המדריך המלא למשלם הארנונה: מושגי הבסיס
כולם משלמים ארנונה, אבל לא כולם יודעים למה - וחשוב מכך, מה זכויותיהם. עו"ד שרית לנגה-יצחקי מציגה: ארנונה למתחילים בשלושה חלקים. חלק ראשון: מונחי הבסיס ולמה כל עירייה יכולה לגבות לפי איך שמתחשק לה
אנחנו מתרעמים, מקטרים, דוחים ואולי אף מתחמקים - אבל תשלום הארנונה הוא תשלום עקרוני, וההצדקה להטלתו לפי ביהמ"ש העליון, מקורה בהנאה שאנחנו (ה"נישומים") מפיקים מהשירותים שמעניקה רשות מקומית לנכסים שלנו.
כל רשות מקומית מפרסמת בתחילת שנת המס את צו הארנונה שלה, שהוא נקודת המוצא לבחינת חיוב הארנונה. בצו מפורטים סיווגי הנכסים השונים - מגורים, תעשיה, מלאכה, עסקים, חקלאות, בתי עינוגים וכיוצא בזה. כן מצוין תעריף המס הנקוב לכל מטר רבוע (מ"ר) בסיווג.
ברשויות רבות קיימת גם חלוקה לאזורים, כך שכל אזור עשוי לזכות לתעריף ארנונה שונה. למשל דירת מגורים באזור א' בצו ארנונה של רשות, עשויה להיות מחויבת בתעריף גבוה מזה של דירת מגורים באזור ב' באותה רשות ממש.
גובה הארנונה
שיעור הארנונה לא עומד בהכרח ביחס ישיר לתמורה שהעירייה נותנת בשירותים עירוניים. על פי פקודת העיריות, אמות המידה שמשמשות את העיריה הן סוג הנכס, שימושו ומיקומו. לעירייה שיקול דעת נרחב ביחס למבחנים שעליהם תבסס את חיוב הארנונה, והפסיקה מניחה כי העירייה היא הגורם הטוב ביותר לקבוע זאת. מכאן שהעירייה יודעת את כלל צרכי העיר, את היקף השירותים העירוניים שצורכים חלקי האוכלוסייה השונים ואת מידת יכולתם של מחזיקי הנכסים לשאת בנטל הארנונה. זו גם הסיבה שאזור יוקרתי יהיה בעל תעריף ארנונה גבוה.
יצוין כי כאשר הרשות מבקשת להקים אזור גבייה חדש, עליה לקבל את אישור משרד הפנים. ניתן לערער על החלטת הרשות, אולם ככלל בתי המשפט ממעטים להתערב בהחלטות הרשות - אלא אם נהגה בחוסר סבירות.
קשה להאמין, אבל לרשות חופש אדיר
החוק אמנם מסמיך את הרשות להטיל ארנונה על נכסים בתחומה, אך אינו כולל הוראות מדויקות באשר לשיטת החישוב - למעט החובה להטיל את החיוב לפי יחידות שטח. וכן, זה אומר שלמעשה מדובר בהחלטה כמעט שרירותית, וכל רשות יכולה להחליט את מדיניות הארנונה שלה בלי ביקורת חיצונית משמעותית.
לדוגמה רשות רשאית לקבוע כי היא מחשבת את הארנונה על פי שטח ברוטו - כולל קירות פנימיים וחיצוניים למשל - או נטו, ללא קירות. כל עוד העירייה נצמדת לשיטת החישוב שקבעה בעצמה, קשה מאוד לערער על ההחלטה. מנגד, שינוי השיטה עשוי להוות עילה לביטול ההחלטה.
פטורים והנחות
בצו הארנונה מפורטים גם המקרים שבהם יינתנו הנחה או פטור מתשלום הארנונה. ישנם חוקים המונים את הזכאות לפטור: לגופים מסוימים - כמו בניין או קרקע שמחזיקה בהם הממשלה או גוף אחר מטעמה (בסייגים מסוימים); בניינים שהבעלות והחזקה עליהם בידי מוסד דתי; פטור על פי פקודת מיסי העיריה ומיסי הממשלה (פטורין); פטור על נכס ריק (פקודת העיריות); פטור לחיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים (חוק הרשויות המקומיות).
הפטור לא ניתן אוטומטית. אז מומלץ לבדוק האם הנכס שלכם זכאי לכך ולבקש פטור ממנהל הארנונה באמצעות הליך של השגה.
מלבד החוק, הרשות רשאית להחריג שטחים מסוימים מהחישוב - שטחים ציבוריים, מרתפים וכדומה. מעבר לכך, היא מוסמכת לקבוע הנחות, למשל לאזרחים ותיקים. תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) 1993, מונות אף הן רשימה של זכאים להנחה.
מיהו המחזיק?
על פי סעיף 1 לפקודת העיריות, "מחזיק" הוא "אדם המחזיק בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". במילים אחרות, המחזיק בנכס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אם יש לנכס מסוים גם בעלים וגם שוכר, מי שייחשב כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודת העיריות, יהיה השוכר.
הרשות המקומית לא עורכת מעקבים אודות המחזיקים, ואינה מתייחסת לחובות הארנונה כשייכים לנכס - אלא כשייכים למחזיק. על כן, חלה חובה על המחזיקים בעבר ובהווה לעדכן את הרשומות בספרי העירייה.
בתי המשפט קבעו בעבר - נישום שלא הודיע לרשות המקומית אודות כניסתו או עזיבתו את הנכס, ובעקבות זאת לא הגיעו אליו הודעות השומה, לא יוכל לטעון שאין לחייבו בארנונה, בטיעון שהרשות לא שלחה לו הודעת תשלום.
לכן מומלץ לנהוג באחריות, אחרת במועד בו יגיע אלינו חוב ארנונה מנופח, נתקשה לטעון כי איננו מתגוררים בנכס. ישנם נישומים הסוברים שאינם חייבים בארנונה משום שאינם גרים בנכס - אולם כל עוד בספרי הרשות מצוין שמם כמחזיקים, החובות ימשיכו לתפוח.
- בפרק הבא: כיצד לערער על חשבון הארנונה? כל מה שצריך לדעת על עילות, השגות והליך הערעור
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד שרית לנגה-יצחקי
עוסקת במיסוי מוניציפלי ודיני מקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
