עוד כלום לכלום: משכנתאות החלם של המדינה
כשחושבים על משכנתא רובנו חושבים על בנק. לא הרבה יודעים כי המדינה מקציבה מאות מיליונים בשנה להלוואות דיור לזכאי משרד השיכון. הסיבה: בגלל הריבית הנמוכה במשק הלוואות המדינה לא משתלמות. גם אחרי שהריבית לזכאים הופחתה, סכום ההלוואה לא עודכן כבר 14 שנה. דרוש ריענון יסודי
מאות מיליוני שקלים מקצה המדינה בכל שנה להלוואת משכנתא עבור זכאי משרד השיכון. ההלוואה הזו ניתנת בריבית "מועדפת" העומדת על 4% צמוד למדד למשך 25 שנה. במשך שנים אכן היתה הריבית הזו אטרקטיבית, אולם בשנים האחרונות על רקע הריבית הנמוכה במשק, הפכה ההצעה המטיבה הזו לכאורה – ללא רלוונטית.
הבנקים המסחריים מציעים משכנתאות במגוון מסלולים בריבית זולה יותר, וכך נותרים כחצי מיליארד שקלים בלתי מנוצלים. הכספים הלא מנוצלים עשויים לעבור לשימוש מטרות אחרות, ביניהן תקציב הביטחון.
מי זכאי להלוואת זכאות?
הזכאות לקבלת הלוואה וגובה הסכום הנגזר ממנה נקבעים בהתאם לגובה הניקוד שמקבל מגיש הבקשה. הניקוד ניתן בהתאם לקריטריונים שונים והשתייכות לאוכלוסיה זכאית כגון זוגות צעירים, עולים חדשים, משפחות חד הוריות, מספר אחים ואחיות, משך השירות הצבאי או הלאומי וכו'. בתחילת שנות ה- 90 כמעט כל זוג צעיר טרם נישואיו, היה זכאי להלוואה ממשלתית, לא משנה היכן נרכשה הדירה. אפילו הניקוד המינימאלי ביותר זיכה את הזוג הצעיר באלפי שקלים של הלוואה.
אולם בעקבות מספר שינויים בקריטריונים במהלך השנים, אוכלוסיית הזכאים הצטמצמה מאוד. בשנת 2005 אף נקבע כי כדי לקבל הלוואת זכאות יש צורך במנינימום של 1,000 נקודות.
בכל מקרה, הסכומים הניתנים היום מגיעים בממוצע לכ-120 אלף שקל, כאשר קבוצות מאוד מצומצמות העומדות בקריטריונים רבים, זכאיות לסכום המקסימאלי העומד על כ-250 אלף שקל. לזכאים חסרי דירה המשכנתא ניתנת בריבית של 4% ל-25 שנה וחלקה ל-28 שנה. לזכאים הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית ניתן סיוע נוסף – משכנתא בריבית של 4.5% ל-20 שנה.
בשנים האחרונות, על רקע הריביות הנמוכות וההצעות הזולות יותר בבנקים, עומד שיעור הניצול השנתי של הלוואת הזכאות על כשליש מהסכום שהקצה משרד האוצר לטובת העניין. אלו שבכל זאת נוטלים את ההלוואה למעשה מסבסדים את המדינה במקום שיקרה ההפך - האוצר מגייס את הכסף הזה בריבית זולה יותר ומלווה אותו לציבור בריבית גבוהה.
משרד הבינוי והשיכון, התריע כמה פעמים במהלך השנתיים האחרונות על הצורך בהפחתת הריבית על הלוואות הזכאות, ואף הציע מודל לקביעת שיעור מינימום לריבית גם בעיתות של ריבית נמוכה במשק.
