טרנד קבוצות הרכישה - למי זה מתאים? מדריך

זו הפעם השלישית ב- 5 השנים האחרונות שאלונה ואלי מוצאים עצמם מחפשים דירה. בפעם הראשונה בעלת הבית העלתה את דמי השכירות באחוזים ניכרים והם נאלצו לעזוב, בפעם השנייה הם נפלו על בניין שבדיוק נחתם בו פינוי-בינוי, כך שזמנם בדירה נקצב, והפעם, להפתעתם הרבה, הבן-האובד-שמעולם-לא-שמעו-עליו של בעל הבית שלהם, חזר מחו"ל, והוא מבקש להשתכן בדירתם.

אלונה המורה, שבדיוק מתכננת הריון, מאמינה שהגיע הזמן לדירה משלהם, כך שהילדה לעתיד שלהם תגדל עם חברים מהשכונה (כאלו שהכירה בטיפת חלב בין חיסון לחיסון). מאחר וגם אלי אינו מכניס משכורת גבוהה בשלב זה, בני הזוג החליטו לנסות לקבל משכנתא בגובה של כ-600 אלף שקל שגם אותה קרוב לוודאי שלא יצליחו להחזיר לפני שייכנסו לדיור מוגן.

לאחר קצת גירודים מההורים וקרן השתלמות שנפתחה הצליחו להגיע כמעט ל- 800 אלף שקל, ולעיניהם הלא-נובורישיות-בעליל, היה נראה כי מדובר בסכום מכובד בהחלט.

חודש שלם אלונה פקדה סוכנויות תיווך, תלשה מודעות מעצים וחרשה את כל מודעות המכירה שעלו ברשת, ושוב ושוב התעלמה מטיזרים שונים כגון: "מתגבשת קבוצת רכישה אטרקטיבית" או "לחץ כאן ותרוויח חצי מיליון שקל!".אחרי שראתה מספר מציאות, שהתאימו לכיסה אך לא לצרכיה, שקלה להתייאש באופן סופי, אך דקה לפני שהעבירה למועדפים את עמוד "ההשכרה", החליטה להקליק על המודעה המרצדת שהבטיחה "דירות יוקרה ב-800 אלף שקל בלבד". היא מילאה את הפרטים ולחצה SEND.

. 

מה זה בכלל קבוצת רכישה?  

והנה, כמו פטריות אחרי הגשם, צצות להן קבוצות הרכישה בזו אחר זו, מאיימות להכות את השיטה ולכווץ את המחירים, ונראה כאילו צירוף המילים "הטרנד החם בעולם הנדל"ן" נוצר במיוחד עבורן. מה זה בדיוק, למי זה מתאים, למה יוצאים נגדן, ומי...? כל התשובות להלן.

הרעיון הבסיסי

נתחיל מהרעיון הבסיסי, שהוא גאוני בפשטותו: במקום לקנות דירה מוכנה שמישהו אחר "הכין" עבורנו: רכש קרקע, בדק ותכנן, שיווק ופרסם, רץ הלך וחזר, החזיק עובדים ומערכות שלמות, וכמובן דרש עבורה מחיר גבוה, שמגלם את כל אותן עלויות שהיו לו, בואו פשוט נתאגד ביחד – מספר אנשים פרטיים – ונעשה את זה לבד, בלעדיו: נרכוש בעצמנו את המגרש, נקבל בעצמנו הצעות מאדריכל וקבלן, נבקש מהם לתכנן ולבנות בניין בדיוק כמו שבא לנו, כולל עיצוב הפנים, תהיה לנו שליטה מלאה על העלויות, לא נצטרך לשלם בדרך לאף אחד שכר ייזום, שיווק או פרסום, ונקבל בסוף את הזכות לבחור לנו את הדירה המושלמת, במיקום המושלם ובמחיר המושלם (ועוד ב-15%, 20% ויש המבטיחים גם 30% חסכון בעלות הסופית).

אז מהם בדיוק היתרונות של קבוצת רכישה על פני רכישה מקבלן?

כאמור, היתרון הגדול והניכר של רכישה בקבוצה הוא העובדה שהדירה אמורה בסופו של יום להיות הרבה יותר זולה מאחותה שמוצעת על ידי הקבלן, בשל מרכיב עלויות היזם-קבלן והרווח שלו. בשיטת "ההרכבה העצמית" לא תידרשו לשלם לקבלן/יזם המסורתי שכר על כל העבודה שלקחתם על עצמכם, שבמידה והייתם רוכשים את הדירה ממנו, הייתם צריכים לשלם עליה.

מדובר בעלויותיו במימון רכישת הקרקע (כולל מיסוי), תכנון, השגת היתרי בנייה, פרסום ושיווק, מימון בניה ותשלומי אגרות, כח אדם וכמובן הרווח שהיזם היה גורף לעצמו כדי שישתלם לו לרוץ עבורכם. מחיר זה גם מגלם את כל הסיכונים שהוא לקח, כגון מצב שלא יצליח למכור, הוצאות מימון שגדלות, אחזקת מלאי, ייעוץ משפטי שוטף ועוד. בשוק מדברים על חסכון של 10% - 15% רק בפן הזה.

