הזכות שלי: מה מותר ואסור כשעוברים לדיור מוגן
בשנה שעברה נכנס לתוקף חוק חדש שייושם בהדרגה, העושה סדר בענף הדיור המוגן. אז אילו זכויות הוא יקנה למי שמעוניין לגור בדיור מוגן, או כבר גר בכזה? המדריך המלא
מדור הזכויות - המדריכים הקודמים:
אז מה זה דיור מוגן?
להבדיל מבית אבות, דיור מוגן הוא מסגרת מגורים לבני הגיל השלישי - אשר מנהלים אורח חיים עצמאי ומעוניינים ליהנות מסביבה תומכת, המספקת להם חיי חברה עשירים. כל דייר (או זוג) מתגורר בדירה פרטית בפרויקט, ומקבל שירותים שונים, בהם טיפול רפואי בסיסי, חוגים, אחזקת הדירה ופעילויות תרבות. על אף שמדובר בעסקה יקרה, מסגרות מסוג זה תופסות תאוצה בשנים האחרונות.
דיור מוגן חייב ברישיון?
כן. החוק החדש קובע כי דיור מוגן (גם כזה שהוקם בעבר) יקבל רישיון מהממונה מטעם מנכ"ל משרד הרווחה. הרישיון ניתן לארבע שנים ולאחר מכן יש לחדשו. הרישיון נועד בין היתר כדי להבטיח גם את זכויות הדיור המוגן במקרקעין, את יציבותו הכלכלית והעדר הרשעה בעבירה, שבגינה אינו ראוי להפעיל בית כזה. לכן חשוב לבדוק אם לבית בו אתם שוקלים להתגורר יש רישיון בתוקף.
על פי החוק, הממונה רשאי שלא להעניק רישיון גם אם המבקש עונה על כל התנאים - או להתנות את קבלתו בתנאים נוספים. הממונה גם רשאי לבטל או להתלות רישיון במקרה של הפרת התנאים.
אז רישיון מבטיח איכות?
לא בהכרח. על פניו נראה שניתנו לממונה סמכויות רבות וכלים יעילים לפעולה במקרים של הפרת תנאים. אלא שבפועל לא ברור מהי המשמעות מבחינת הדיירים. למשל - האם המדינה תדאג לחלופה לדיירים של בית שהרישיון שלו הושהה? שאלות רבות נוספות מתעוררות בסוגיה זו, ותשובות בחוק אין. עניין זה עלול להרתיע את הממונה מלהשתמש בסמכויותיו.
חשוב גם לציין כי סעיף זה ייכנס לתוקף רק ביוני 2015 (על אף שהממונה רשאי להנפיק רישיונות גם במועד מוקדם יותר), כמו סעיפים נוספים בחוק.
מה נדרש להפעלת דיור מוגן?
החוק קובע שעל שר הרווחה לקבוע תנאים להפעלת בית דיור מוגן. למשל סוג הנסיון וההכשרה המקצועיים שנדרשים ממנהל הבית. פירוש הדבר כי ייתכן והמנהלים המכהנים כיום יידרשו בעתיד לעבור הכשרות או קורסים.
בנוסף, עובד הבא במגע ישיר ומתמשך עם הדיירים (כולל נותן שירות חיצוני) חייב לקבל אישור מהממונה. זאת כדי לוודא שלא הורשע בעבירה פלילית שבגינה הוא עלול לסכן את הדיירים. גם סעיף זה ייכנס לתוקף ביוני 2015.
פרט לסמכות להנפיק רישיונות, החוק העניק לממונה גם סמכויות מנהליות: למשל הוצאת התראות וצווים במקרים של הפרות העלולות לפגוע בשלום הדיירים. תחתיו יעבדו מפקחים שישמשו כזרוע אכיפה, ויצוידו בסמכויות כגון כניסה לבתים, נטילת דגימות וקבלת מידע. כלי אכיפה נוסף הוא פתיחת ערוץ ישיר של פניות הציבור לממונה.
לצד הפרות מסוימות נקבעו סנקציות עונשיות, וכן הוטלה אחריות על נושא משרה בתאגיד המפעיל דיור מוגן (החל מיוני 2015).
מתי מותר להעלות את דמי האחזקה?
בעבר, על פי רוב, דמי האחזקה הוצמדו למדד המחירים לצרכן. ישנם בתים שמדי פעם אף העלו את דמי האחזקה בשיעור נוסף. המנגנון החדש בחוק קובע כי הבית רשאי להעלות את דמי האחזקה (מעבר לשיעור עליית המדד) בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית - ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם.
נוסחו הנוכחי של הסעיף לא מפורט מספיק. כך למשל לא ברור מה כלול בעלויות התפעול השוטף, והאם יש הגבלה על עלויות אלו. כמו כן, אין מגבלה על תדירות ההעלאה או על שיעורה, אלא אם נקבעה מגבלה בהסכם. סעיף זה חל גם על דיירים קיימים. נוכח הערפול בחוק, לדיירים מומלץ להבטיח את זכויותיהם בסיוע ייעוץ משפטי.