פשרה: הוזלה בריבית
אחרי מאבקים ממושכים הסכימו באוצר, בתחילת חודש דצמבר, לפשרה שהציע יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני (יהדות התורה), לפיה לרשות המשרד יעמוד תקציב ייעודי בגובה של 150 מיליון שקל לסבסוד המשכנתאות בריבית מופחתת של 3%. אנשי האוצר ומשרד השיכון ידווחו לוועדת הכספים אחת לרבעון, על קצב ניצול הזכאות למשכנתאות מהתקציב השנתי.
ואולם הורדת הריבית היא רק תיקון אחד שנדרש בתחום הלוואות הזכאות. למעשה מאז שנת 98, טוענים גורמים במשרד הבינוי והשיכון, לא עודכנו סכומי ההלוואה, להיפך, בשנת 2002 קוצצו הסכומים ב-4%. בהתחשב בכך שבשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים, הרי ששיעור המימון של הלוואת הזכאות הולך ופוחת. כך, בעוד בשנת 2002 עלותה של דירה ממוצעת בישראל עמדה על כ-700 אלף שקל, במחצית השניה של 2011 המחיר עמד על כ-1.1 מיליארד שקל.
האם לא הגיע הזמן גם לעדכן את סכומי ההלוואה? לפי שיטת האוצר הבעלות על דירה אינה דבר חיובי, עדיף שחלק גדול באוכלוסיה יגור בשכירות. סבסוד משכנתאות, לשיטת האוצר, יגדיל את הביקושים ויוביל לעליית מחירים. בנקודת המפנה הנוכחית, כשההיצע צפוי לגדול באינטרנסיביות ברקע תוכניות הממשלה, ומחירי הדיור יורדים, אולי זה זמן להתגמש ולסייע קצת יותר לאוכלוסיות המוחלשות לרכוש את ביתם.
לא רק הריבית, גם המסלול בעייתי
מה גובה הריבית שניתן לקבל היום בבנק? הריבית במסלול הדומה להלוואת הזכאות של המדינה (ריבית קבועה צמודת מדד) עומדת כיום על כ 3% - 3.5%, כאחוז שלם יותר מהצעת המדינה לפני ההפחתה. אולם הייתרון בהלוואה הבנקאית הוא לא רק בגובה הריבית אלא גם במגוון המסלולים המוצעים ללקוח.
הריבית אינה הדבר היחיד שדורש שינוי. מאז החלו הלוואות הזכאות, לפני יותר משני עשורים, שוק המשכנתאות השתכלל ומוצעים בו שלל מסלולי הלוואה. האם לא הגיע הזמן כי גם הלוואות הזכאות יותאמו למסלולים הקיימים?
"הבנקים היום מציעים אלטרנטיבות שמבוקשות יותר על ידי הלקוחות כגון הלוואות לא צמודות, אם זה מסלול הפריים ואם זה ריבית קבועה לא צמודה שלא קיימים בהלוואת זכאות ממשלתית", אומר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל.
נוטלי הלוואת זכאות, הניתנת באמצעות הבנקים, נוטלים מכספי הבנק עצמו עוד לפחות פי שלוש ויותר. היתרון הבולט של הלוואת זכאות בריבית קבועה ,היא האפשרות להחזיר את הכסף ללא עמלת פירעון מוקדם, בניגוד להלוואות מהסוג הזה הניטלות מכספי הבנק.
"אני חושב שראוי להרחיב את המסלולים שהמדינה נותנת בהם משכנתאות, בעיקר הלוואה בריבית קבועה לא צמודה", אומר מייזליק, "הביקוש מצד הציבור הלוך וגובר במסלולים הללו".
למה באמת המדינה מקובעת למסלול אחד? "זה המקור הכספי שיש למדינה כשהיא מגייסת הון. היום שוק ההון יותר משוכלל ואפשר לספק גם את זה ללקוחות או לפחות שתהיה זכות בחירה. גם בנק ישראל אומר כל הזמן שהוא רוצה פחות נתונים משתנים על ההחזר החודשי, אז הנה אפשר לתת הלוואות בריבית קבועה לא צמודה, עם החזרים ידועים מראש".
לפנייה לכתב/ת 
