מה חייבים לבדוק בעצמנו לפני שרוכשים דירה?

שרון ויואב לא מאמינים שזה קרה להם: רק לפני חודש הם נכנסו לבית החדש, שממוקם בשכונה מצויינת, ברחוב הולנדי שקט הגובל בגן משחקים חדיש, וכבר הם שוקלים למכור את הבית. הסיפור התחיל כבר בלילה הראשון, בו גילו שהגינה הציבורית משמשת כמקום מפגש לילדי השכונה הסמוכה (הנחשבת ל"בעייתית").

• חרדים מהשכנים החרדים: המאבקים הבולטים
• דיור לצעירים: בפריפריה הייאוש יותר נוח
• מירוץ ללא מוצא: זוג צעיר יכול להשיג דירה?
  

הנערים, כך מסתבר, מגיעים ערב ערב לגינה, חמושים בסקייטבורדים, בירות ומלאי קללות משובח, ומתחילים ליהנות: קופצים על רמפות מאולתרות, צועקים ורבים, והכל ברעש אימים. כשיואב ניסה להעיר להם בהתחלה, שהילדים ישנים וזה מפריע, הוא נתקל בפרצי צחוק פרועים, וכשרצה להתקשר למשטרה, השכנים אמרו לו שממש לא כדאי לו להתעסק עם ההורים של הילדים, ושפשוט "יסגור את החלונות". בהזדמנות זו סיפרו לו, גם, שזו הסיבה שהבית הועמד למכירה מלכתחילה, וציינו ש"חבל שלא שאלתם אותנו לפני שקניתם פה".

אבל היום בבוקר הגיע השיא: רוני הקטנה התגלשה להנאתה, ונחתה על בקבוק בירה שבור שבצבץ מתוך החול. שרון ויואב החליטו באותו רגע שהם עוזבים.

כשאנו רוכשים דירה או בית, אנו סומכים על עורך הדין שלנו בעיניים עצומות: הוא יעבוד, יבדוק ויתמקח, ואנחנו נגיע רק לחתימה, לא?

אז כעקרון התשובה היא כן. בהחלט. עליכם לסמוך על עורך הדין שלכם שיידע לבצע את כל הבדיקות המשפטיות, למצוא את כל הפגמים והמהמורות בעסקה, ולייעץ לכם בסוף הדרך. אבל אסור לכם לשכוח, שבסופו של יום, אתם אלו שבוחרים את הדירה ועומדים לגור בה, אתם אלו שמשלמים את המשכנתא ונכנסים לחובות, ורק אתם יודעים מה בדיוק אתם מחפשים, איזו סביבת מגורים ואיזה סוג מבנה, מה ייחשב ל-deal breaker מבחינתכם, או לחילופין, עם מה כן תהיו מוכנים לחיות.

כך נוצר מצב ששרון ויואב נמצאים במצב מאוד בעייתי, וזאת למרות שעורך הדין שלהם בדק את זהות הבעלים ואת טיב זכויותיהם בבית, למד את נסח הטאבו וחיפש חריגות בנייה בתיק הבניין, עיין בגרמושקה ודיקדק בכל ניסוחי ההסכם. כי הסתבר להם, ובאיחור, שרק הם היו יכולים, וצריכים, לשאול את כל השאלות הנכונות ולבוא בכל בזמנים הרלוונטיים, כדי לגלות את מה שגילו בסוף, מאוחר מדי.

אז בואו ונראה איך כל אחד מאיתנו יכול למנוע מעצמו היום, ובקלות, עוגמת נפש רבה בעתיד:

לבוא גם באמצע השבוע

בעידן שבו אנו מבלים 5 ימים בשבוע בעבודה, אין פלא שמרבית מה"סידורים" נדחים לסוף השבוע. כך נוצר מצב שאנשים רוכשים דירה לאחר שראו אותה 4 ואפילו 5 פעמים, אך כולן היו במהלך השישי-שבת(!). לפעמים אנו עלולים לגלות, מאוחר מדי, שבאמצע השבוע הדברים נראים קצת אחרת בשכונה הפסטורלית, ושחבל מאוד שלא קפצנו לראות את הדירה ביום שלישי בבוקר, למשל.

