דירה יקרה: מדריך לתשלומי הארנונה

תשלומי הארנונה הם נטל נוסף ומשמעותי על התקציב המשפחתי ובית העסק. אולם, אם נכיר את הזכויות שיש לנו, ייתכן ונוכל להפחית את החוב. בעזרת עו"ד דרור יצחקי, מומחה במיסוי מוניציפאלי, נבדוק כיצד נוכל לשלם את הסכום המינימאלי בכפוף לחוק.

מהו תשלום ארנונה?

ארנונה כללית היא מס שנתי עירוני, בניגוד להיטל או לאגרה. הארנונה מוטלת על כלל המחזיקים ברשות המקומית, והיא נועדה לממן את הוצאות הרשות באופן כללי ולא בגין מתן שירות ספציפי כזה או אחר. כמו כל מס, לא צריכה להיות תלות בין תשלום הארנונה לבין כמות או איכות השירות.

כיצד נקבע גובה הארנונה?

החוק קובע כי הארנונה תוטל על פי תעריף קבוע לכל מ"ר. לכל רשות מקומית שיטת מדידה משלה.  יש רשויות שמחשבות את השטח לפי שטח נטו נטו כלומר שטח ריצפה בלבד, ללא השטח שמתחת לקירות הפנים או החוץ של המשרד. כך נוהגים למשל, בעיריית תל-אביב וירושלים.

יש רשויות שמודדות לפי שטח נטו כלומר שטח ריצפה למעט קירות חוץ, כגון עיריית חיפה. ואולם מרבית הרשויות מודדות בדרך כלל בשיטת הברוטו כלומר כולל שטח קירות פנים וחוץ.

יש רשויות שמוסיפות לשטח המדוד גם את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין או בקומה. בנוסף לכך יש רשויות שנוקטות בשיטת חישוב שונה לשטחים מסויימים כגון גלריות, סככות, מרפסות מקלטים, פירים, חללים, יחידות אטומות, יחידות בעלות גובה נמוך וכדומה.

האם יש חיוב ארנונה בדירה שלא מתגוררים בה?

פטור מלא מתשלום ארנונה ניתן לקבל כאשר מדובר בנכס ריק או בנכס לא ראוי לשימוש. במצב של נכס ריק הפטור מוגבל ל-6 חודשים והוא ניתן פעם אחת כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס.

לאחר שבעל הנכס קיבל את הפטור החד פעמי ל-6 חודשים, נשאלת השאלה מהו התעריף שראוי להחיל על הנכס במקרה שהוא ריק. בפרשת מבטחים קבע בית המשפט המחוזי בבאר-שבע כי תעריף הארנונה הראוי שיש להשית על נכס ריק, הינו התעריף הזול ביותר האפשרי מבין השימושים המותרים על פי דין.

לגבי נכס שאינו ראוי לשימוש, פסיקה שהתקבלה רק לאחרונה בבית המשפט העליון קובעת כי פטור מתשלום ארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש, אינו מוגבל בזמן ואינו כפוף למבחן הכלכלי.

הרשויות נהגו לטעון כי הפטור יעשה לפי המבחן הכלכלי, דהינו : " רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות, עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהנה מפטור.

הפסיקה בענין זה לא היתה אחידה ולכן בית המשפט העליון החליט לדון בתיקים אלו על מנת "לעשות סדר" בסוגיה. בית המשפט קבע שדי בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור, האם לא קיימת כדאיות כלכלית אובייקטיבית או עלות סבירה אחרת בהפיכת הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש.

עוד קבע בית המשפט השאלה היא עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר - האם הנכס ראוי או לא ראוי לשימוש?

דירה חדשה מקבלן, ממתי חל חוב הארנונה?

שאלה נוספת שעומדת לדיון לא פעם היא ממתי ניתן לחייב בארנונה בנין חדש שהוקם. סוגיה זו אינה חדלה מלהעסיק את בית המשפט. שאלה זו מטרידה בעיקר יזמים וקבלנים שאינם מצליחים למכור את הדירות או להשכיר את נכסים, שבנייתם הושלמה כמעט לחלוטין (למעט התאמות) ונותר רק לחבר את המבנה לתשתיות המים והחשמל.

במקרים רבים נוהגת הרשות לראות במועד מתן טופס 4 את המועד לחיוב בארנונה. במקרים אלה כל שנותר בידי הקבלן הוא לטעון כי טרם הושלמה בנית הנכס וכי אין מדובר ב"בנין" כי אם ב-"אדמת בנין" שאינה מחוייבת בארנונה.

מלבד המבחן הפורמלי של קבלת טופס 4 ישנם מבחני עזר נוספים אותם נוהג בית המשפט לבחון. מבחן אחד הוא המבחן הפונקציונאלי, כלומר מבחן האפשרות הממשית להשתמש בנכס נוכח מצבו. מבחן נוסף הוא המבחן המעשי, כלומר מבחן האיכלוס בפועל. התוצאה הסופית נגזרת מהשקפת עולמו של השופט הדן בתיק.

כך למשל בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים (גולדברג נ' מנהל הארנונה שומרון), נדונה סוגיה של חיוב בארנונה דירות מגורים שעמדו ריקות מספר שנים. דירות המגורים לא היו מחוברות לתשתיות המים והחשמל ולא ניתן בגינן טופס 4.

