על מה לזרוק את הכסף - משכנתא או שכירות?

יש לי חבר, נניח שמו שליו, איש נחמד וצנוע. חי לו בשכירות. דירה רגילה בשיפולי תל אביב, משלם 4,800 שקל בחודש. סיפור רגיל לחלוטין. השכם והערב אביו חופר, מנקר, טוחן את הדעת והדעה. "אולי תפסיק לזרוק את כספך לזבל, תצטמצם קצת ותקנה בית משלך. תשלם לעצמך. עד מתי תחייה בשכירות?".

• המשכנתא שלכם יכולה להיות הרבה יותר זולה
• הרכב המשכנתא השתנה: אנחנו משלמים יותר
• המפקח על הבנקים: לא נבטל עמלת פירעון מוקדם
• לטורים נוספים של יהודה מודעי
  

בן אדם טוב שליו, התחתן וצבר כ-400 אלף שקל. פעם זה הספיק לחצי דירה, היום הסכום בקושי מספיק למקדמה. צריך לקחת הלוואות ומשכנתאות של כ-800 אלף שקל. האם הוא באמת זורק את כספו לזבל? האם הוא מוריד אתכל חסכונותיו לטמיון? והאם זה באמת חבל?

סיפור כזה או דומה לו יש לכולכם בכמה עותקים - או שאתם בעצמכם בסרט הזה. הבעיה היא שהסרט מזמן כבר לא קומדיה, והשאלה היא אם הוא יהפוך לטרגדיה או למעין סרט דרמטי, עם טוויסט מציאותי וסוג של סוף טוב.

שתי אלטרנטיבות כלכליות די גרועות

אני טוען כי ההחלטה לחיות בשכירות היא לא זריקת כסף לזבל  לפחות לא יותר מאשר לגור בבית משלך, שבעצם שייך ברובו לבנק. מי אמר שתשלום ריבית לבנק אינו זריקת כסף לזבל? האם עצם העובדה שהבנק מואר באור יקרות פלורוסנטי מקלה על תשלום הריבית אליו יותר מבעל בית שמגיע אחת לכמה חודשים לביקורת?

בואו נגדיר כמה הנחות יסוד לפני שנתחיל בדיון. נבחן נתונים ממוצעים, עד כמה שניתן, שכן כל מקרה הוא יחיד ומיוחד. ריבית המשכנתא - 3.5%, התשואה של המק"מ היא 2.25%. התשואה על בית היא כ3%-3.5%. לשוכרים: אם תיקחו את תשלומי השכירות החודשיים שאתם משלמים ותכפילו ב-12 חודשים תגיעו לתשלומי השכירות השנתיים. על פי רוב באיזור המרכז ואף בשפלה תגלו שהסכום הוא שווה ערך ל-2.5%-3% מערך הבית שבו אתם מתגוררים.

השאלה אם לשכור או לקנות היא בעצם שאלה של בחירה בין שתי אלטרנטיבות כלכליות די גרועות בימים אלה, כך שצריך להביט על הרע במיעוטו. הבחירה שמולה עומד שליו היא בין לשכור דירה ששווה 1.9 מיליון שקל במחיר של 4,800 שקל בחודש; לבין קניית דירה ששווייה 1.2 מיליון שקל ושתשלום המשכנתא וביטוח החיים עבורה מגיע לכ-4,800 שקל גם כן.

במבט פשוט ומהיר אביו של שליו צודק: דירה יותר קטנה, אך באותו המחיר התהליך מסתיים בדירה משלך. מבט נוסף חושף תמונה שונה לחלוטין.

נכון לעכשיו שליו משקיע את כספו במק"מ של מדינת ישראל ומקבל 2.25% לשנה על ה-400 אלף שקל (נא לריב עם הבנק ולקבל פטור על דמי משמרת ו-0.1% קנייה - או פשוט לעבור בנק...) שהם בממוצע כ-750 שקל לחודש. המשמעות: בפועל שליו שילם סכום נטו של 4,000 בלבד לשכירות מתוך שכרו. מצד שני אם הוא ייקח משכנתא, הרי מכל תשלום שיעביר לבנק בחמש השנים הראשונות, סכום של 2,500-2,300 שקל יילך לתשלום על ריבית וביטוח חיים – שזה ממש לא כסף שמתגלגל לכיס שלו.

