השטן נמצא בפרטים - טיפים למשכיר דירה
גלישה בפורומים של משכירי דירות חושפת מצוקה אמיתית, ודווקא של אוכלוסיית בעלי הבית. דיירים שמסתלקים ומשאירים חובות או שוכרים שמוכרים ריהוט של בעל הבית הם רק חלק מהבעיות. אפשר לקבוע את הכללים מראש ולהבטיח שקט נפשי. כך תעשו זאת נכון. כתבה רביעית בסדרה
"רק אחרי שהם עזבו את הדירה גיליתי שהם השאירו חוב של 9,000 שקל לעירייה. הם לא עונים לטלפונים ואין לי כתובת שלהם. מה עושים?".
"השוכר שלי מכר את הספות שהשארתי בדירה, והוא טוען עכשיו שמעולם לא היו בדירה ספות. אני יודע שהוא משקר ואין לי איך להוכיח את זה. מישהו?".
בפרקים הקודמים
- שכר הדירה שלכם שוב עלה. האם זה חוקי?
- בין השוכר למשכיר: מי אחראי לתקן מה?
- מדריך: מה עושים כשבעל הדירה מפר הבטחה
משכירים ומתחרטים
אם תיכנסו לפורומים שונים של "השכרת דירות", תמצאו הודעות רבות כאלו, ודומות להן. משכירים מיואשים, שהשכירו את דירתם (זו שעלתה להם הרבה מאוד כסף ושהם עדיין משלמים עליה לבנק), מתחרטים על היום שבו נתנו את המפתח לשוכר זה או אחר, ולעיתים משלמים כסף רב כדי לכסות את הנזק שהוא הותיר אחריו.
הסכם טוב יסייע לכם גם בתחילת הדרך לבחור שוכר טוב שיסכים לתנאים שלכם, וגם בסופה – כשהדברים מסתבכים, ויש לכם ביטחונות טובים והסכם ברור ומדויק – מצבכם בהכרח טוב יותר.
מכל מקום, טרם חתימת ההסכם, הביטו בטיפים שלפניכם, אשר כל משכיר המעוניין לשמור על נכסו, ועל מערכת היחסים הטובה עם שוכריו, פשוט חייב להכיר. לגזור ולשמור:
מצב הדירה
חפצים: ציינו בנספח אילו חפצים נשארים בדירה. הוסיפו סעיף שאוסר על הדייר להוציאם משטח המושכר, ומחייב אותו לעשות בהם שימוש הולם. כמו כן, צלמו את כל הדירה לפני שאתם משכירים אותה, ואת התמונות שמרו בתיקייה. אין לדעת מתי תזדקקו לה.
"עשה ואל תעשה": אם הדייר מקבל מכם דירה מסוידת, בהחלט ניתן לדרוש שיחזיר אותה מסוידת בחזרה, ואפילו לציין את הגוון הנדרש. ככלל, לגבי דרישות ספציפיות, לעולם אל תסתפקו בבקשה בע"פ: הנייר סובל הכל, וגם אם אתם רוצים לחייב את הדייר להשקות את העצים בגינה, או להימנע מחירור קיר מסוים - כתבו זאת, והסבו את תשומת לבו לכך.
תיקונים: בנושא זה נאמר כבר הכל, אך בכל זאת אזכיר לכם לפרט את הדברים בהסכם במידת האפשר: כך, אם אינכם רוצים לקחת אחריות על המזגן, רשמו זאת. אם חשוב לכם שהשוכר יודיע לכם על כל תקלה כבר ביום התהוותה, דרשו זאת. אל תשאירו מקום לאי הבנות וויכוחים בעתיד.
בטחונות, ערבים וערבויות
ערבים: נחשבים כביטחון בדרגה נמוכה יחסית. הסיבה: לא מדובר בצ'ק או שטר, ועל המשכיר "לרדוף" אחריהם ברחבי הארץ על מנת לנסות ולקבל מהם את הכספים שהשוכר חייב לו. מומלץ לחייב חתימת ערבים בנוסף לביטחונות אחרים, ובכל מקרה הקפידו לבקש את פרטי הערבים במלואם (שם מלא, כתובת פרטית ובעבודה, טלפון, פקס ונייד, וכמובן מספר תעודת זהות). כמו כן, אל תתביישו לעמוד על קנקנם של הערבים ולוודא שהם "ערבים טובים" (בעלי יכולת כלכליות לשאת בחובות השוכר).
