שוק המשכנתאות מתקרר: מהו התמהיל המומלץ?
הכלכלה העולמית בטלטלה, הדולר עולה ופישר מאותת כי לא יעלה את הריבית - אף פעם לא קל לקחת משכנתא, אך נראה שבימים אלה של חוסר ודאות המשימה קשה עוד יותר. לפחות תחרות הבנקים לקראת סוף השנה יכולה לסייע. אז מהו תמהיל המשכנתא הנכון? מומחים בתחום המשכנתאות מציעים מסלול
אחרי הפרסומים הרשמיים על ירידה משמעותית בביקוש לדירות ואף ירידה במחירי הדירות, גם שוק המשכנתאות מצביע על מגמה ברורה. על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שניטלו בחודש אוקטובר ירד ב-22% בהשוואה לחודש הקודם, וצנח ביותר מ-50% בהשוואה לשיא של 4.8 מיליארד שקל שנרשם בחודש מאי. ירידה חדה נרשמה גם במספר ההלוואות שנלקחו, מ- 7,142 באוגוסט ל- 5,289 בספטמבר.
ירידה בהיקפי ההלוואה נרשמה בכל מסלולי המשכנתא. בהלוואות הצמודות בריבית קבועה ומשתנה, חלה ירידה חדה מ-2.44 מיליארד שקל באוגוסט ו-1.83 מיליארד בספטמבר, ל-1.43 מיליארד באוקטובר.
בנק ישראל - שעד לפני מספר חודשים אותת כי הוא בכיוון של העלאות ריבית ואף הגביל, כאמור, נטילת משכנתאות הנלקחות במסלול ריבית הפריים - משנה כיוון עקב המשבר הכלכלי העולמי, שכנראה ילווה אותנו עוד זמן מה. "יש לנו את ארגז הכלים שהשתמשנו בו במשבר האחרון. אמר השבוע נגיד הבנק, סטנלי פישר. "למזלנו הריבית כעת עומדת על 3% ואנחנו יכולים להוריד אותה במידת הצורך".
אין ספק שהמציאות הנוכחית בשוק הדיור והמגמות הכלכליות בארץ ובעולם, דורשים חשיבה מושכלת בבחירת תמהיל המשכנתא הנכון. הבשורה הטובה היא שבמציאות זו הריביות נמוכות יחסית, ואם נוסיף לכך את התחרותיות בשוק המשכנתאות (בניגוד לתחומים אחרים בבנקים) ובמיוחד לקראת סוף השנה, הרי שיכולה להיות כאן גם הזדמנות, למי שינצל את כושר המיקוח מול הבנק.
לנצל את הפריים עד למקסימום
"תמהיל המשכנתא הנכון בתקופה הנוכחית, צריך לכלול מרכיב משמעותי של מסלולים בריבית קבועה או חצי קבועה, אומר דודי מייזליק מנהל אגף המשכנתאות של בנק מרכנתיל. "מסלולים אלו יאפשרו ללווים ליהנות משיעורי הריבית הנמוכים והאטרקטיביים הנהוגים כיום לאורך מרבית תקופת ההלוואה".
לדברי מייזליק המסלולים המועדפים בתקופה הנוכחית, הם גם המסלולים שאינם צמודים למדד בריבית משתנה (פריים) או בריבית קבועה. "מומלץ לשלב בהלוואה כ-30% מהתמהיל במסלול פריים לתקופה ארוכה שניתן לקבל היום בריבית של 4.25% או 4% ועוד 30%מההלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה (כ-6%).
"את יתר ההלוואה, כ-40% מהתמהיל, מומלץ לפצל בין מסלול צמוד מדד בריבית חצי קבועה, בו הריבית מובטחת ל-10 שנים הראשונות ונאמדת בכ-3.4% ובין מסלול צמוד מדד בריבית משתנה, כל חמש שנים, בכ-3% ומאפשר פירעון מוקדם בתחנות שינוי הריבית" .
מייזליק מוסיף כי בעלי הכנסות גבוהות, שהחזר המשכנתא אינו מרכיב מהותי מן הכנסתם החודשית, יכולים לשלב גם מסלול צמוד מט״ח. "מסלולים אלו נהנים בימים האחרונים מריבית ליבור נמוכה ובשל מצב השווקים בעולם אולי גם לאורך זמן. עם זאת, שער החליפין אליו צמודה ההלוואה עלול לסבול מתנודות קיצוניות ואיתו גם החזר המשכנתא, ועל כן הוא פחות מומלץ לרוב נוטלי המשכנתאות, המבקשים יציבות בהחזר החודשי".
הבנקים רוצים לעמוד ביעדים השנתיים
לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, נכון להיום הריביות עדיין טובות מאוד בהשוואה לשנים עברו, ובחודשים האחרונים של השנה הבנקים נלחמים על הלקוחות כדי לעמוד ביעדים השנתיים שלהם.
עם זאת, מציין קמינסקי כי לאחרונה הבנקים העלו את הריבית על הלוואות במסלולי המט"ח, "אם לצורך העניין ניתן היה לקבל לפני 4 חודשים במסלול המט"ח את ריבית הליבור בתוספת מרווח של עד 1.5% ניתן כיום מדובר על ריבית ליבור בתוספת מרווח של 2.5% עד 3%".
לדבריו, התמהיל המומלץ כיום הוא 27% במסלול הפריים (בהתאם לרגישות של עליות בהחזר החודשי), 6% מט"ח (לאלו שחוששים מתנודות במט"ח מומלץ להעביר לפריים), 30%-35% בריביות קבועות צמודות לתקופות קצרות עד 15 שנים, ו-32%-37% בריביות משתנות ל-25 שנים ומעלה.
ללווים החוששים מתנודתיות בהחזר החודשי, ומעדיפים יותר תשלומים קבועים, מומלץ לקחת 25% במסלול הפריים, 35%-40% במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה ל-20 שנה, 15%-20% בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה קצרה עד 15 שנים, ו-20% בריבית משתנה כל 5 או 10 שנים למשך 25 שנה.
להתאים את ההלוואה להכנסות
איל ליבוביץ, מנכ"ל משותף בחברת T-I-M ממליץ, בהתאם להגבלת בנק ישראל לפיה נאסר לקחת יותר משליש בריבית משתנה לא צמודה, לחלק את השליש הזה בין הלוואות בפריים לבין צמודי המט"ח. עם זאת, הוא מסייג, "ככלל, הלוואה צמודת מט"ח מומלצת רק למי שיש לו זיקה כלשהי למט"ח בצורה של הכנסה דולרית וכדומה."את שני השלישים האחרים מומלץ לחלק בין צמודי המדד ומסלולים שאינם צמודי מדד בחלוקה הבאה: כיום יש ריביות יחסית טובות מאוד גם לתקופות הארוכות ובעיקר בריבית המשתנה כל 5 שנים. את היתרה אנו ממליצים לקחת במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה,וכאן ישנה משמעות רבה לכוח המיקוח של הלקוחות מול הבנק".
יש להדגיש כי תמהיל המשכנתא חייב להיות מותאם ליכולותיו הפיננסיות של הלווה, אם במידת הרגישות שלו להחזר החודשי ואם ליכולותיו לפרוע חלקים מהמשכנתא בשנים הקרובות תוך יצירת נזילות בהלוואה.
לפנייה לכתב/ת 
