מחקר: כמה שווה העיר שלך?
מחקר חדש של פרופ' דגני חושף כמה שווה הנדל"ן בערי ישראל, וגם כמה שווים המבנים בישראל כולה: 2,075,635,875,930 שקל, אם הייתם מוכרחים לשאול
כמה שווה מדינת ישראל? לא, איננו עומדים להציע אותה לסעודים או למכרז פומבי, אבל סוף-סוף אחרי עבודת מחקר של שנים יש מספר מוחלט לשווייה של המדינה. המחקר הוא פרי עבודתו של פרופ' אבי דגני, והמספר הזוכה הוא: 2,075,635,875,930 שקל. ובמילים: שני ביליארד, 75 מיליארד, 635 מיליון, 875 אלף ו-930 שקל.
אבל מעניין יותר לבחון את השווי המוחלט של כל יישוב עירוני בנפרד, ביחס לגודל אוכלוסייתו ולמספר משקי הבית שבו. "לשם כך יצרנו במכון גיאוקרטוגרפיה את 'אינדקס שווי הנדל"ן העירוני'", אומר פרופ' דגני.
כמה שווה כל עיר בישראל? ראשונה כמובן, היא תל-אביב ששווה 244 מיליארד שקל, ואחריה ירושלים (181 מיליארד שקל), ראשון-לציון (79 מיליארד שקל) וחיפה (74 מיליארד שקל). העיר הכי זולה, ממש מציאה, היא בית-שאן ששווה 2.4 מיליארד שקל. לפניה קריית-שמונה ששווה 2.7 מיליארד שקל ושדרות ששווה 2.8 מיליארד שקל.
איך נערך המחקר?
המחקר שנערך מבוסס על מערכות המידע שפותחו בקבוצת גיאוקרטוגרפיה. לשם יצירת המדד השתמשה גיאוקרטוגרפיה בתל-אביב כבסיס להשוואה, משום שהיא המרכזית והחזקה בערי ישראל בכל מובן חברתי-כלכלי, מסחרי ותרבותי-בידורי, ועל כן היא היותר אטרקטיבית למגורים ומחיריה בהתאם.
הניתוח שערך פרופ' דגני בהסתמך על מערכת המידע GDB הכלל ארצית של גיאוקרטוגרפיה, היורדת לרמת כל בניין בישראל, העלה שהשווי הממוצע של דירת משפחה בתל-אביב הוא 1.454 מיליון שקל (כ-388 אלף דולר). ערך זה נקבע כאינדקס 1.0. ערים אטרקטיביות קיבלו את הערך הגבוה מ-1.0.
במספר ערים בעלות גודל בינוני בישראל הערכים גבוהים מ-1.0 והדבר מלמד שהן ערים עשירות ובעלות יוקרת מגורים גבוהה ואטרקטיביות, כגון רמת-השרון, רעננה והרצליה, אשר עומדות על ערכים של 1.35-1.31, וכולן פרברי הצפון האמיד של תל-אביב.
לצידן ראויות לציון ערים שיש בהן פיתוח חדש המעלה בהן את ערך הנדל"ן היישובי המביא אותן לטווח אינדקס של 0.99-0.95. כך, למשל, קיבלו קריית-אונו, גבעתיים וכפר-סבא.
המקרה של ירושלים
האינדקס של ירושלים,שאוכלוסייתה גדולה מזו של תל-אביב ב-28%,- הוא – 0.95, "כמעט תל-אביב" לכאורה. אכן רק לכאורה, מספר זה משקף, טוב יותר מכל סטטיסטיקה אחרת, את משבר הנדל"ן למגורים של ירושלים, ש-55% מתושביה נמצאים ברמה חברתית-כלכלית מתחת לחציון הלאומי.
עם זאת האינדקס הממוצע של ירושלים כמעט זהה לזה של תל-אביב (0.97). הסיבה לכך היא שהכמות העצומה של נכסי המגורים הדלים בעיר מתאזנת עם הבנייה היותר חדשה ואטרקטיבית אשר מוצעת, בחלקה הגדול, במחירים גבוהים, בעיקר בידי יהודים מחו"ל.
כוכבי הנדל"ן
אולם מעבר לערים שגודלן בינוני (50 עד 80 אלף תושבים לערך), הצוברות מוניטין נדל"ני ומהוות מוקדי משיכה ואלטרנטיבה למגורים בעיר הגדולה תל-אביב, צצו ברחבי ישראל גם מספר "כוכבי נדל"ן" קטנים אבל נוצצים.
מדובר לרוב ביישובים קטנים יחסית, הממוקמים בשולי הערים המרכזיות. האוכלוסייה הוותיקה שלהם ונכסי הנדל"ן שירדו לאורך השנים לרמה נמוכה-בינונית, יצרו בסיס להתפתחות חדשה של נכסי נדל"ן משופרים וברמה גבוהה – בעיקר וילות.
כך צצו יישובים כמו מבשרת-ציון הממוקמת בשולי ירושלים (קיבלה אינדקס של 1.48), תל-מונד ואבן יהודה (אינדקס של 1.41 שתיהן) בשולי צפונו של גוש דן, כפר-יונה (1.04) הממוקמת בשולי נתניה ובאר-יעקב (1.02) שנמצאת ב"חצר האחורית" של תל-אביב. היא התגלתה ונחשפה בשנים האחרונות.
למרבה הקושי, באזורי הפריפריה, בעיקר בצפון המדינה, המוזנח, הערכים הנמוכים מאוד מדברים בעד עצמם: קריית-שמונה עם אינדקס ,0.29 שדרות הדרומית (0.34) ובית-שאן בשוליים המזרחיים של אזור העמקים עם אינדקס 0.39.
יש גם לקחים
אז מה הם הלקחים? לשם פיתוח אזורי, וחידוש עירוני מקדם אוכלוסייה, קובע פרופ' דגני, יש לייצר ולטפח "כוכבים מקומיים" שייצרו באמצעות היצעי נדל"ן אטרקטיביים פיתוח מואץ, ומשיכה של אוכלוסיות אטרקטיביות, שייצרו מאליהן תהליך דינאמי של העצמה ופיתוח ויוקרת מגורים.
בירושלים יש לבנות בקטמונים (אזור עני המשווע לחידוש עירוני ופיתוח), באמצעות תכנון מושכל של חידוש עירוני ובינוי-פינוי חכם, שיכלול עידוד יזמי נדל"ן, מגדלי מגורים אטרקטיביים ברמה האדריכלית, שמחיר דירה בהם יהיה 2-1.7 מיליון שקל.
בניית מסה קריטית של היצעים כאלה תייצר שינוי קריטי במשיכה אל העיר של אוכלוסיות חזקות, תסייע מאוד לעצירת הגירה שלילית מהעיר אל מטרופולין תל-אביב, וגם תמנע את החדירה של אלמנטים דלי אמצעים לדרום העיר.
הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
