דירה במתנה? נסו הסכם ממון עם הילדים

מעטים הדברים המביכים יותר מעירוב בין משפחה, כסף ומסמכים משפטיים, אבל לפעמים אין ברירה. הורים שמסייעים לילדיהם ברכישת נכס מודאגים שיאבדו אותו בגלל חובות או גירושין. אז מה עושים? האפשרויות בפנים

עו"ד שירי מלכהפורסם: 13.11.13 , 09:44

סוגיית הסיוע של הורים לילדיהם ברכישת דירה מן הסתם רלוונטית בשנים האחרונות יותר מאי פעם. אבל גם כשמחירי הנדל"ן בישראל נחשבו שפויים היווה הנושא נקודה רגישה, כמו בכל מקרה שבו מעורבים קשרי דם וכסף. במקרים רבים מתוודעים עורכי דין לחששות הכמוסים של הורים במקרים כאלה: האם להתנות את העזרה בהסכם ממון? כיצד משפיעים שיקולי המס על רישום הדירה? מה הסיכוי שהילדים "יאבדו שליטה על הדירה"?

עוד פסקי דין מעניינים - בערוץ משפט של ynet

הסכנה העיקרית שמדאיגה הורים היא אובדן הנכס, בין אם באופן רצוני ובין אם באופן לא רצוני. הילד עשוי למכור, להעביר, לשעבד או לתת את הנכס במתנה, ללא ידיעת ההורים או הסכמתם. הוא גם עלול לאבד את הנכס במקרים שאינם בשליטתו: פשיטת רגל והעברה של הדירה לנושים, אובדן הנכס במקרה של גירושין ועוד.

אז איך בכל זאת אפשר להגן גם על הנכס וגם על הילדים? קיימות ארבע חלופות עיקריות למתווה המסורתי של הענקת מתנה גמורה:

א. הענקה על תנאי. במסגרת הסכם ניתן לקבוע שהדירה ניתנת כמתנה על תנאי, ואף לרשום הערת אזהרה בהתאם לתנאי זה בלשכת רישום מקרקעין. כתנאי ניתן לקבוע שבמקרה של גירושין, למשל, תפקע המתנה והדירה תחזור לבעלות ההורים. רצוי שיהיה הסכם חתום בפני נוטריון לאימות תאריך החתימה. גם דרך הפקעת המתנה במקרה שהתנאי מתקיים חייבת להיות ברורה ומפורטת כדי שבית המשפט יאמין שמדובר בהסכם אמיתי ולא פיקטיבי.

אילוסטרציה. משפחה, כסף, נדל"ן והסכמים משפטיים(צילום: shutterstock)

ב. הסכם ממון. סעיף 5 לחוק יחסי ממון קובע שמתנות שקיבל מי מהצדדים במהלך הנישואין או לפניהם לא מהוות רכוש משותף של בני הזוג. לכאורה, על פי סעיף זה, דירה שניתנה לפני הנישואין אינה נמצאת בסכנה. אך פני הדברים אינם כך. בית המשפט מותיר לעצמו מרחב פרשנות נרחב גם לגבי חוקים ברורים שעלולים להביא לחלוקה או אובדן הנכס. לכן, החוק מאפשר לבני זוג לערוך הסכם מפורש ביניהם ולכתוב בו אילו נכסים הם משותפים ואילו נכסים אינם משותפים. הדבר מהווה למשעה הסכם ממון.

ג. הסכם הלוואה. ניתן לגבות את הענקת הדירה בהסכם הלוואה, או להעניק את הכספים לשם רכישת הדירה בהלוואה. במקרה זה חשוב לשים לב לדגשים הבאים: 1. הסכם ההלוואה חייב להיחתם מראש, לפני כניסתם לדירה. 2. הסכם ההלוואה חייב להיות מפורט ולהכיל את כל התנאים והמועדים להחזר ההלוואה. 3. הסכם ההלוואה צריך להיחתם על ידי שני בני הזוג. 4. הסכם ההלוואה חייב להכיל בטחונות (הערת אזהרה, משכנתה, משכון, ייפוי כוח בלתי חוזר וכו').

בית המשפט תופס העברות בתוך המשפחה כמתנות וזוהי ברירת המחדל בתפיסה המשפטית. על כן, בית המשפט בוחן בקפדנות רבה הסכמי הלוואה מסוג זה ומומלץ לחתום עליהם בנוכחות נוטריון.

ד. נאמנות. מדובר בפתרון המתוחכם ביותר: במסגרת החוק ישנה אפשרות לרכוש את הנכס על שם הבן או הבת אבל לרשום אותו על שם ההורה. במקרה כזה רכישת הדירה והדיווח לרשויות המס רשומים על הילד, אך הרישום בטאבו הוא על שם הנאמן - ההורה. כך משיגים שלושה דברים: הילד לא יכול למכור את הדירה ללא הסכמתו ו/או ידיעתו של ההורה; מההורה נחסך תשלום המס הגבוה על רכישת דירה נוספת; בעתיד, ההעברה לילד הנהנה תהיה פטורה ממס.

אף שמדובר במסגרת משפחתית, ועיסוק בעניינים משפטיים הוא לא מקובל ולא נעים, המעשה החכם וצופה העתיד הוא להסדיר את ההליכים של הענקת דירה לילדים בצורה האופטימלית שתשמור על הנכס.