מהם הכללים בנוגע לכספי הפיקדון?
עבור זכות השימוש בדירה, הדייר מפקיד בידי הבית סכום כספי גבוה - בין מאות אלפי שקלים למיליונים. סכום זה מכונה "פיקדון", והוא מופחת בשיעור של בין 2.5% ל-3.5% לשנה לתקופת זמן של כ-12 שנה. בתום ההסכם, על בית הדיור המוגן להשיב לדייר או ליורשיו את יתרת הפיקדון.
בעבר בתי הדיור המוגן החזיקו בפיקדונות הללו ללא מתן ערבויות - מה שאומר שהכספים עשויים להיעלם אם הבית פושט רגל או מעל בכספים. נושא זה היה הזרז לחקיקה בתחום, ולמעשה הצעת החוק בגלגולה הראשון דנה בנושא זה בלבד.
אלא שיש פער משמעותי בין הנוסח המקורי לנוסח הסופי של החוק, ובסופו של דבר הוא מפרט 4 סוגי בטוחות: ערבות בנקאית; רישום משכנתא מדרגה ראשונה; הפקדת 40% אצל נאמן; עריכת ביטוח כשהדייר מוטב.
בית הדיור המוגן הוא בעל הזכות להחליט איזו מבין הבטוחות יציע לדייריו. הדייר נדרש לשאת בשיעור של 80% מהעלות הכרוכה במתן הבטוחה. גם כאן, מדובר במונח שנתון לפרשנויות - כך למשל, האם מדובר בעלות הישירה בלבד או שמא גם בעלויות עקיפות?
לאור העובדה שעל הדייר לשאת במרבית התשלום, החוק מתיר לדייר לוותר על זכות זו. זאת להבדיל מיתר הוראות החוק, הקובעות כי ויתור הדייר על זכויותיו חסר תוקף.
התוצאה הצפויה היא כי בתי הדיור המוגן ימשיכו להציע את החלופות הזמינות והזולות הנהוגות כיום: הערת אזהרה, משכון זכויות וערבויות שאינן בנקאיות. גם סעיף זה ייכנס לתוקף רק מיוני 2015.
מתי מוחזרים כספי פיקדון?
החוק קובע כי כספי פיקדון שיוחזרו לדייר עם עזיבתו, יוצמדו רק למדד המחירים לצרכן. פקדונם של דיירים קיימים, שנקבעה להם בחוזה הצמדה שאיננה למדד, יומר לשקל.
הפיקדון יוחזר לדייר עם פינוי היחידה או בתום סיום הסכם ההתקשרות, לפי המאוחר. החוק לא הגדיר מהו מועד סיום ההתקשרות, והעדר ההגדרה מאפשר לבתים לשלוט על מועד החזר הפיקדון ואף על המשך שחיקתו. הנושא בעל השלכות כלכליות משמעותיות.
במקרה של פטירה, הכספים יוחזרו בתוך 30 יום ממועד המצאת צו ירושה או צו קיום צוואה. חשוב לשים לב שבית הדיור המוגן זכאי לעכב סכום מרבי של 10,000 שקל מתוך דמי הפיקדון, זאת לטובת להבטחת תשלום חובותיו של הדייר. החוק לא ציין את מועד ההחזר של סכום זה.
מותר לגבות דמי ביטול?
לא. החוק אוסר על גביית קנס יציאה מדייר שבוחר לעזוב. אלא שישנם תשלומים מסוימים שנגבים רק עם עזיבת הדייר, ויש לוודא שאלו לא עוקפים את האיסור.
למי מותר לאשר קבלת דייר?
עד עתה, קבלת הדייר לדיור מוגן הייתה נתונה בידי ועדות שונות ומגוונות, שהרכבן היה נתון לשיקול דעת בית הדיור המוגן בלבד. מעתה, המחוקק קבע שכל בית דיור מוגן חייב למנות צוות רב-מקצועי המורכב מרופא, עובד סוציאלי ואחות. הם שיחליטו האם מצבו של הדייר מאפשר את קבלתו.
יש לשים לב שהיום זכותו של בית לקבל אדם מותנית בכך שהצוות אישר שהוא מסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו - גם אם ניתן לו סיוע חלקי על-ידי מטפל. אין להקל ראש במשמעות הסעיף, המטיל על הבית את האחריות שלא לקבל אדם שאינו מסוגל לכך.
פרט לדרישה לעצמאות, החוק לא קובע תנאים נוספים. פירוש הדבר שלא נשללה זכותו של הבית להוסיף תנאי קבלה נוספים, ובלבד שאינם יוצרים אפליה.
אילו שירותים מגיעים לדייר?
החוק ממיין את השירותים למספר סוגים, וביניהם שירותי חובה. לדוגמה: אחזקה שוטפת, כניסה מבוקרת לבית, שירותי בריאות על-ידי אחות, עזרה ראשונה 24 שעות ושירותים לבחירה בתשלום נוסף. גם סעיף זה ייכנס לתוקף רק ביוני 2015.
