מדריך ללקיחת משכנתא

עבור רוב האנשים רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר וקרוב לוודאי גם שמדובר בעסקה הגדולה ביותר שיעשו ביימי חייהם. רכישת דירה היא, כידוע, עניין יקר ומצריכה סכומים גבוהים, כאלה שאינם מצויים בכיסו של אדם ממוצע. בדיוק לעניין זה נוצרה הלוואת המשכנתא.

מהי משכנתא?

המשכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, השעבוד מוסר כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.

מי נותן הלוואת משכנתא?

את הלוואת המשכנתא ניתן לקבל בדרך כלל באמצעות הבנקים השונים. ישנם שני סוגי הלוואות האחד – הלוואה לרכישת נכס שניתנת מכספי הבנק. הלוואה זו נקראת "הלוואה בנקאית". הסוג השני הינו הלוואה הניתנת במסגרת סיוע מדיני לזכאים מחוסרי דיור. הלוואה זו מכונה הלוואת זכאות והיא מיועדת לזכאים העומדים בקריטריונים שהמדינה קבעה עליהם נפרט בהמשך.

מהו גובה הלוואת המשכנתא שניתן לקבל?

הבנקים מעניקים הלוואות משכנתא בשיעור מימון המגיע עד לכ- 75% משווי הנכס, בהתאם לסוג הלווה ויכולת ההחזר החודשית שלו. אם,. שווי הנכס נקבע על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת שמאי מקרקעין, לפי הנמוך מביניהם.

מי זכאי לקבל הלוואת משכנתא?

כאמור, הלוואה בנקאית יכול לקבל כל מי שמציג בטחונות מספיקים, ויכולת החזר על פיהם גם יקבע גובה הסכום שיקבל. הלוואת זכאות יכולים לקבל מי שעונים לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר כגון: זוגות צעירים, עולים חדשים, חסרי דיור, רווקים מעל גיל 30 ומשפחות חד הוריות.

גובה ההלוואת זכאות , הנקראת גם הלוואה תקציבית, נקבע בהתאם לפרמטרים כמו גיל הלווים, מספר בני המשפחה ומספר שנות הנישואים. על פי כללי משרד השיכון, ככל שגיל הלווים גבוה יותר, מספר ילדיהם ומספר האחים והאחיות שלהם גדול יותר ומספר שנות נישואיהם רב יותר, כך הם מקבלים יותר נקודות, והן אלה המזכות אותם בהלוואה גדולה יותר.

בנוסף, רכישת דירה ביישובים הנמצאים באזורי עדיפות על פי הגדרת הממשלה מקנה זכות לסיוע נוסף מעבר לזכאות האישית הבסיסית. זכות זו נקראת הלוואת מקום.

במקרים רבים ההלוואה הניתנת מכספי משרד השיכון נמוכה מעלות הנכס הנרכש, ולכן נדרשת גם הלוואה משלימה מכספי הבנק. סכום ההלוואת הזכאות נקבע על ידי הממשלה, ובשילוב עם הלוואה מכספי הבנק ניתן לקבל שיעורי מימון גבוהים , העשויים להגיע לכ- 90% מערך הנכס.

מה הם סוגי ההלוואות הקיימים?

הבנקים משווקים סוגים רבים של משכנתאות, הנבדלות זו מזו בכמה פרמטרים: סוג ההצמדה (למדד, לדולר או לריבית הפריים), סוג ההלוואה (בריבית קבועה או בריבית משתנה) ובמסלולי הפירעון (תשלום חודשי קבוע, תשלום חודשי יורד או פירעון שוטף).

נציג להלן את סוגי ההלוואות העיקריים:

הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד

בהלוואה מסוג זה שיעור הריבית קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי של ההלוואה, המורכב מקרן וריבית, ידוע מראש וצמוד למדד המחירים לצרכן. שיטת חישוב ההלוואה היא על פי תחשיב קבוע הנקרא "לוח שפיצר". יש לציין כי ברוב ההלוואות מסוג זה פירעון מוקדם כרוך בתשלום עמלה.

הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד

ההחזר החודשי של ההלוואה, המורכב מקרן וריבית, צמוד למדד המחירים לצרכן. אחת לתקופה מסויימת שנקבעת מראש, הריבית משתנה בהתאם למנגנון אובייקטיבי חיצוני הקבוע בהסכם ההלוואה, בצירוף תוספת שנקבעת במועד נטילתה. הריבית ידועה מראש רק ביחס לתקופה הראשונה של ההלוואה. כאמור, התשלום משתנה ב"תחנת" שינוי הריבית (דוגמה למנגנון אובייקטיבי חיצוני: שיעור הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל) יש לציין כי בהלוואה בריבית משתנה, אם הפירעון המוקדם נעשה ביום שינוי הריבית לא תיגבה עמלת פירעון מוקדם (למעט עמלה תפעולית).

הלוואה לא צמודה על בסיס פריים

הקרן והריבית לא צמודים למדד המחירים לצרכן, כי אם לריבית הפריים - ריבית הנגזרת מגובה הריבית שמפרסם בנק ישראל, בתוספת של 1.5%. התשלום משתנה בהתאם לשיעורי ריבית הפריים המתפרסמים בכל חודש, בצירוף תוספת או הפחתה שנקבעו בהסכם ההלוואה.

הלוואה צמודת מט"ח

מסלולים אלו צמודים לדולר או לאירו לתקופה של עד 25 שנה, שעור הריבית ייקבע לפי הנמוך מבין: עלות גיוס של הבנק לכספים מתאימים לתקופת עדכון הריבית בתוספת קבועה מראש או ריבית הליבור המתאימה בתוספת "שעור תוספת" כפי שיקבע באישור ההלוואה האחרון ע"י הבנק. ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.

ההחלטה איזה סוג של הלוואה לקחת תלויה במשתנים כלכליים שונים, כגון מדד המחירים לצרכן, ציפיות לשינויי ריבית ושער מטבע ועוד, וביכולת ההחזר העתידית של הלווה. אז איזו הלוואה יכולה להתאים לי? על כך במדריך הבא.