הלוואה מההורים לרכישת דירה - מוכרת במס?

הזוגות הצעירים ששפר עליהם גורלם לרכוש דירה בבעלותם, בדרך כלל נעזרים בכספי סיוע מההורים, כמתנה או כהלוואה. אך לעתים תעוררות בעיות: קחו לדוגמה את דני ונעה שנישאו בשנת 2006 וקיבלו מהוריו של דני הלוואה לרכישת הדירה,ללא הסכם הלוואה ולא הבטיחו בשום צורה שהיא את החזר הכספים לכשהדירה תמכר. הנישואים עלו על שרטון ובמסגרת הסכם הגירושין נמכרה הדירה - בטרם חלפה שנה מהיום בו עברו להתגורר בה - ונאלצו לשלם יותר. 

• המטרה: דירה במיליון שקל
  

בני הזוג סברו לתומם כי מאחר שזוהי דירתם היחידה, והם לא מכרו בארבע השנים שום דירה אחרת, הם יהיו פטורים ממס שבח בגין מכירתה. מה רבה היתה הפתעתם לגלות כי שלטונות מס שבח סברו אחרת. מאחר והדירה נמכרה בחלוף פחות מארבע שנים ממועד רכישתה, היה עליהם לדווח מהו מקור הכספים לרכישת הדירה. הם דיווחו את האמת - כי הכספים נתקבלו מההורים. מס שבח ראה בכך לקניית דירה במתנה וחייב את העסקה במס שבח.

גירושין - לא סיפור נעים

סיפורם של דני ונועה מעלה שתי דילמות. האחת, כיצד ניתן להימנע מסיטואציה שבה למרות שיש לכם דירה אחת תחויבו בתשלום מס שבח על מכירת דירה שהכסף עבורה נתקבל מההורים. השניה, מניעת מצב שבו הכסף שניתן על ידי הורי אחד מבני הזוג, עובר לידי בן הזוג השני, כתוצאה מחלוקת רכוש הנובעת מהסכם גירושין. 

לענין חוק מס שבח, קודם כל כספים שניתנו במתנה ולא כהלוואה - חייבים במס. אם אין הסכם הלוואה והדירה שנרכשה נמכרת בתוך פחות מארבע שנים , עלול מס שבח לראות בכך דירה שניתנה במתנה ולחייב במס שבח.

כמו כן, לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה מהורי המוכר הוא לא גר בה - עד שיחלפו שלוש שנים מרכישתה על ידו. המוכר צריך לגור בדירה כשנתיים עד שיהיה זכאי לפטור - אם אינו נשוי; ושנה בלבד אם הוא נשוי. 

אם 50% ויותר מעלות הדירה ניתנה למוכר במתנה בטווח של 3 השנים שקדמו לרכישה - ייחשב כאילו הדירה ניתנה במתנה.  עם זאת, אם אפשר להוכיח כי ניתנה הלוואה, לא ישולם מס שבח במקרה שיש למכור הדירה וגם ההורים יהיו מובטחים במקרה של סכסוך במשפחה.

יש מה לעשות

מה המסקנה? עלינו להתגבר על אי הנעימות ולחתום על הסכם הלוואה. כך יובטחו זכויות המלווים; גם מומלץ לרשום הערת אזהרה בטאבו לפיה לא ניתן למכור הדירה או לשעבדה בלא שתושב ההלוואה. בכך לא רק הגנתם על עצמכם, אלא גם על ילדיכם הן במקרה פרידה והן במניעת חיוב בתשלום מס שבח.

כשמדובר במתנה, מוצע כי ההורה הנותן את המתנה יתעקש על חתימת הסכם ממון בו יוסכם בין בני הזוג. כך שבמקרה שיפרדו, הצד שהוריו נתן המתנה יזכה לחלק גדול יותר בדירה או לניכוי הסכום שנתקבל במתנה מהסכום בו תמכר הדירה.

הכותבת  היא עו"ד מומחית לדיני משפחה וירושות.