תמהיל המשכנתא משתנה: מהו המסלול הנכון?

אחת התחנות של רוב הזוגות הישראליים בדרך לדירה, עוברת בבנק למשכנתאות. עד כה רבים הסתמכו על המלצות של חברים, נציגי משכנתא ומביני עניין שהיללו את נפלאות המשכנתא הצמודה לריבית הפריים, אך החלטת הנגיד והממונה על הבנקים להגבלת החלק הצמוד במשכנתא טרפה את הקלפים וחייבה את לוקחי המשכנתאות להכיר לעומק יותר את סוגי המשכנתאות המוצעות ואת היתרונות והחסרונות של כל מסלול.

איזה מסלול משכנתא כדאי לקחת?

אביתר והלן הם זוג היי-טקיסטים הנמצא בהריון עם ילדם הראשון. לאחר ששמעו על התקנות החדשות במשכנתא, ניסו למהר ולהספיק לקחת משכנתא בריבית הפריים לפני שהתקנה החדשה נכנסה לתוקף. הם רצו בין הבנקים, קיבלו דירוג של לקוח מועדף, בקשו הצעות ורגע לפני החתימה, וכמה רגעים אחרי העלאת ריבית נוספת, הם החלו לתהות, האם זה הדבר הנכון לעשות? בינתיים, התקנה החדשה בנוגע להרכב המשכנתא נכנסה לתוקף, והזוג מצא את עצמו אובד עצות לגבי הרכב המשכנתא הרצויה לו.

משכנתא היא התחייבות לטווח הארוך ועל כן כאשר אנו לוקחים אותה, עלינו להתאים את המשכנתא ליכולת ההחזר שלנו, להתפתחות הצפויה בחסכונות, במצבנו המשפחתי ובהשתכרותנו.

לדוגמא, קרן השתלמות שמשתחררת בעוד 3 שנים, יכולה להיות שיקול מהותי בתכנון המשכנתא שלנו, או כוונה להגדיל את המשפחה, שמחייבת זהירות רבה בגובה ההחזר החודשי.

כמו כן כדי לחסוך כסף עלינו לחשוב כמשקיעים ולנסות להעריך מה יתרחש בעתיד, אנו קוראים למשכנתא- "השקעה הפוכה". בעוד שבהשקעות בשוק ההון נרצה למקסם את ההשקעה, בלקיחת משכנתא ברצוננו להקטין את ההשקעה ככל האפשר בכדי להחזיר פחות.

כדי לבחור את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר, עלינו להכיר את ההשפעות של הריבית, המדד , המט"ח והאינפלציה על סוגי המשכנתאות השונות וכן את ההבדלים בין מסלול למסלול ואת הסיכונים בכל מסלול.

משכנתא בריבית משתנה

ראשית נבחן את המסלולים בריבית משתנה, מהם מותר לשלם, על פי תקנות המשכנתא החדשות, עד 1/3 מגובהה. המסלול הנפוץ ביותר הוא משכנתא בריבית הפריים. במסלול זה הריבית צמודה לריבית בנק ישראל, וממנה מופחתים 0.6%-1%, בהתאם ליכולת המיקוח של הלקוח ולדירוגו בבנק כלקוח מועדף.

למסלול זה מספר יתרונות, כגון אי הצמדה למדד המחירים, יכולת פרעון מוקדם ללא קנס, ורווחיות במידה והריבית יורדת, אך הוא כולל גם מספר סיכונים, כגון עלייה בהחזר החודשי כאשר הריבית עולה, עד כי בתרחישים מסוימים הוא עתיד להגדיל את ההחזר החודשי גם ב-30% ויותר.

מסלול נוסף בריבית משתנה, הוא זה שצמוד למדד ומתעדכן אחת לעד 5 שנים. במשכנתא זו השינויים נגזרים משינויים במדד המחירים לצרכן, ובתחנות הביניים מתעדכנת גם הריבית.

כאשר הריבית ההתחלתית נמוכה, ואנו צופים עליה בה בשנים הקרובות, מסלול זה מקטין בשנים הראשונות את ההחזר ביחס למסלול הפריים, והוא אף עשוי להשתלם במקרה של ירידת ריבית בתקופת העדכון.

