איך בונים תביעה נגד הקבלן שפישל?
הדירה קטנה יותר ממה שהובטח בפרוספקט? נכנסת רטיבות לחדר האמבטיה? האריחים החיצוניים נופלים? מדריך לתובע
לא נדיר שקבלנים לא עומדים בהבטחותיהם ובסעיפי חוזה, ולרוכשים מתברר שקיבלו נכס בשטח קטן יותר מזה שציפו לו, ואחר כך לך תתבע. לא נדיר גם שאחרי הכניסה לדירה מתגלים פגמים שונים, מרטיבות ועד נשירת אריחים.
לכאורה זה נראה קרב אבוד וחסר סיכוי: אדם פרטי מתמודד מול סוללת עורכי דין של חברת הבנייה, אבל יש לא מעט סיפורי הצלחה. השופטים דווקא מזדהים ומגלים הבנה לדיירים שחשים מרומים, אבל בית המשפט מתפוצץ: 3,000 תביעות מצטברות בכל שנה. גם הבוררויות הן כבר משרה מלאה.
- ועדת הכספים אישרה: הטבות לבנייה להשכרה
- רפורמת נתניהו: אישור בנייה תוך 90 יום
- להשכרה לצעירים: דירות בנגב ובגליל בחצי מחיר
כך, למשל, 14 רוכשי דירות טענו להטעיה בפרויקט מגורים יוקרתי באשדוד. לטענתם, בעוד שבפרוספקטים תואר המיזם כמפואר וברמות תכנון ובנייה גבוהות ביותר, בפועל רמת הבינוי והגימור שלו הייתה ירודה - באופן שפוגע בערכן של הדירות, שגם היו קטנות משמעותית מהשטח שפורסם בפרוספקטים, במידה שגורמת ירידה ניכרת בערכן. עו"ד עודד ישראלי טען בשמם, כי "התנהגותן של הנתבעות מנוגדת אף לחוק הגנת הצרכן, אשר אוסר על עוסקים להטעות צרכנים ביחס לפרטים מהותיים בעסקה". בית המשפט קיבל את התביעות וחייב את החברה בפיצויים של 70 עד 90 אלף שקל לכל משפחה.
אחד הגורמים לריבוי התביעות הנוגעות לגודל הדירה הוא חוסר בהירות המושג "שטח דירה ברוטו". הוראות חוק המכר (דירות), המחייבות את הקבלן לצרף מפרט ותשריט (תרשים) לחוזה, לא הביאו להבהרת המושג. גם פסיקות שונות של בתי משפט שונים לא תרמו להבהרתו.
הבעיה היא שחברה קבלנית נוהגת לכלול בשטח הדירה, במסגרת פרסומיה, את החלק היחסי של הדירה בשטח המשותף של הבניין (חדרי מדרגות, חצר, פיר המעלית וכו'), וכן את השטח שמתחת לקירות החיצוניים של הבניין. אלא שהצרכן, רוכש הדירה, מתעניין בשטח הדירה נטו.
והקבלנים משלמים על הטעיות הדיירים: בית משפט השלום בתל-אביב קבע לאחרונה, למשל, כי קבלן יפצה רוכשי דירה בסכום של 215 אלף שקל, לאחר שהתברר שהדירה שמסר לרוכשים קטנה מכפי שהתחייב בחוזה. הדירה הייתה אמורה להיות בשטח של 143 מ"ר עם מרפסת בשטח של 90 מ"ר, אלא שמהנדס שבדק את הדירה קבע כי גודלה הוא 104.8 מ"ר ועוד 78.6 מ"ר בלבד במרפסות.
בכל מקרה, מומלץ לרוכשי דירות מחברות קבלניות לבדוק היטב את כוונת הקבלן בציון שטח דירה ברוטו ולדרוש הבהרות למונח הזה. במקביל על הרוכש לבחון בקפידה את התשריט שעל החברה הקבלנית לצרף לחוזה ולבדוק אם המופיע בו עולה בקנה אחד עם הסבריו של הקבלן. חשוב מאוד לדאוג כי כל ההבטחות, התרשימים והמודלים שהקבלן מציג במשרדי המכירות יהוו חלק מחייב מהחוזה כנספח. כדאי לבדוק את החוזה עם עורך דין, שכן במקרים רבים הקבלן דואג להוסיף הוראה הפוכה השוללת את תוקפם של הפרוספקטים.
לא כדאי לנפח את סכומי התביעה
לא רק ענייני שטחים מאפיינים מאבקי דיירים-קבלנים. כך, למשל, שני דיירים בבניין יוקרתי במרכז תל-אביב, אשר הפסיפס החיצוני שבו נשר ובחניונים נשטפו רכבי היוקרה מדי חורף בנזילות מהתקרות, החליטו לתבוע את הקבלן. שני הדיירים התעקשו לנהל הליך ממושך כנגד הקבלן והצליחו, בעזרתו של עו"ד ד"ר רוי בר-קהן, לקבל צו עשה המחייב את הקבלן לתקן את הליקויים (ולא רק פיצוי). עלות התיקונים נאמדה על ידי הקבלן במאות אלפי שקלים.
בכל מקרה של הגשת תביעה, חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע מיומן שיכול לבדוק את התאמת הדירה לחוק ולמפרט או את איכות הבנייה, בהתאם לנושא הבנייה. עם זאת, לא תמיד יש מקום לתבוע את הקבלן. במצבים רבים קבלת חוות דעת מתאימה ונכונה אשר מועברת לקבלן, וביצוע תיקונים על ידו, יכולים לפתור את הליקויים ללא צורך בהליכי בית המשפט. בהקשר זה, כמו בהיבטים אחרים של תובענות, שיתוף פעולה בין הרוכש לקבלן יכול להיטיב עם שני הצדדים ולחסוך בעלויות רבות לכל הצדדים.
מכל מקום, גם אם מחליטים להגיש תביעה, יש לבחון כי סכומה אכן תואם את סכום הליקויים. בתי המשפט אינם רואים בעין יפה תובעים אשר מנפחים את תביעתם, וההשלכות של תביעות בסכומים גבוהים, המסתיימות בפסיקת סכומים נמוכים, יכולות להיות מבחינת התובע משמעותיות ביותר (אובדן אגרה מיותרת, שלילת הוצאות משפט ושלילת זכאות להחזר שכר טרחת עורך דין). כך גם לא כדאי להפריז בתביעת נזק שאינו ממוני, אשר מבחינת מדיניות, בתי המשפט כעניין שבעיקרון אינם מפריזים בפסיקתו.
הכתבה התפרסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