בית המשפט קבע כי קבלת טופס 4 אינו גורם באופן מיידי ואוטומטי לחיוב, ובכל מקרה מההיבט הפונקציונלי אין מקום לחיוב כל עוד לא נתקבל הטופס. עוד קבע בית המשפטכי אין מניעה מבחינת הנישום (בעל הנכס) לבצע "תכנון מס" ולהימנע מחיבור הדירות לתשתיות. יחד עם זאת חשוב לציין כי קיימות פסיקות סותרות בענין זה.

מי צריך לשלם?

בהתאם לסעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), חובת התשלום בארנונה חלה על המחזיק בנכס. הגדרת המושג מחזיק הינה הגדרה רחבה והיא כוללת בעלים, שוכר ומי שיש לו את הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע כי אם חדל אדם מלהחזיק בנכס חובה עליו להודיע לרשות בכתב על כך. יובהר כי חובה זו אינה מוטלת על בעל הנכס. אנשים רבים אינם מודעים לחובה זו ולאחר תקופה שעזבו את הנכס, מתברר להם בדיעבד, כי הם ממשיכים להיות מחויבים בתשלומי הארנונה של הנכס אותו עזבו.

על מנת להימנע מדיונים מיותרים עם הרשות ומתשלומים שאחרים חבים אותם, מוצע לאנשים שחדלו מלהחזיק בנכס, לתת הודעה כתובה על כך וכן לוודא שהודעה זו נתקבלה אצל פקידי הרשות ואף יושמה.

האם העירייה יכולה לחייב רטרואקטיבית?

רשויות רבות נוהגות לבצע הגדלות בחיובי הארנונה באופן רטרואקטיבי מספר שנים אחורה. מגמה זו הולכת וגוברת עם השנים מתוך מטרה של הרשויות להגדיל את קופתן. חשוב להדגיש כי משנת 1985 ואילך מנועות הרשויות (למעט במקרים מיוחדים) להעלות את תעריפי הארנונה וזאת במסגרת מה שקרוי חוקי הקפאה.

בשנים האחרונות הלכו וגדלו מספר הפניות לבתי המשפט בענין חיובים רטרואקטיביים. בתיק שנידון בבית המשפט (מקורות נ' עילבון), נקבע כי אין לחייב באופן רטרואקטיבי שטחים של המוביל הארצי שכן מדובר בשינוי מדיניות.

בתיק אחר (תשלובת אלוני נ' עיריית נשר), נאסר על העירייה לשנות את החיוב באופן רטרואקטיבי לאור העובדה שהיה הסכם מחייב בין הצדדים. בתיק נוסף (בתי זיקוק לנפט נ' מ. אזורית זבולון) ביטל בית המשפט חיוב רטרואקטיבי בשל העובדה שמדובר בחברה מסחרית הבונה את תקציבה ומכלכלת את מעשיה על סמך שומות שהוצאו לה והיא זכאית להסתמך על כך.

במקרה מעניין נוסף קבע בית המשפט כי אין לאפשר הגדלת שטחים באופן רטרואקטיבי לאחר מדידות חדשות שבוצעו על ידי העירייה. במקרים אחרים בהם התרשם בית המשפט כי הנישום הסתיר מידע רלוונטי מהרשות, עלול הוא להתיר את החיוב באופן רטרואקטיבי.

הנחות בחיובי ארנונה

קיימות אפשרויות שונות לקבלת הנחה או פטור בתשלומי הארנונה וכדאי לבחון היטב כיצד להוזיל את התשלום, למשל במקרה של נכס ריק או בלתי ראוי לשימוש.

• יש לנסות ולאתר את התעריף הזול ביותר האפשרי בצו הארנונה בנסיבות הקונקרטיות, לעיתים אף תוך כדי פיצול חשבון הארנונה למספר חשבונות בהתאם לשימושים השונים.
  

• פעילות נכונה מול הרשות בניסיון להפחית את החיובים השוטפים, הן מההיבט של הסיווג (דירה, מחסן, חדר אשפה וכד') והן מההיבט של השטח, יכולה להביא להפחתה משמעותיות ביותר של חיובי הארנונה.
  

• במקרה של עסק, מאחר שנטל תשלום הארנונה הוא נטל כלכלי כבד על כל עסק, קיימת חשיבות רבה לבדוק ולטפל בחיובים אלו על מנת להביא אותם למינימום האפשרי.
  

• החוק קובע כי על החייב בארנונה להגיש ערעור, אם ירצה בכך, בתוך 90 יום ממועד קבלת הודעת התשלום הראשונה באותה שנת מס. מומלץ להזדרז ולא להמתין לרגע האחרון.
  

בנוסף קיימות גם הנחות פרסונליות: תקנות ההסדרים במשק המדינה קובעות, בין היתר, הנחות אישיות, בכפוף לאישור מועצת העיר. כך לדוגמא: הנחה לאזרח ותיק, הנחה לנכה, הנחה לזכאי לגמלת נכות כאסיר ציון, או לפי חוק רדיפות הנאצי', הנחה לעולה חדש ועוד. סוגי ההנחות משתנים בין מקרה למקרה ומומלץ לברר האם אתם זכאים להנחה כזו בהתאם לתקנות הרשות המקורית בה אתם מתגוררים.