כך, בני זוג שחיפשו דירה שקטה, מצאו מודעה שעונה בדיוק על צרכיהם, והגיעו לראות את הדירה בשבת. המוכרים הבטיחו, לשאלתם, שהאזור אכן שקט, ונחתם מסמך מחייב בין הצדדים, אך למחרת ציפתה לרוכשים הפתעה: בסמוך לדירה הם גילו איזור תעשייה רועש שעובד בכל ימות השבוע.

הרוכשים ביקשו לבטל את ההתחייבות ולא לרכוש את הדירה, אך המוכרים דרשו מהם פיצוי בגין הביטול. התיק הגיע לבית המשפט העליון, שקבע שהמוכרים ביצעו הטעייה מכוונת (פרסום כוזב בעיתון), שההתחייבות בוטלה כדין, והרוכשים אינם צריכים לשלם דבר.

אולם, חשוב להבין שלא קל בכלל להוכיח הטעיה מכוונת שכזו מצד המוכר. רוכשים חותמים על הצהרות עבות כרס בהסכם ("ראיתי ובדקתי ואין לי טענות"), מיוצגים על ידי עורכי דין ממולחים, וכל עוד לא נשאלו השאלות הנכונות, לא בטוח כלל שניתן להוכיח חוסר תום לב מצידו של המוכר.

מכל מקום, כדי לא לבזבז שנים וכסף מיותרים בבית משפט, עשו לעצמכם טובה גדולה וקפצו ביום חול. בשעות העבודה גם ניתן לבדוק האם שומעים את הכביש הראשי, לוודא שאין זוג שכנים שבדיוק התחיל שיפוץ מאסיבי, ולבדוק איך זה מרגיש כשהאוטובוס עוצר מתחת לחלון.

רעשים אחרים

שרון ויואב הם דוגמא לחשיבותה של בדיקת הלילה. ביקור לילי בסביבת הדירה הפוטנציאלית יכול לגלות לכם מה הולך בשכונה בשעות אלו, מה מידת הרעש הבוקע מהפאב השכן, ואם בתכם המתבגרת יכולה להסתובב שם לבד בלילות.

ואם תגלו ממצאים "מרעישים", ובכל זאת תחליטו לבצע את הרכישה, תוכלו לפחות לעמוד על המקח בעניין מול המוכרים, ולהתאים את המחיר למצב בפועל.

הנאים השכנים בעיניך?

אולי המוכר עוזב כי נמאס לו לשמוע את השכנים רבים בכל שעות היממה? או אולי זה דווקא השכן המסכן מלמעלה, שמקלל בכל לילה דמות דמיונית בשפה זרה, שהבריח את המוכר מהדירה?

לפעמים גם שכנים מקסימים וטובים, כגון בעלת המשפחתון החמודה, יכולים לשבש את תכניותיך, אם את מתכננת, למשל, לקבל בדירה החדשה לקוחות לטיפול רייקי מרגיע, או אם אתה מתכנן לסיים שם את כתיבת הספר שלך.

נהוג גם לבדוק כמה מהדירות בבניין הן בשכירות, ולהתייחס למספר גדול של שוכרים כאל תמרור אזהרה: הדעה הרווחת היא ששוכרים ובעלי דירות מושכרות נוטים פחות להתעניין בבניין המשותף ולתרום לטיפוחו, ושהם פחות נוטים לקדם הצעות ייעול ופיתוח (אבל אסור להכליל, והכל תלוי במשכיר ובשוכר הספציפיים).

חניה

אמנם אין חניה בטאבו, אבל המוכרת הבטיחה ש"יש תמיד מתחת לבית". למרות ההבטחה, כדאי לבוא מספר פעמים עם רכב, ולבדוק זאת בעצמכם. אחרת, אתם עלולים לגלות שאורחי הג'ימבורי הסמוך תופסים את כל הכחול לבן, ואילו אתם, הדיירים, נאלצים לסחוב ממרחקים את 3 הילדים, 4 התיקים וכל השקיות מהסופר - כל ערב מחדש.

