מציאות חדשה: כיצד יושפע שוק המשכנתאות?

עד לפני מספר שנים, משכנתאות בגובה 800 אלף שקל, סכום ההלוואה בו נקב בנק ישראל להטלת ההוראות החדשות, היו נדירות יחסית. עליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות שינתה לחלוטין את המצב.

כשמחיר דירת 4 חדרים בגוש דן ובערים הסובבות אותה (כמו פתח תקווה, רחובות, ראשון לציון או נתניה) מגיע בקלות ל-1.4 מיליון שקל, גם זוג מהעשירונים העליונים, שצבר הון עצמי נאה ונהנה מהכנסה יפה, עשוי להיזדקק למשכנתא גבוהה של קרוב למיליון שקל.

"ההערכה היא שכ-15% מרוכשי הדירות באיזור גוש דן מבקשים הלוואות בסכום העולה על 800 אלף שקל", אומר דודי מייזליק מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל. "ניתן לאפיין רוכשים אלה כזוגות צעירים בני כ-30 ומעלה, רוכשי דירה ראשונה, עם 1-2 ילדים, אקדמאים, המשתכרים משכורות נאות של כ- 15 אלף שקל נטו (יחד) ורוכשים דירת 4 חדרים חדשה בכ-1.4 מיליון שקל.  אותה משפחה משקיעה הון עצמי של כ-400-500 אלף שקל , מכספי חיסכון ותמיכת הורים".

בחברת T-I-M המתמחה בייעוץ לנוטלי משכנתאות ופיננסים, ממסבירים כי הפגיעה היא בעיקר ברוכשי דירה ראשונה, "מאחר ולאור ההנחיה נדרש מהלווה הון עצמי גבוה יותר, סביר מאד להניח שהנפגעים הראשונים האם רוכשים שקנים את דירתם הראשונה - בעיקר זוגות צעירים. אותו מעמד הביניים שרוצה לקנות את הדירה הגדולה שלו לפחות של 4 חדרים ושאין בידו את ההון העצמי".

ואולם יש המבקשים להדגיש כי הפגיעה מצומצמת ואינה רחבה ומקיפה כפי שהיא מצטיירת. לדברי אלי זהב, מנהל אגף המשכנתאות בבנק הפועלים "חלק מהשחקנים הם משפרי דיור. יש בידם דירה שערכה עלה והם זקוקים לתוספת, הבעיה המרכזית היא רוכשי דירה ראשונה - אבל יש מספיק אלטרנטיבות לרוכשים מחוץ לאזורי מרכז הארץ, מדובר בקבוצה מצומצת".

סביבת הריבית - גורם מכריע

נוטלי הלוואות לדיור יכלו בשנתיים האחרונות לקחת משכנתא של כ-800 אלף שקל ל-25 שנה, בריבית משתנה שעמדה על כ-2%-2.5% בממוצע ובהחזר חודשי של 3,500 שקל לחודש.

לווים אלו נהנו עד כה מסביבת ריבית משתנה נמוכה ביותר, וכעת, לקראת עלייה בריבית במשק שצפויה על פי כל התחזיות – יחוו התייקרות משמעותית של ההחזר החודשי, התייקרות שעלולה לפגוע ביציבות הכלכלית של המשפחה.

גם מבחינת הבנקים הסיכון גדל ואת זה רוצה בנק ישראל למנוע. המטרה היא להסיט את נוטלי המשכנתאות לכיוון מסלולי הריבית הקבועה.

מעבר לריבית הקבועה

"המשמעות של התקנות היא שבנק ישראל מעודד את ציבור נוטלי המשכנתאות הגבוהות החדשות לבחור במשכנתא המבוססת על מסלולי ריבית קבועה", אומר מייזליק. "בכך הם מבטיחים את יציבות ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה, למעט עליית מדד בהלוואות צמודות מדד".