המארגן  

באותם מקרים בהם שילמתם למארגן סכומים נכבדים, הרווח הנקי שיוותר לכם (בהשוואה לעסקת קבלן), יקטן כמובן, אך למרות הפיחות בחסכון שלכם, אם קיבלתם מארגן טוב – לפניכם מצרך חשוב לאין שיעור:

הוא מהווה יד מכוונת, מקשר בין השותפים לקבוצה, ולוקח אחריות על הביוקרטיה מתחילתה ועד סופה. קיימים כיום מספר מארגנים מוכרים וטובים בשוק, אשר ניהלו ומנהלים עדיין קבוצות שהצליחו או שאמורות להצליח, ושטוענים שלמרות שהם גובים שכר גבוה, הם בכל זאת מצליחים לחסוך לרוכשים שלהם אחוזים מאוד נכבדים במחיר הדירה הסופי.

2. חסכון בתשלום מס  

גורמים ומשתנים רבים, שחלקם כלל אינם בידיעתכם, משחקים פה תפקיד, ויכול להיות בסופו של יום ה"חסכון" יהיה מינורי לחלוטין, אם בכלל.

חשוב לדעת כי רשויות המס, ובית המשפט המגבה אותן, מחפשות תמיד את מהות העסקה האמיתית, וממסות את העסקה בהתאם. לכן חובה תמיד לפנות ליועץ מס מקצועי, על מנת שיבדוק את כל ההשלכות של ההתנהלות הספציפית של קבוצת הרכישה שאתם נמנים על חבריה, ויספק לכם תשובות ברורות. רשויות המס הוציאו הוראת ביצוע אשר מבהירה מתי יכירו בקבוצת רכישה ומתי לא, ובין היתר יילקחו בחשבון הפרסומים של הפרוייקט, הקשר בין המארגן לקבלן המבצע, אפשרות הרוכש לתכנן את הבניין ועוד.

בנוסף קחו בחשבון, שאם חלילה תיאלצו להתעמת עם רשויות המס (שיטענו כי בניגוד למה שהצהרתם, רכשתם בפועל דירה גמורה) – במקרה כזה ההליך כולו עלול להתעכב: ויכוחים משפטיים (אם תבחרו להתווכח), יעלו לכם הרבה כסף וזמן, ובינתיים הקרקע לא תירשם על שמכם עד שההליך יסתיים.

3. הנאים השכנים בעיניך?  

4. מעורבות הקונה בתכנון  

5. יחסי רוכש - קבלן – יתרונות  

בקבוצת רכישה הקבלן החליף תפקיד, הוא כבר לא מי שמכר לכם דירה, אלא כעת הוא נבחר לעבוד עבורכם, ואתם "הבוסים" שלו. ביכולתכם לשלוט על העלויות שלו, להפעיל כנגדו סנקציות במידה ואינו עומד בלו"ז שנקבע, ואפילו להחליפו. כמובן שככל שכוח הקנייה שלכם עולה (קבוצה גדולה ומסודרת), כך תוכלו להשיג ממנו מפרט טכני עשיר יותר, ברמת גימור גבוהה יותר, וכולי, וזהו יתרון גדול.

גם תלותכם במצבו הפיננסי פחותה כאשר אתם רוכשים בקבוצה, מאחר ופשיטת רגל שלו לא תפגע בכם באותו אופן, וגם כאן תוכלו לחייבו להוציא לכם פוליסת ביטוח וערבויות שונות שיבטיחו אתכם בזמנים קשים.  

אליה וקוץ בה: אילו חסרונות של קבוצת הרכישה יש לקחת בחשבון 

 ואולם, בכל הנוגע לקבלן, לשיטה יש גם חסרונות. חוק המכר שחל על קבלן, ומחייב אותו לנהוג באופן מסויים כלפי הרוכשים – אינו חל בקבוצת רכישה. הסיבה היא שקבוצת הרכישה נכנסה לעסקה בשלב מוקדם יותר מאשר בעסקה "רגילה" (כבר בשלב רכישת הקרקע), ולכן ההתייחסות המשפטית אליה היא כאילו הייתה הקבלן בעצמה.

וכאן אנו מגיעים לחסרון הגדול ביותר של הקבוצות – והוא אותו ערפל האופף את המוצר הסופי. לעיתים תיתקלו בביטויים כמו: "אולי", "צפוי להיות" ו- "בתקווה", וזה אחד ההבדלים הגדולים מעסקת קבלן, בה המחיר הוא סופי, מועד הכניסה נקוב פלוס סנקציות על איחור, והמפרט חתום וברור.

