מהי הלוואת המשכנתא המתאימה לי?

קיימים סוגים שונים של הלוואות משכנתא בתנאים שונים. גם נהלי הבנקים לעניין העמדת ההלוואות עשויים להיות שונים ותלויים בגורמים רבים.

הדבר החשוב ביותר הוא להתאים את תנאי ההלוואה ליכולת הכלכלית שלכם. בהקשר זה, יש צורך לבצע תכנון פיננסי כולל לגבי היכולת לעמוד בהחזר ההלוואה וההתאמה להכנסתכם.

יש לבנות את הרכב ההלוואה המתאים ולחשב את ההחזר החודשי להרכב שבחרתם. ייתכן שהמסקנה שתעלה מהתכנון הפיננסי היא שכדאי לבדוק עסקת רכישה אחרת, זולה יותר, או לשנות את הרכב ההלוואה ותנאיה.

מהו ההחזר החודשי הרצוי ביותר ביחס להכנסה?

ההחזר החודשי האופטימלי תלוי במספר גורמים, כגון גובה ההכנסה נטו למשק הבית, התחייבויות קבועות נוספות של משק הבית, מספר הנפשות ועוד.

ככלל, רצוי שההחזר החודשי לא יעלה על 25%-30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. עם זאת, הבנק מאשר את הרכב ההלוואה וההחזר החודשי הנגזר ממנו רק לאחר בחינת הנתונים האישיים שלכם בעת הגשת בקשה להלוואה.

שיקול נוסף בבחירת משכנתא הוא מצבכם הפיננסי הנוכחי והשינויים הצפויים בעתיד כגון, קופת גמל שעתידה להשתחרר, הרחבת המשפחה, הגדלת הכנסה, פרישה וכד'. כל אלה מאפשרים לך לנצל הזדמנויות ולחסוך כסף רב.

למי שצפוי לקבל סכום כסף גדול בעתיד, למשל, כדאי לקחת חלק מההלוואה במסלולים גמישים, המאפשרים פירעון מוקדם ללא תשלום עמלה (כגון: הלוואה לא צמודה, הלוואה צמודה למט"ח, הלוואה צמודה למדד, או הלוואה בריבית משתנה).

באיזה מסלול לבחור?

בחירת מסלול ההצמדה צריכה להיקבע בהתאם להכנסותיו של הלווה. אם הכנסתו צמודה למדד, הגיוני שייקח הלוואה צמודת מדד. אם, להבדיל, יש לו הכנסות דולריות, מן הראוי שישקול ליטול הלוואה דולרית.

למעשה, המסלול הדולרי נפוץ בעיקר בקרב תושבי חוץ ורק מעטים מקרב תושבי ישראל משתמשים במסלול זה.

גם מסלולי הפירעון צריכים להיקבע לפי כושר ההחזר. לבנקים יש תוכניות רבות ומגוונות, כאלה המאפשרות דחיית תשלומי הקרן, תשלום מופחת של הקרן בראשית תקופת ההלוואה והגדלת התשלומים בהמשך. גם כאן יש משקל רב לתזרים ההכנסות של הלווה.

לזוגות צעירים, שרמת הכנסתם נמוכה, אך הם מצויים על מסלול מקצועי המבטיח שיפור בהכנסות בהמשך, כדאי לשקול נטילת הלוואה עם החזרים נמוכים בהתחלה וגדלים עם הזמן.

מסלול הריבית המשתנה מבוסס על הלוואה לתקופה ארוכה, עם תחנת ביניים אחרי שנה, שנתיים או חמש, שבהן הריבית משתנה בהתאם למצב השוק.

יש לשים לב בתכניות הללו שכן הבנקים יכולים לצרף לקוחות למסלול זה בריבית נמוכה יחסית, אך ריבית החידוש (כעבור שנה, שנתיים או חמש) עשויה להיות גבוהה מריבית השוק. לכן, יש לשים לב בעת חתימה על הסכם ההלוואה לסעיף הקטן שמציין את מנגנון החידוש (בדרך כלל התעריף הרשמי של הבנק גבוה בשיעור של עד 0.5% מריבית השוק).

יתרון נוסף של הריבית המשתנה, הוא האפשרות לפרוע את ההלוואה ללא קנס. אם הלווה זוכה בירושה, או מקבל סכום כסף חד פעמי (למשל מפירעון של קרן השתלמות), הוא יכול לפרוע את ההלוואה או את חלקה ולא לשלם קנס. אגב, ניתן למצוא בשוק גם מסלולי הלוואה בריבית קבועה המאפשרים פירעון מוקדם ללא קנס.

בכל מקרה, הלוואה בריבית משתנה טובה ללווה כאשר הריבית נמצאת במגמת ירידה, ורעה כאשר הריבית במגמת עלייה.

אם הריבית בשוק המשכנתאות נחשבת לנמוכה, כדאי לשקול לקיחת הלוואה בריבית קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה.

מומלץ לשקול שילוב של כמה מסלולי הלוואה (ריבית קבועה/משתנה, צמוד דולר/מדד) במשכנתא אחת. כך ניתן גם לנצל הזדמנות ומאידך להקטין סיכונים.

כמה עצות שימושיות

קחו בחשבון כמה עצות נוספות טרם לקיחת המשכנתא:

• אפשר ומומלץ בהחלט לנהל משא ומתן עם הבנק על תנאי ההלוואה. חשוב לקבל הצעות ממספר בנקים, להשוות ולבחור במתאימה ביותר. התנאים שחשוב במיוחד להשוות: סכום ההלוואה, שיעור הריבית, סכום העמלות המשולמות לבנק, תקופת ההלוואה, אופן תשלום ההלוואה והתנאים לפירעון מוקדם של ההלוואה.
  

• הקפידו שההשוואות בין הבנקים תיעשינה לגבי סוגים זהים של הלוואות. (למשל: אין משמעות להשוואה של הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה להלוואה צמודה למדד בריבית משתנה).
  

• הקפידו להשוות לא רק את שיעורי הריבית השונים שיוצעו לכם על ידי הבנקים, אלא גם את סכומי העמלות שתידרשו לשלם, ובעיקר את העלות האפקטיבית של ההלוואה.
  

• חשוב לתת לנציג הבנק מידע מדויק על הצרכים האישיים שלכם ועל מגבלות רלוונטיות, אם יש כאלה. הדבר יקל עליו למצוא את ההלוואה המתאימה לכם ביותר.
  

• עליכם לדעת מהו הסכום שבו יחויב חשבונכם בכל חודש, ואם ישנן עלויות נוספות שהבנק יכול לחייב אתכם במהלך תקופת ההלוואה (כגון עמלות שוטפות למיניהן).