בישראל מוכנים לרעידת אדמה? כלל לא בטוח
גם במידה וחיזקתם את הבניין שלכם בפני רעידות אדמה, עדיין לא בטוח שאתם מוגנים. איגוד המהנדסים מזהיר: "חלק גדול מהבניינים שחוזקו לא יעמדו במבחן בזמן אסון"
האסון בהאיטי יכול להיות רק פתיח עבורנו: בכל רגע עלול להתרחש אסון בקנה מידה דומה בישראל הצפופה, כאשר אלפי בניינים ומבנים עלולים לקרוס.
בעבר התריעו על כך כל הוועדות, אז השרים המליצו על פתרון הקסם – תמ"א ,38 תוכנית לחיזוק מבנים, שכתבו ודשו בה אינספור פעמים. אך בפועל עד היום בקושי שוקמו מבנים בשיטה זו, ורוב הבקשות שהוגשו נדחו על הסף.
אז מהי תמ"א 38? עו"ד יאיר סלומון, ממחלקת הנדל"ן במשרד י. זלצמן-גילתקנולר-גראוס-סלומון ושו"ת, מסביר כי בשנת 2005 אושרה תמ"א 38, במטרה לקבוע הסדרים תכנוניים לשיפור מבנים קיימים ולחיזוקם בפני רעידות אדמה. התמ"א חלה על מבנים קיימים, שהוצא היתר לבנייתם לפני 1980, למעט מבנים העומדים בתקן הישראלי, המחייב לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה.
בהתאם להוראות התמ"א, הוסמכה הוועדה המקומית להתיר תוספת זכויות בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים, ובלבד שהמבנה יחוזק. הוספת זכויות הבנייה תותר באחת מהאפשרויות הבאות: תוספות יחידות מגורים למבנה או הרחבת הדירות הקיימות (התמ"א מאפשרת לשלב ביניהן). תוספת יחידות המגורים אפשר שתתבצע באמצעות סגירת קומה מפולשת, בניית קומה נוספת על גג הבניין הקיים או הקמת אגף נוסף למבנה.
היתרון הוא שהוספת זכויות הבנייה לפי התמ"א אפשר שתיעשה על ידי היתר בנייה בלבד, ואין צורך בייזום תוכנית מפורטת לצורך הוספת הזכויות כאמור, דבר שנועד להקל על ההתנהלות התכנונית.
"קיימות שתי חלופות עיקריות למימוש התמ"א," מסביר עו"ד סלומון. "האופציה הראשונה נקראת מימוש באופן עצמאי – הדיירים מממנים בעצמם את חיזוק המבנה על ידי השקעת הון עצמי, שיוחזר להם עם מכירת תוספות הבנייה (כגון: דירות, מחסנים). החיסרון: הדיירים משקיעים הון רב בבנייה ומנהלים פרויקט ללא ידע וניסיון מקצועי. האופציה השנייה היא מימוש על ידי קבלן או יזם, שמקבלים את זכויות הבנייה הנוספות שאושרו, בתמורה לביצוע עבודות החיזוק ושיפור המבנה. באמצעות תוספות הבנייה בונה הקבלן יחידת דיור נוספת ומקבל את הבעלות עליה.
פתרון מוצלח או מס שפתיים?
אז האם תמ"א 38 היא באמת התשובה, והאם הבניין עוד יעמוד בזמן שסולם הריכטרים יקפוץ? דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתית, חושב שלא":חלק גדול מהבניינים שחוזקו עבור תמ"א 38 לא יעמדו במבחן אמת בזמן אסון, בגלל חיזוק הנדסי לא נכון." ואכן, מבדיקה שנעשתה במעט העיריות שמקפידות על תכנון הנדסי עולה, כי 90% מהבקשות המוגשות על פי התמ"א נפסלות, עקב כשל הנדסי. לדבריו, לעיריות אין כוח אדם או ידע מספיק לפקח על הנושא, והיזמים מעוניינים רק ברווח מהיר. "בחלק גדול מהמקרים זו בוננזה נדל"נית ותו לא," סבור מריאן.
