הגבלות על המשכנתא: איך זה ישפיע עלי?

כצפוי, אחרי הגידול בביקושים למשכנתאות שקבעו שיאים חדשים מדי חודש, עם סך התחייבויות של כ-220 מיליארד שקל לבנקים, החליט בנק ישראל להטיל מגבלה נוספת על נטילת המשכנתא.

• סך חובות המשכנתא: 220 מיליארד שקל
  

על מה לזרוק את הכסף - משכנתא או שכירות?

מעתה, היקף ההלוואה שהבנק יוכל לתת ללווים יוגבל למקסימום 75% מערך הנכס שעבור רכישתו ניטלת ההלוואה.

ההוראות החדשות קובעות כי לא ניתן יהיה לקבל מהבנק הלוואה העולה על 70% מערך הדירה אותה נרצה לרכוש, כלומר את ה-30% הנותרים נידרש להביא בעצמנו. עם זאת במקרה של זוגות צעירים, להם זו רכישה של דירה ראשונה, שיעור המימון יהיה גדול יותר וההגבלה תעמוד על 75% מערך הנכס.

מי שיבקש משכנתא עבור דירה להשקעה, יוכל לקבל הלוואה שתגיע רק עד 50% מערך הנכס.

על מי הצעד הזה עשוי להשפיע?

על פי נתוני בנק ישראל, האוכלוסייה הפוטנציאלית המרבית שצעד זה יכול להתייחס אליה, מוערכת בכ-20% מציבור נוטלי המשכנתאות. מתוך שיעור זה כ-9% מוגדרים כמשקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה), כ-8% משפרי דיור ורק כ-3% רוכשי דירה ראשונה שנוטלים משכנתאות בשיעורי מימון גדולים במיוחד.

על פי התקנות החדשות, כדי לקבל הלוואה לדיור, יהיה חייב הלווה להגיש הצהרה מאושרת על ידי עו"ד, המבהירה מה מעמדה של הדירה הנרכשת (דירה ראשונה, משפר דיור, השקעה וכו'), והעתק של ההצהרה שנמסרה על ידו לרשות המיסים.

אוכל לתחמן, ולרשום את הדירה על שם קרוב משפחה 

מי שמרמה את רשויות המס אולי יוכל גם לרמות את המערכת הבנקאית. לא חוקי, לא טוב ולא מומלץ.

איך הצעד הזה ישפיע עלינו. איך זה ישפיע על מחירי הדיור?

מצד אחד הפיקוח על הבנקים מקשה יותר על חלק מהאוכלוסיה לרכוש דירות, בין הייתר זוגות צעירים שאין להם הון עצמי גדול והם נדרשים להלוואה גדולה במיוחד מהבנק, מצד שני עצם ההגבלה יכולה להביא לירידה בביקוש, בעיקר מצד אלו הרוכשים דירות להשקעה.

קיימים שלל גורמים למחירי הדיור - הריבית במשק, היצע הקרקעות, מלאי הדירות והתחלות הבניה, גורמי מיסוי, שיעור האבטלה, הציפיות לאינפלציה ועוד. אם באמת תהיה ירידה משמעותית בביקוש ובהתחשב בכך שהריבית על ההלוואות היום נמצאת בשפל (היום בנק ישראל הודיע גם על הורדת הריבית ב- 0.25%), אז המחיר שנשלם על הדירות עשוי לרדת גם כן. האם נראה את זה בכל המקומות בארץ, גם באיזורי הביקוש? ספק.

חשיפת הבנקים הגיעה לרמות מסוכנות

הנחיית בנק ישראל נוגעת להלוואות משכנתא בלבד ורק להלוואות שניתנות על ידי הבנק. למרות העובדה כי הלוואה נוספת, למי שכבר הגיע למקסימום המשכנתא האפשרית, מגדילה את סיכון ההחזר של הלווה בדיוק באותה מידה כמו הגדלת הלוואת המשכנתא, כאמור, בנק ישראל לא הטיל הגבלות נוספות. עם זאת מומלץ לחשוב היטב לפני הגדלת ההתחייבויות בנוסף לנטל המשכנתא ובמיוחד להיזהר מאוד מהלוואות בשוק האפור.

ממתי ההוראות הללו יכנסו לתוקף?

מה הביא את בנק ישראל להחליט על הצעד הזה?

הגידול בפעילות בשוק הדיור בכלל ופעילות המשקיעים בפרט הובילו לגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים בשנים האחרונות. החשש של בנק ישראל הוא שגידול מואץ זה עלול לסכן את יציבות המערכת הבנקאית שכן גם תיק האשראי לענף הבינוי והנדל"ן גדל מאוד בשנים אלו.

נכון לסוף חודש יוני כ-40% מסך סיכון האשראי המאזני הבנקאי, נוגע לתחום הנדל"ן. על רקע זה הוחלט על הצעד הנוכחי, שמטרתו היא הפחתת הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי.

אמנם לבנק ישראל חשובה יותר יציבות המערכת הבנקאית מההשפעה על כיסו של הצרכן, אך למהלך כזה יש גם צד שנועד להגן על הלווים - שיעורי מימון גבוהים עלולים לפגוע ביכולת הלווים להחזיר בעתיד את המשכנתא במקרים של הרעה במצב הכלכלי (פיטורין) או ירידה משמעותית במחירי הדיור. הגבלה על שיעור המימון עשויה לסייע למניעת ההשלכות הקשות על משקי הבית.

האם גם בעולם נוקטים בנקים מרכזיים ורשויות פיקוח בצעדים מסוג זה?

לטענת בנק ישראל, מספר מדינות הטילו בשנים האחרונות מגבלות על גובה המשכנתא ביחס לערך הנכס הנרכש (שיעור המימון), מגבלות על תקופת ההפחתה של המשכנתא ומגבלות נוספות על האשראי לדיור. בין המדינות שנקטו בצעדים אלה: שווייץ, קנדה, נורבגיה, שבדיה, אוסטרליה, הונג-קונג, סין, ספרד וסינגפור.