החוק מחייב את הצוות לבדוק את שלום הדיירים לפחות פעם ביום. במקרה של שינוי לרעה במצבם עליו לדווח לצוות הרב-מקצועי. במקרים של אירוע חריג או מוות, הצוות נדרש ליידע את מיופה הכוח של הדייר ואת הממונה. עם זאת, החוק לא מגדיר מהו אירוע חריג ומתיר זאת לשיקול דעת הנהלת הבית.
מותר להזמין שירותים חיצוניים?
כאן מדובר בחידוש חשוב שהכניס החוק. הדייר רשאי להזמין בעלי מקצוע שונים לרבות שירותי ניקיון, כבלים או לוויין וטלפוניה מספקים שיבחר לפי רצונו. פתיחת השוק לתחרות עשויה להוביל להוזלת העלויות, שחלקן נכלל עד עתה במסגרת דמי האחזקה. לבית זכות וטו כנגד הזמנת השירותים מטעמים סבירים - למשל חשש לפגיעה במערכות חשמל ואינסטלציה.
מהי תקופת ניסיון?
שלושת חודשי המגורים הראשונים של הדייר הוגדרו בחוק כתקופת ניסיון, אותה ניתן להאריך עד לשנה. תקופת זו היא הדדית - כך שגם הבית רשאי להודיע לדייר על סיום ההסכם בהתראה של 14 יום.
מתי אפשר לפנות דייר?
פינוי הוא נושא רגיש, מורכב ולא נעים עבור שני הצדדים. המחוקק, שהבין את רגישות הסוגיה, ניסה לאזן בין האינטרסים המנוגדים והגדיר מהן עילות הפינוי, כיצד תינתן ההודעה על הפינוי ומתי ובפני מי אפשר לערער. העילות לפינוי הן, למשל, מצבו הבריאותי של הדייר (שלא הוגדר בחוק), או כאשר מצבו גורם לפגיעה בדיירים אחרים.
לגבי מועד הפינוי, באופן עקרוני יש לתת הודעה מראש של 90 יום, אולם במקרים מסוימים הדייר רשאי להאריכה, ואילו הבית רשאי לפנות לממונה או לרופא מחוזי כדי לקצרה.
על ההחלטה לפנותו בשל מצבו הבריאותי, רשאי הדייר לערער לרופא המחוזי (אשר לא הוגדר כגריאטר). חשוב לשים לב: סעיף עילות הפינוי כבר נכנס לתוקף, למעט הסעיפים הנוגעים לתקופת ההודעה המוקדמת ולערעור על החלטת הפינוי, אשר ייכנסו לתוקף ביוני 2015.
איפה מותר לשכן מטפל?
בתי הדיור מוגן מנסים לרוב לשמור על צביונם כבתים לדיירים עצמאיים. לכן גם אם בתים רבים אפשרו הלנת מטפל, הם שמרו לעצמם את הזכות להוציאו או להגביל את השהות בדרכים שונות. החוק הפך את המצב וקובע שדייר זכות קנויה להלין מטפל ביחידה, בתנאי שיעמוד בארבעה כללים.
הראשון הוא שעליו לקבל אישור, אך הבית רשאי לסרב רק בנסיבות מיוחדות - ולאחר שקיבל אישור מהממונה ושניתנה לדייר הזדמנות להביע עמדתו. כלל שני קובע שהיחידה המושכרת מותאמת למגורי אדם נוסף (לא הובהר מהי יחידה מותאמת). הכלל השלישי מציין כי צוות רב-מקצועי או אחת מרשויות המדינה צריכות לאשר שלדייר צורך במטפל, והרביעי קובע שהלנת המטפל היא באחריות ובמימון הדייר.
למרות הסעיף האחרון נראה ברור, הוא עורר מחלוקות באשר להיקף העלויות שיוטלו על הדייר בגין שהות המטפל - ואולי אף בגין מצבו המשתנה. ייתכן שיחולו הוראות משלימות ופרטניות הנוגעות לתנאים להלנת מטפל, בהתאם להסדרים ספציפיים שיגובשו בין עמותת דיירי הדיור המוגן לבין בתי הדיור המוגן.
לסיכום: לא מהפכה
עיון מעמיק בחוק מגלה שלא מדובר במהפכה בענף. חלק לא מבוטל של ההוראות בחוק העניקו תוקף למצב שהיה נהוג ממילא, בפרט ברשתות הגדולות (מה שמלמדנו על דעתו של המחוקק על מצב הענף).
החוק מותיר סוגיות מהותיות ללא הסדרה ברורה, מה שאומר כי בתי הדיור המוגן יפעלו לפי שיקול דעתם. דבר זה עלול להוביל לפניות מרובות לבתי המשפט. בסוגיות אחרות מצבם של הדיירים אף הורע. מכאן שישנה חשיבות עליונה להבין את הפרצות בחוק, ולנהל משא ומתן טרם החתימה על הסכם עם בית הדיור המוגן.
- עו"ד רקפת מרדכי-שפיים מעניקה שירות משפטי לאוכלוסיה המבוגרת ולדיירי דיור מוגן, ושימשה כיועצת משפטית לחברות נדל"ן ודיור מוגן
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