"פריצת" תקציב היא מצב בו אתם מתבקשים לשלם סכומי כסף נוספים במהלך התהליך עצמו, מבלי שהייתם ערוכים לכך. הפריצה היא הגיונית ואפילו מתבקשת, מאחר והשירותים השונים, כמו בנייה למשל, מוענקים במשך שנים ואין ערובה כי מחירם לא יעלה, קבלני משנה לא יפרו חוזים, ועוד.

בעניין זה, דו"ח "0" משמאי איכותי ומקצועי, שישכיל לקרב אתכם ככל הניתן לעלות הריאלית של הדירה הסופית, כולל ניתוח סיכונים, הינו בגדר חובה, ואל תחתמו על שום מסמך, גם לא זיכרון דברים וכדומה – לפני שהתייעצתם עם עו"ד הבקי ומומחה בתחום.

כאשר רכשתם קרקע ללא היתר בנייה, והמארגן אינו מקצועי מספיק על מנת לקדם את התב"ע הנדרשת, אי הוודאות גדלה, וזאת מאחר וקשה מאד לדעת לבטח מתי קרקע חקלאית תופשר לבנייה למשל, או מתי יתקבל ההיתר הנכסף מהוועדה. תיאורטית, תוכלו להיות בסוף בעלים גאים של חלק יחסי מבור ענק באדמה, ותו לא, ללא שום צפי ריאלי לתחילת בניה. לעומת זאת, אם מדובר בקרקע מוכנה לבנייה, עם היתרים מתאימים, אתם יכולים להיות הרבה יותר רגועים.

ומה אם ההליך נמצא "בשלבים מתקדמים", אך היתר בפועל – אין? 

אדריכל, מהנדס, שמאי, עו"ד – כולם אנשי מקצוע שתפקידם לבדוק את המצב לאשורו ולאמוד את הסיכון עבורכם.

כדאי גם להכיר את המושג התנגדות, שזו הדרך הפורמאלית שבה יוכל כל שכן, גוף מתחרה או עמותה ירוקה להביע את דעתו האישית על המגדל בו אתם מצפים לגור. גם כאן מומלץ לחשוב פעמיים לפני שרוכשים פנטהאוז בקומה 45, כשההיתר הנוכחי מאפשר לבנות 14 קומות בלבד.

כבר כעת ניתן למצוא סנוניות ראשונות של מקרים בהם התנגדות התושבים באזור מעכבת את התקדמות הבנייה. כדאי לדעת כי אכזבות יכולות להירשם לא רק בתחום החניות או הקומות; גם אם אלונה ואלי יגלו ש- 4 החדרים הם חדרי ארונות, או שלמרפסת השמש אסור להרכיב פרגולה, זו בעיה לא פשוטה, וחשיבות הייעוץ המקצועי המקדים גדולה.

4. תשלום מיידי בגין רכיב הקרקע  

ברכישה "רגילה", ההון העצמי הנדרש בהתחלה הוא נמוך יחסית, ויתרת התשלום נפרסת בהתאם להתקדמות עבודות הבנייה או הסכמות אחרות עם הקבלן. קבוצת רכישה לעומת זאת, כבר בהתחלה יש להזרים את מלוא הסכום עבור הקרקע (40% או יותר מערך הדירה), בעוד שהדירה עצמה צפויה להיות מוכנה למגורים רק אחרי שנתיים-שלוש.

נוצר מצב שזוג צעיר כמו אלי ואלונה, שאין להם 350 אלף שקל זמינים, יצטרכו לקחת הלוואה מיידית, ולהחזיר אותה במקביל לתשלום שוטף של דמי שכירות, זאת במשך כ-3 שנים. כמובן שניתן לבדוק פתרונות שונים שמערכת הבנקאות מציעה, כמו סוגי הלוואות שלא מחייבים תשלום מההתחלה ("בלון" למשל), אך עדיין, בהכללה גסה, ניתן להניח כי מי שיש לו סכום ראשוני לרכישת הקרקע בצד, ושרוכש את הדירה כדירה נוספת או לצרכי השקעה, יעבור את המשוכות הללו ביתר קלות מאשר אלונה ואלי שלנו.

שוב, מארגן מצויין וקרקע מעולה יכולים להקל עליכם, בעוד שחאפריות תוביל לשימוש מוגבר במשככי כאבים: בכל מקרה, יידרשו מכם אורך רוח (מחכים למפתח), גמישות (שינויים והפתעות), אסרטיביות (התנהלות מול בעלי מקצוע ורשויות), וכן יכולת להיטמע בקבוצה ולוותר על רצונותיך למען הכלל (הרוב קובע).  

לסיכום 

ההחלטה היא אישית לחלוטין ותלויה בזהות מארגן, ברווח האמיתי הצפוי לכם, וביכולת הכלכלית שלכם. לאלונה ואלי, שמעותיהם וצעדיהם מדודים, נמליץ להימנע מההרפתקה הנוכחית שמתי אירגן, ושמריחה לא משהו, ולחפש אחת שמתאימה יותר לצרכיהם, ובה יצטרכו ליישם את כל מה שלמדו היום.

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il