הרכב המשכנתא השתנה: אנחנו משלמים יותר

הריבית שוב יורדת ומי שלקח משכנתא שרובה במסלול הפריים, עשוי ליהנות מהוזלה של עד 100 שקל בהחזר החודשי. אולם אפשרות זו נמנעת או לפחות מצומצמת לגבי נוטלי ההלוואות מחודש מאי 2011.

• "לבטל עמלת פירעון מוקדם במשכנתא"
• בנקאים: הציבור חוזר לשוק המשכנתאות
  

מאז הגביל בנק ישראל את חלק הריבית המשתנה הלא צמודה בהלוואת המשכנתא, ללא יותר משליש מסך ההלוואה, ירד חלקו של מסלול הפריים מסך הלוואת המשכנתא מכ-70% בממוצע לכ-28%.

בתקופת מיתון עולמי שמשפיע גם על הארץ הקטנה שלנו, הסיכוי להעלאת ריבית בטווח הנראה לעיין הוא קלוש ביותר, המציאות דווקא מכוונת להורדה נוספת במהלך החודשים הבאים. ודווקא בשל כך, הגבלת בנק ישראל מקוממת רבים מנוטלי ההלוואות. למעשה, מאז הוראת בנק ישראל, ירדה הריבית באחוז שלם – הוזלה של עד מאות שקלים בהחזר החודשי, אך כאמור לאלפי נוטלי ההלוואות מחודש מאי 2011, ההוזלה הזו חלה רק על שליש מסך ההלוואה, לכל היותר.

הן מומחי משכנתאות והן הלווים עצמם הנושאים בנטל התשלומים טוענים כי על בנק ישראל, להסיר את ההגבלה או לפחות למתן אותה , כך שניתן יהיה להגדיל את רכיב הפריים ל - 50% -60% ובכך לאפשר ליהנות מהריבית הנמוכה.

אולי בנק ישראל הלך רחוק מדי. במציאות הכלכלית של היום, האם ההגבלה הזו לא מוגזמת?

"צריך להבין את הסכנה שבעליה פתאומית בריבית", אומר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל. "בחודש מאי המדד עלה בצורה קצת גבוהה ולמרות זאת ההשפעה היא די שולית, זה לא משהו ששובר את הלווה. לעומת זאת, אם הנגיד היה מחליט להעלות ריבית בשיעור דומה, זה היה משפיע הרבה יותר. יש הבדל בין עלייה במדד, שהיא בדרך כלל מתונה וגם ההשפעה שלה מתונה, לבין עליה בריבית. זה נכון שכרגע הנתונים הכלכליים לא מצדיקים עליית ריבית באופק, אבל הסיכון הזה תמיד קיים וחייבים לקחת אותו בחשבון".

יתרון נוסף במסלול הפריים הוא האפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס. הלווה תמיד יוכל לתקן, גם אם תהיה עליית ריבית ולהחליף מסלול

"ומי יודע מה יהיו התנאים אז בשאר המסלולים? היום הריבית נמוכה לא רק במסלול הפריים, אלא גם במסלול הריבית הקבועה. נתוני העבר מלמדים שלרוב יש התאמה בין המסלולים, כך שבמצב כזה כנראה גם שאר המסלולים יהיו יקרים יותר".

לשיטתך, אתה בכל זאת מציע כיום לנצל את הפריים עד למקסימום?

"הפריים היום יותר נמוך, ניתן לקבל אותו ב- 3%. אבל כשאני נותן פריים אני תמיד עושה תרחיש ואני אומר ללקוח בוא נגיד שהריבית היא 5% ולא 3% ואני שואל אותו אם הוא מסוגל לעמוד בזה בהחזר החודשי. מסלול פריים באופן כללי יכול להיות נכון למי שיש לו עושר אישי, ולמי שלוקח משכנתא ממוצעת ולא יותר מדי גבוהה, והוא יוכל לעמוד בתוספת של 200-300 שקל במקרה של עליית ריבית".

פחות פריים, יותר צמוד מדד

הוראת בנק ישראל שינתה כאמור את תמהיל המשכנתא המצוי בצורה דרסטית. אז איך נראית המשכנתא הממוצעת כיום? המרכיב המרכזי הוא מסלול צמוד מדד בריבית משתנה, העומד על כ-42% מסך ההלוואות שניטלו בשנה האחרונה, כאשר רובו הוא במסלול הריבית המשתנה כל 5 שנים.

המסלול הזה הוא הפופולארי ביותר היום והחליף למעשה את מסלול הפריים. זו הלוואה צמודת מדד שיש לה תחנות כל 5 שנים, בהן משתנה בסיס החישוב. הריבית הנהוגה כיום נעה סביב 2.5% (בתוספת הצמדה למדד) ובתחנות בכל 5 שנים ניתן לבצע פירעון מוקדם ללא קנס.

מסלול נוסף שקיבל חיזוק משמעותי הוא הריבית הקבועה הלא צמודה. למרות שהוא מהווה כיום קצת פחות מ 10% מתמהילי ההלוואות, יש לציין כי עד לפני מספר שנים הוא לא היה קיים כלל. הריבית באופן מסורתי היתה גבוהה, (כך עד לפני שנתיים עמדה על כ- 7%). אולם כעת הריבית הזו נעה סביב 5%-5.5%, תלוי בתקופה. הייתרון הוא שהלקוח יודע בדיוק מה יהיה ההחזר החודשי שלו שנשאר קבוע ולא נתון לשינויי מדד או ריבית.

מסלול הריבית הקבועה צמודת מדד שעד שנות ה-90 היה המסלול הבלעדי בהלוואות המשכנתא, עומד כיום על כ- 17% מהתמהיל. מסלול זה לרוב יקר יותר ב0.75% לעומת מסלול הריבית המשתנה כל 5 שנים. עם זאת, בתחום אחד יש לו יתרון על פני המסלולים האחרים – הלוואת זכאות של משרד השיכון.

לאחר שנים בהם הלוואת הזכאות לא היתה אטרקטיבית שכן הריביות הנמוכות ששררו, הפכו את ההלוואה הבנקאית הרגילה לזולה יותר. החליטו במשרד השיכון להוזיל את הריבית והיא עומדת כיום על 3%, עד סוף 2012, מי שמוגדר כזכאי משרד השיכון מומלץ לו לקחת את מלוא הסכום שאושר לו, במסלול זה. יש לציין כי במסגרת הלוואת הזכאות אין גם עמלת פירעון מוקדם, בניגוד להלוואה בריבית קבועה צמודת מדד רגילה.

הלוואות המט"ח עדיין נמוכות מאות ומהוות כ-3% בממוצע מסך ההלוואה, כמעט כולן צמודות לדולר. רוב הלווים הם תושבי חוץ או כאלו שיש להם הכנסות בדולרים.

"כשמסתכלים על התמהיל הנוכחי עם מגוון כ"כ גדול, זה תמהיל שלטווח ארוך, הוא מסלול הרבה יותר מאוזן", אומר מייזליק . "זה נכון שהמשכנתא התייקרה (בעקבות המעבר ממסלול הפריים – א.ר.), אבל בהשוואה ללפני שנה הריביות יותר נמוכות. לא רק הפריים שהוזל, גם שאר המסלולים הוזלו. במסלולים הקבועים יש הוזלה של כאחוז בהשוואה לפני שנה."