת. תור המידפקים על משרדי המכירות יירד, וכל עוד הקרקעות הן על הנייר או בשלבי בניה התחלתיים, אנשים אופטימים ייקנו על סמך תכנון מקדמי. אולם המחיר לא יירד, מהסיבה הפשוטה שלאף אחד לא יהיה אינטרס להוריד אותו.

המחיר יירד רק כאשר לפתע יתחילו לעמוד דירות ריקות והקבלנים, מלחץ תשלום המימון לבנקים, יתחילו לשחרר את הדירות במחירים שלא קיוו לקבל. כלומר, ממחשבותיו הרצויות של אטיאס ועד השלב שבו הבניינים יעמדו מוכנים עם דירות ריקות, יחלפו להן לפחות שנתיים.

הריבית היא התשובה

אז איך בכל זאת ייירדו המחירים? אני תולה זאת בריבית. אני מציע תסריט הזוי שיכול להתממש, כאשר הסינים יתחילו לזרוק את האג"חים של אמריקה לעזאזל (ויש כבר דיונים על זה), והעולם יהיה מוצף בדולרים שערכם ירד עוד ועוד. האינפלציה של אמריקה תתחיל אז לטפס ובעקבותיה גם הריבית.

כמו כל דבר - אנו נייבא גם את זה מאמריקה. האינפלציה והריבית יתחילו לטפס גם אצלנו, מעבר להעלאת הריבית הצפויה גם כך על ידי בנק ישראל, על רקע ההתאוששות מהמיתון.

לוקחי המשכנתאות של 800,000 שקל ומיליון שקל בריבית הפריים יתחילו לכרוע תחת ההחזר הצומח במהירות - המשכנתא תקפוץ מ-4000 שקל בחודש ל-6000 שקל, ואז הרוכשים יתחילו למכור בלחץ את הנדל"ן שנרכש במחיר מופקע מלכתחילה.

רק אז ייכנסו לשוק החכמים הגדולים באמת, אלה שפועלים תמיד נגד המגמה, וייהנו מהמחירים - שיירדו סוף סוף. הכרישים תמיד אוכלים את הסרדינים - זוכרים?

יהודה מודעי הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית. ניתן לשלוח דוא"ל אישי ל-Yehudam7@gmail.com