בנוסף לכך נכנסו הרבה חאפרים לתחום הנדל"ן: "יזמים רבים נכנסו לסוג בנייה זה ללא רקע מתאים, הכשרה וידע. הם אינם מתמחים בהנדסת החיזוק, אולי לכל היותר בשיפוצים", אומר ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים.
נדל"ן
במדינת המשפצים רעש מהומה
עופר פטרסבורג
השלכות הקיפאון בשוק הדירות החדשות: אחת מכל ארבע משפחות משפצת את הבית, או שוקלת לעשות זאת
כשלון בביצוע
על אף התקוות הרבות שתלו בתמ"א, היא נתקלה בכישלון ביצועי חמור. לפי מדגם שערך לאחרונה אגף התכנון במשרד הפנים, מאז מאי 2005 הוגשו 190 בקשות להיתרי בנייה שהתבססו על תמ"א 38 ורק פחות ממחצית מהן אושרו. המשמעות: היזמים סומכים על המזל, ולא על המקצוענות שלשמה יועדה התמ"א הזו.
דני מריאן מציין שהיזמים ובעלי הדירות רואים בראש ובראשונה את הנושא של תוספת זכויות הבנייה ושדרוג הבניין. חיזוק הבניין, שהוא המטרה המקורית של התמ"א, נדחק לשוליים ולא תמיד מתבצע, או שמתבצע באופן לא מקצועי. מספר קטן מאוד של עיריות מודעות לאחריות המוטלת עליהם לבצע את החיזוק הנכון של הבניין, והן מקדישות משאבים מיוחדים לבדיקת התוכניות. רוב העיריות אינן מודעות לאחריות ומעבירות את תוכניות היזמים תוך כדי שהן סומכות על חתימת המהנדס המגיש אותן, שאינו תמיד מודע לצורך בחיזוק ולפעמים אינו יודע איך לחזק.
אחת העיריות ששמות דגש על חיזוק נכון של המבנים היא עיריית תל-אביב. איגוד המהנדסים נמצא בקשר עם העירייה ועורך השתלמויות מיוחדות למהנדסי מבנים, כדי להעלות את הרמה של טיפול הנדסי בנושא של תמ"א 38. לדברי מריאן, בערים שבהן כן בודקים מקצועית את התוכניות, ניתן לראות כי 90% מהתוכניות נפסלות ומוחזרות לתיקון מבחינה הנדסית ומבחינת עמידות המבנה ברעידות אדמה.
מה צריך לעשות?
"כדי לחזק מבנה קיים כנגד רעידות אדמה יש להוסיף לו אלמנטים קונסטרוקטיביים מתאימים, שיספגו את הכוחות האופקיים הנוצרים בזמן רעידת אדמה," מסבירים באיגוד המהנדסים. "את החיזוק ניתן לעשות על ידי יציקת קירות בטון בסמוך לקירות הקיימים או על ידי החלפת קיר בלוקים בקיר בטון. ניתן גם לבנות את התוספת למבנה מקירות בטון, על ידי הוספת ממ"ד לכל אורך הבניין או תוספת אחרת, שכל קירותיה החיצוניים עשויים בטון והם המעניקים לכל הבניין את העמידות הרצויה. צריך כמובן לבדוק כל מבנה לגופו ולקבוע את כמות הקירות שיש להוסיף."
איזה בניינים מסוכנים? הבניינים המועדים לפורענות הם אלה שנבנו לפני יותר מ-20 שנה, שלא לפי התקנים העכשוויים המבטיחים עמידות ברעידות אדמה, כאשר סיכון רב יותר קיים בבניינים גבוהים ובבניינים שנבנו על קומות עמודים פתוחות.
מובן שגם אזור הבניין קובע, כאשר האזורים שבהם קיים סיכוי גבוה יותר לרעידת אדמה חזקה הם אזורים הסמוכים לשבר הסורי-אפריקאי או לשבר יגור (חיפה, נשר והאזור). דווקא באזורים אלה אין היום כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, בגלל שהקרקע בהם זולה והתמריץ של החוק שמבוסס על תוספת של קומות לבניין לא כדאי.
הכתבה התפרסמה במלואה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
בניין טיפוסי. האם יעמוד ברעידת אדמה?
צילום: דורון גולן
מומלצים