גם בבנק מזרחי-טפחות נשמעות הערכות דומות: "נוטלי המשכנתאות ייאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר בהלוואות שייקחו במסלול של ריבית משתנה. קשה לומר בשלב זה מה התמחור הנכון למציאות החדשה, אך אין ספק שיותר לקוחות יבצעו הלוואות במסלולי הריבית הקבועה", אומרים בבנק.

בבנק מעריכים בנוסף כי המהלך יביא גם לצמצום בכמות ההלוואות שתילקח ובהיקפם, כשברקע, על פי הנתונים הרשמיים שפורסמו על ידי בנק ישראל, היקף הביקוש למשכנתאות הגיע לשיא חדש של 4.7 מיליארד שקל בחודש אוגוסט.

"ייתכן שהיקף הביקושים למשכנתאות יצומצם וכי בשלב מאוחר אף תירשם ירידה קלה במספר הבקשות להלוואות בסכומים גבוהים. הצמצום הזה יירשם הן כתוצאה מגיוס הון עצמי נוסף מצד אלה המעוניינים לרכוש דירה, במטרה להגביל את שיעור המימון מהבנק לפחות מ-60%, והן כתוצאה מירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן", אומר אלעד אביזהר מהחטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי-טפחות.

מייזליק מנסה להרגיע מעט ומציין כי למרות המעבר לריבית יקרה יותר, נכון להיום, במסלול הקבוע בהשוואה למסלול בריבית המשתנה, עדיין מדובר בריבית שפל. "האמת היא שגם במסלולי הריבית הקבועה מוצעות היום הריביות הנמוכות ביותר מזה 20 שנה לפחות. הריבית במסלולי הריבית הקבועה עומדת כיום על כ-3.5% במשכנתאות ל-20-25 שנה. היא מאפשרת ללקוח ליהנות מריבית בשיעורים נמוכים היסטורית לכל תקופת ההלוואה, ללא סכנה של עליית ריבית, כפי שצפוי במסלולי הריבית המשתנה".

נוטלי הלוואות להשקעה כבר פחות מתלהבים

בנוסף, קיימות הערכות כעת כי מסכת ההגבלות שהטיל בנק ישראל בשנה האחרונה עשויות למתן בצורה משמעותית את התעניינותם של רוכשי דירות להשקעה.

במקרים מסויימים, משקיע כזה קיבל מימון גבוה, בגלל העובדה שדירה כזו נמצאת בסיכון נמוך יותר – הרוכש לא גר שם בפועל ומבחינתו של הבנק, "במקרה הצורך", אפשר לפנות אותה די בקלות. כעת הלקוחות הללו פחות מחוזרים על ידי הבנקים.

אלי זהב, מדגיש כי התנהגות אותם משקיעים היא קריטית לביצוע שינוי בשוק "ההערכות הם ש-30% מהשחקנים שרוכשים דירה, הם משקיעים שראו ריבית נמוכה וראו אפיק השקעה עם אלטרנטיבה לתשואה גבוה. התנהגות המשקיעים יכולה לעשות שינוי" .

מומחי המשכנתאות מזכירים כי ההגבלה הנוכחית של בנק ישראל היא השלישית במספר בשנה האחרונה, אחרי ההגבלה על קבוצות הרכישה וההגבלה הנוספת במקרה של נטילת הלוואה בשיעור של מעל 60% מערך הנכס.

"גם ההוראה של בנק ישראל המטילה הגבלות על הלוואות בקבוצת רכישה, גם ההוראה מחודש יולי, המחייבת את הבנק להפריש 0.75% אם ההלוואה היא בשיעור העולה על 60% מערך הנכס וגם הוראה הנוכחית, גורמים למשקיעים הללו לבחון היטב את הכדאיות", אומר מייזליק.  

לא ניתן גם להתעלם מההיבט הפסיכולוגי. חלק ממה שיקבע כיצד יראה השוק נובע מהצפיה של הציבור והערכתו. "אם עכשיו הציבור הרחב יחשוב שעומדים לפני ירידת מחירים, אז הציבור יעדיף לחכות ואז אנחנו נראה מיתון בביקוש לדיור ובביקוש למשכנתאות, אבל את זה נוכל לדעת רק בעוד זמן".