החסרון של מסלול זה נובע מהעובדה שבטווח של 20 שנים קיימת אפשרות לאיבוד שליטה על קצב האינפלציה ומכאן גם על מדד המחירים, דבר שעשוי לייקר את המשכנתא. קיים מסלול דומה המתעדכן אחת ליותר מ 5 שנים, והוא כבר כלול ב-2/3 המשכנתא בריבית קבועה.

עוד מסלול בקטגוריה זו היא משכנתא צמודת מט"ח, בה אנו בוחרים מטבע זר, ומשלמים משכנתא עליה מתווספת ריבית ה-libor, הריבית הנקבעת מעסקאות בין הבנקים הגדולים בלונדון ומתעדכנת אחת לתקופה, ומתוספת מרווח ריבית של הבנק.

מסלול זה משתלם למי שמרוויח במטבע זר, שכן שינויים בערך המטבע מתקזזים בין השכר לתשלומו.

אם אנו צופים כי מטבע מסוים ירד באופן משמעותי, ביכולתנו לקחת משכנתא צמודת מט"ח ובמידה וצדקנו, ליהנות מהקטנה משמעותית בהחזרי המשכנתא.

החסרון במקרה זה הוא שאם טעינו, נאלץ לשלם הרבה מאד כסף. הנחמה היא כי ניתן לצאת ממסלול זה ללא קנס, ולצמצם הפסדים במהירות יחסית. עם זאת חשוב להבין כי זהו מסלול סיכון-סיכוי קלאסי, ועל כן למי שגובה ההחזר החודשי משמעותי לו, כדאי לוותר עליו.

משכנתא בריבית קבועה

על פי התקנות החדשות, 2/3 מהמשכנתא צריכים להלקח מתוך מסלולי הריבית הקבועה. במסלולים אלו יש שתי אפשרויות : הצמדה למדד בריבית קבועה או משכנתא לא צמודה בריבית קבועה.

במסלול בעל ההצמדה למדד, ההחזר החודשי מתעדכן רק בשיעור עליית המדד, דבר שעשוי לסייע לנו להקטין את ההחזרים במקרה של אינפלציה נמוכה, או במקרה ובו נתקשה להחזיר יותר משהתחייבנו לו מלכתחילה.

מסלול זה מצמצם מאד את הסיכונים אך בו בזמן גם את האפשרות לרווח. קיימת אפשרות בכל זאת להרוויח במסלול זה אם במצב של ירידת ריבית משמעותית נבצע מחזור משכנתא, על אף שאז נאלץ לשלם קנס יציאה.

המסלול הלא צמוד בריבית קבועה, מחייב אותנו כיום על ריבית הגבוהה בכ-3% מהאחרות, אך הוא אינו מושפע מאף מדד חיצוני.

בתקופות בהן הריבית והמדד עולה, מסלול זה הופך למועדף, שכן הוא מספק לנו ודאות בנוגע לגובה ההחזר החודשי שלנו. עם זאת, בתרחישים של ירידה במדדים, הוא עשוי להתגלות כיקר מדי ולמנוע מאיתנו את האפשרות להוזיל את המשכנתא עקב ירידת ריבית.

כל מי שמתכנן לקחת כיום משכנתא, צריך להגדיר לעצמו את היכולת הכלכלית שלו במהלך תקופת ההחזר. מכיוון שלפי "כלל האצבע" מומלץ שלא להחזיר יותר מ-25% מההכנסה החודשית הצפויה, חשוב ליצור איזון בין סיכונים וסיכויים לבין יציבות, ולדאוג כי גם בתרחישים הקיצוניים עדיין תהיה ביכולתנו האפשרות לשלם עבור המשכנתא.

הכותב הוא מנכ"ל חברת "יבולים", העוסקת באימון ותכנון כלכלי למשפחות ולעסקים וראש בית הספר הארצי לכלכלת המשפחה ועסקים בקריה האקדמית אונו