בפועל הבחירה של שליו היא בין לזרוק לזבל 4,000 שקל על דירה גדולה, או להשליך לאשפה 2,500 שקל על דירה קטנה יותר. עכשיו אולי בלבלתי אתכם קלות – שהרי ההפרש הוא לא גדול ויש ערך לא-כלכלי משמעותי שמלווה את ההחלטה, הידיעה שנמצאים בדירה משלכם אל מול איכות חיים בדירה הרבה יותר גדולה ונוחה.

האלטרנטיבה השלישית: דירה קטנה יותר בשכירות

אבל יש גם אופציה שלישית שאיש כמעט לא בוחר בה - אך היא זו שמאפשרת את ההשוואה הכלכלית האמיתית לקניית דירה.

אביו של שליו דוחק בו להצטמצם קלות, להוריד חדר או לעבור לאזור מרוחק יותר כדי שהתשלום על הדירה הקנויה יישאר אותו תשלום, אך התשלום יהיה "לעצמו". ומה יקרה אם שליו ואישתו יעברו לאותו אזור מרוחק או יצמצמו את שטח מגוריהם בחדר - אבל במקום לקנות ישכירו דירה?

או אז דמי השכירות יסתכמו ב-3,000 שקל לחודש, כך ששליו יוכל לחסוך 1,800 שקל מדי חודש, ובכך יגדיל את ההון העצמי שלו לקראת קניית דירה מתוך כוח - ולא מתוך תחושה של"אין ברירה".

אם נדבר טיפה יותר מלמעלה - בנק לא יוכל לפנות אתכם מהבית כל שנה, אולם בנק יישב עליכם כאבן ריחיים במשך עשרות שנים. מה עדיף? לא יודע, כפי שאמרתי קודם - הבחירה היא בין שתי אופציות גרועות למדי...

למי כדאי לתת את הכסף?

בואו נוכיח את הכתוב למעלה באופן תיאורטי גם כן. להלן טבלה שקיבצתי במהירות מתוך אתרי הנדל"ן של מכירות ושכירות. מהטבלה נקל להבחין כי בממוצע השכירות מהווה 3%-3.5% מהקנייה. אם תבחרו לקחת משכנתא תשלמו 3.5% כריבית, כלומר קנייה ותשלום ריבית לבנק דומה מאוד לתשלום לבעל הבית עבור דירה שכורה, ובכל מקרה ההפרש הוא לא גבוה.

בעצם התשובה מצויה באילו תחזית עתידית אנחנו בוחרים לאמץ, בנוגע למחירי הדירות שיהיו בעוד שנה, חמש שנים ועשר שנים. אם אתם מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות, כי נדל"ן אף פעם לא יורד, תעברו למדורי הספורט - כי רק שם מכבי ת"א תמיד במקום הראשון, וגם זה לא נכון... מי שמאמין שדירה שהייתה שווה אך לפני חמש שנים כמיליון שקל, היום שווה כמעט שני מיליון ובעוד חמש שנים תהיה שווה שלושה מיליון - תכניסו אותי שותף בבקשה בקנייה. שום ריבית פיקדון או משכנתא לא תוכל להתחרות בעליות הנכסים בפועל.

מנגד, אם אתם מאמינים שהמחירים יירדו ואפילו משמעותית - אל תעזו לקנות. שום הנחה של רבע אחוז על משכנתא לא תפצה על אובדן ערך של הדירות ואז הם ירדו במאות אלפים ולא במאות שקלים לחודש...

בספר "הקוסם מארץ עוץ" הקוסם הכריח את כל מי שנכנס לעירו לחבוש משקפיים על מנת שלא יסתנוורו מאור היקרות הירקרק המשתקף מכל פינה. האם במידה מסויימת האמונה שאנו משלמים עבור "נכס שלנו" דרך אור היקרות המשתקף מהבנק אינה רק משקפי שקר? שכירות היא אופציה גרועה, גרועה מאוד. אבל גם תשלום אלפים רבים של שקלים לבנק כריבית איננה חגיגה.

יהודה מודעי הוא שותף בחברת "אימפקט" לחשבות, ניהול כספים וייעוץ כלכלי - Yehudam7@gmail.com