שטר חוב: זהו ביטחון שני בדרגתו, והוא שכיח למדי. כתבו בחוזה באילו תנאים בדיוק ניתן יהיה לממש את שטר החוב, וצרפו נוסח שטר להסכם. כמו כן, הקפידו שהשוכר ימלא את כל הפרטים בשטר, כולל פרטי החותמים, סכומים, חתימות וכיוצא בזה, וזאת בכדי שהשטר לא "יפול" בסופו של יום בגין כשלים טכניים.
ערבות בנקאית: ביטחון מצוין. המשמעות היא שהבנק ערב להתחייבויות השוכר, ולמעשה מתחייב לשלם למשכיר כסף, לדרישתו, מבלי שזה יידרש להוכיח לבנק שנגרם לו הנזק שהוא טוען לו.
כדי לוודא שהערבות הבנקאית היא אוטונומית ועומדת בזכות עצמה (דהיינו מבלי שהבנק ייגרר למחלוקות בין המשכיר והשוכר), מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לגבי תוכן הערבות, וכן ליצור מנגנון ברור בהסכם לגבי השימוש בערבות (מתי ולמה ניתן לממשה), כולל מסגרת זמן ברורה במהלכה תינתן לשוכר התראה בכתב בגין הפרת ההסכם, והזדמנות לתקן דרכיו.
הבעייתיות: לא כל שוכר יסכים לדרישה, במיוחד שוכר שאין לו את האובליגו הנדרש לשם כך בבנק (המשמעות היא שהשוכר "משכיב" כסף בצד לצורך הערבות). נסו להציע לשוכר שסכום הערבות יופחת, ואתם תשלמו את עלות הנפקתה לבנק. מכל מקום, בהשכרת נכסים יקרי ערך המשכירים אינם מוותרים על דרישה זו.
צ'קים ריקים: דרשו מהשוכר לתת לכם צ'קים ריקים, חתומים, המופנים לרשויות השונות (חברת החשמל, עירייה, תאגיד המים, גז). אלו יסייעו לכם במקרה בו השוכר ישאיר אחריו בתום תקופת השכירות חשבונות שתפחו למימדים מבהילים, ואתם תצטרכו לשלמם.
כמו כן, בנו מנגנון התרעה בחוזה שמבהיר כי במידה והשוכר לא יסדיר את התשלום בעצמו, אתם תוכלו לשלם לרשויות בשמו, וזאת באמצעות צ'קים אלו (לאחר התראה ומתן הזדמנות לשלם). מומלץ לחייב את השוכר להעביר את חשבון הארנונה בעירייה על שמו, כך שהשוכר יעמוד ישירות מול העירייה, ולא אתם (וכמובן ודאו שהוא עשה זאת ואל תסתפקו בחיוב חוזי).
מתי: עכשיו. לעולם אל תתנו לשוכר מפתח לפני שהוא השלים את העברת כל הביטחונות שנדרש להם בחוזה.
מיקס: משכירים רבים משלבים כיום מספר בטחונות ביחד, לשם הגדלת האפשרויות העומדות לפניהם בעת הפרת הסכם.
מועדים לשמחה
הקפידו על קביעת מועדים מדויקים לאורך כל ההסכם, ונסו - במיוחד בנושאים החשובים לכם - להימנע ממונחים אמורפיים הניתנים לפרשנות כגון: "בתוך זמן סביר", או "בהקדם".
- נקבו במפורש במועד תחילת השכירות וסיומה (יום וחודש מדוייקים, ולא "בתום 12 חודשים").
- נקבו ביום בחודש שבו משולמים דמי השכירות (ולא "בתחילת כל חודש").
- נקבו במספר ימי האיחור בתשלום, שייחשבו כאיחור נושא ריבית.
- קבעו מספר ימים מדויק כמועד התראה לפני פעולה (למשל, לגבי התראה טרם מימוש הערבות, קבעו 7 ימי עסקים מיום משלוח ההתראה).
- קבעו את מספר הימים המדויק במהלכם השוכר צריך לתת הודעה על חידוש ההסכם לשנה נוספת ("השוכר יעביר למשכיר הודעה בכתב על רצונו במימוש האופציה, וזאת עד ל- 60 ימים קלנדריים טרם תום תקופת השכירות").
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il
למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net
לפנייה לכתב/ת 