משפצים פה

המוכר הגאה מספר לכם שבדיוק בעוד חודשיים מתחילים לשפץ את המעלית ואת כל הלובי. אשתו מוסיפה, שלמזלכם הטוב, גם הרחוב עצמו יורחב בהקדם ויהפוך לדו-סטרי, כך שלא תצטרכו יותר לעשות סיבוב ב"אין כניסה".

ולמרות שעסקינן בבשורות מצוינות, קחו בחשבון שלמשך זמן מה אתם עומדים לחיות באתר בנייה, ולא לכולם זה מתאים. כמו כן ידעו את עורכי הדין שלכם בעניין, כדי שיבדקו שלא מסתתרות כאן עלויות עלומות, שבאורח פלא ייפלו עליכם בסוף, ויגדילו את מחיר ההשקעה שתכננתם.

אנטנה סלולארית

אתם לא מכניסים הביתה צבעי מאכל, מונעים מילדיכם סוכר לפני השינה, ומורחים על עורם העדין קרם הגנה שוב ושוב, אבל בסוף הזאטוטים שלכם ישנו כל לילה בטווח השידור של אנטנה סלולארית!

מחקרים שונים בתחום הקרינה האלקטרומגנטית מגיעים לתוצאות שונות בכל יום, אך אף אחד אינו מוכן שילדיו יהיו שפני ניסיונות, ולכן פיתח משרד איכות הסביבה מפה אינטראקטיבית, היכולה לסייע באיתור מוקדים פעילים לשידור סלולרי בקרבת מקום מגוריכם הפוטנציאלי.

ואם מצאתם אנטנה, אבל אתם בכל זאת רוצים את הבית, ניתן להזמין מודד / מכשיר מדידה שימדוד כיוונים ועוצמות קרינה מדוייקות, ולקבל החלטה מושכלת יותר.

בנייה עתידית

ליד הבניין החדש שלכם יש מגרש ריק. על פניו - זהו יתרון גדול (אפשר לחנות חופשי), אבל האם חשבתם לרגע מה יוקם שם בעתיד? אולי קניון מסחרי שוקק? או מגדל רב קומות שיסתיר לכם את כל הנוף?

על מנת למנוע עוגמות נפש שכאלו, פנו מראש למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ובקשו לראות את תיק הבניין של המגרש הנדון, כדי לבדוק האם הוגשה בקשה להיתר. כן ניתן לבקש לראות תכניות בניין עיר רלבנטיות לאיזורכם (קחו בחשבון שייתכן ותידרשו לקבוע פגישה מראש).

מצב הבית הפיזי 

על הקיר יש סימני רטיבות? בתקרה יש סדקים והתנפחויות? מצאתם מרצפות שקועות, או ריקבון בצנרת? כל אלו סימנים חשובים מאוד, המעידים על מצבו הפיזי של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש. מאחר ואתם עומדים לחתום על הצהרה גורפת בהסכם הרכישה, לפיה בדקתם את הבית היטב טרם רכישתו והכל תקין מבחינתכם, כדאי שיהיה להצהרה זו בסיס כלשהו...

ניתן להיעזר באיש מקצוע שיעמוד על טיב הנכס (מה שנקרא "בדיקות טרום רכישה"), וניתן לבדוק לבד, אך לעולם אל תסכימו להצהיר סתם כך ש"הכל בסדר" מבלי שבדקתם זאת. בעניין זה קחו בחשבון שכאשר רוכשים דירה מיד שנייה, לא עומדות לנו ההגנות שיש למי שרכש דירה חדשה מקבלן (תקופת "בדק"), למעט כאמור במקרים ספציפיים בהם תוכיחו שהמוכר הסתיר מכם במהלך המשא ומתן מידע חשוב ורלבנטי עבורכם.

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים . יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי-הדין המלא - www.lawdata.co.il

למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא - www.koloved.net