אתם בקבוצת רכישה? לא בטוח שתקבלו משכנתא
הבנקים מקשים על מתן הלוואות לחברים בקבוצות רכישה. כדי לקבל משכנתא תהיו חייבים לעמוד בכמה קריטריונים שלא קיימים בהלוואה אישית
הבנקים אינם מקלים על קבוצות הרכישה, שמטרתן להוזיל את מחירי הדירות לכל רוכש. כאן אין משמעות למשכנתא האישית. באחרונה נולד מושג חדש: ריבית סיטונית לכל חברי הקבוצה. אז איך לוקחים משכנתא כדי להשתתף בחגיגה הנדל"נית?
כללי המשחק שונים בקבוצות רכישה, ויש דברים שכדאי לדעת לפני החתימה. חשוב למצוא את המימון האופטימלי והזול ביותר. "המימון תלוי בניסיון וההבנה של מנהלי הקבוצה", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות.
מה מומלץ לברר בעת הצטרפות לקבוצת רכישה בכל הקשור לבנקים?
רצוי להתעניין עם מנהלי הקבוצה אם יש בנק שאישר מימון לפרויקט. אם אין, יש לבחון מה יקרה אם הבנק לא יאשר את הפרויקט. צריך לברר מהם אחוזי המימון שאישר הבנק כדי להבין כמה הון עצמי להביא. מומלץ להקדים ולפנות לבנק למשכנתאות כדי לבדוק אם אתם עומדים בקריטריונים לקבלת הלוואה בסכום המבוקש, וכדאי לברר אם לפרויקט יש עלויות נוספות שאינן מקבלות מימון.
כחלק מקבוצת רכישה, האם אני חייב לקחת משכנתא גם אם יש לי ההון הדרוש?
גם אם רוכש מחזיק במלוא הסכום, הוא נדרש לחתום על חוזה הלוואה עם הבנק מאחר שהמימון הוא מרכיב עיקרי בפרויקט הקבוצתי. הבנק דורש מכל חבר לפתוח תיק משכנתא כדי שיוכל להזרים את חלקו.
אוכל לקחת משכנתא בכל בנק שארצה?
לא. כל החברים בקבוצת הרכישה חייבים לקחת משכנתא באותו בנק מלווה.
מהו ההליך לאישור הפרויקט בבנק המלווה?
שני שלבים: הראשון - אישור עקרוני של המיזם לאחר הצגת נתוני הפרויקט לבנק. השני - אישור אישי של כל אחד מחברי הקבוצה לפי גובה ההלוואה האישית שלו בהתאם לחלקו. כדי לאשר את המיזם מול הבנק, על מנהלי הקבוצה להגיש את דו"ח השמאות שבו מפורטות עלויות הקרקע, הבנייה, הפיקוח, הייעוץ המשפטי וכו' עד לסיום הבנייה. השמאי מעריך כמה תעלה כל דירה ומשווה את המחיר למקובל בשוק. ההפרש שנוצר הוא הרווח היזמי של הקבוצה. ככל שהרווח היזמי הצפוי גבוה יותר ומידת הסיכון נמוכה יותר, כך יהיה מוכן הבנק לממן את העסקה באחוזים גבוהים יותר.
איך קובע הבנק את אחוזי המימון?
בכל מקרה, הבנק מממן לכל היותר עד 70% מעלות הפרויקט, ואת 30% הנותרים על הרוכש להביא ממקורותיו. ככל שהפרויקט נראה טוב יותר על הנייר ונמצא באזור ביקוש, כך אחוזי המימון של הבנק יהיו קרובים יותר ל-70%.
הבנק מאשר כל רוכש אישית?
כן. הבנק מאשר את כל חברי הקבוצה באופן פרטני על סכום המשכנתא המרבי שהם יכולים לקבל לפי נתוניו האישיים כמו הכנסות, היסטוריית אשראי, גיל וכו.' אם אחד מחברי הקבוצה לא יאושר, חובה על הקבוצה להחליפו.
מה קורה לאחר אישור הפרויקט והרוכשים על ידי הבנק?
הבנק יפעל לשחרר את כספי הפרויקט ישירות לחשבון המלווה לפי התקדמות הבנייה. בכל שלב ישלח הבנק מפקח שיבחן את התקדמות הפרויקט. כל עוד ההתקדמות משביעת רצון, הבנק ישחרר כספים עד לסיום הבנייה.
מה קורה אם עלויות הפרויקט גבוהות מהתחזית?
כל עוד הבנייה מתקדמת ללא בעיות, הבנק ישחרר כספים בשביל העלויות הנוספות כל עוד הוא נשאר באותם אחוזי מימון. כלומר, אם אושרו 60% מימון מכלל הפרויקט, יממן הבנק 60% מהתוספת.
האם ניתן להתחיל לשלם את המשכנתא לאחר סיום הבנייה?
במסלולים מסוימים ניתן לדחות את תשלומי הקרן לאחר סיום הבנייה ולשאת רק בתשלומי הריבית.
הכתבה התפרסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
מושג חדש: ריבית סיטונית
צילום: זום 77
מומלצים
