רכשו דירה ונפלו: העו"ד התרשל? העו"ד ישלם

בני זוג קנו דירה והדגישו בפני העו"ד שהכין את ההסכם שהם מעוניינים לבצע תוספות בנייה. אבל אז הם נתבעו ע"י השכנים ונאלצו לשלם פיצויים לדיירים. בית המשפט הטיל אחריות על העו"ד שנדרש לפצות אותם ב-200 אלף שקל

עו"ד יגאל מירוןפורסם: 09.01.14 , 20:11

בשנים האחרונות נוטים בתי המשפט להרחיב את אחריותם של עורכי הדין כלפי לקוחותיהם ולחייב אותם בפיצויים משמעותיים ללקוחות שנפגעו. נטייה זו קיבלה ביטוי בפסק דין שניתן לאחרונה, המותח את גבול האחריות ומהווה תמרור אזהרה לעורכי הדין ולקוחותיהם.

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

מדובר בבני זוג שרצו לרכוש דירה בחיפה ושכרו את שירותיו של משרד עורכי דין. בעלי המשרד העביר את הטיפול בהסכם לעו"ד שכיר העוסק במקרקעין. הזוג הבהיר לעורך הדין כי הוא מעוניין בביצוע תוספות בנייה בדירה, ומשכך, סעיף שניסח עורך הדין קבע שההסכם יתקיים רק אם המוכר יקבל היתר בנייה לתוספות.

היתר הבנייה הוצא, והרוכשים החלו לבנות את התוספות בדירתם החדשה, עד שלהפתעתם קיבלו צו מניעה לעבודות. התברר שהשכנים בבניין לא הסכימו להרחבת הדירה, ובנוסף להפסקת העבודות גם תבעו את בני הזוג לקבלת פיצוי כספי ולהשבת המצב לקדמותו. לאחר שהוכח שתוספת הבנייה לא אושרה באסיפת דיירים ולא נרשמה בספר ההחלטות של הבניין, וגם לא בלשכת רישום המקרקעין, קבע בית המשפט כי אין תוקף להיתר הבנייה, וכי על הרוכשים לפצות את השכנים ב-160 אלף שקל. בשל כך מיהרו בני הזוג להגיש תביעה נגד בעל המשרד ועורך הדין השכיר.

אילוסטרציה. התובעים לא ידעו על ההתנגדות האפשרית(צילום: shutterstock)

בתביעה, שהוגשה לבית משפט השלום בעכו, טענו השניים כי עורכי הדין התרשלו כשלא בדקו אם ביצוע תוספות הבנייה מקובל על הדיירים האחרים. הם הוסיפו שהנתבעים לא יידעו אותם על המשמעויות של התנגדות אפשרית.

הנתבעים טענו מנגד שהסכם המכר נערך לאחר בדיקה בטאבו וכלל את כל ההגנות הנדרשות. הם הוסיפו שלתובעים אשם תורם מאחר שבחרו להתחיל בבנייה אף שידעו על התנגדות השכנים. כמו כן, הם הצביעו על כך שבמסגרת תביעתם, השכנים לא הציגו בפני בית המשפט את ספר ההחלטות של הבניין וספק אם ספר כזה קיים בכלל. בעלי משרד עורכי הדין טען לסיום כי כלל לא היה מעורב בתיק.

טעות קריטית

השופטת שושנה פיינסוד-כהן קבעה שהסכם המכר, שכלל הגנות רבות מפני מכשולים תכנוניים מול הרשויות בכל הנוגע לתוספות הבנייה, חסר סעיפים הנוגעים ליחסים שבין בני הזוג לשכנים. אמנם לא כל טעות או כשלון של עורך דין ייחשבו רשלנות,

אך בנסיבות שבהן עורכי הדין בחרו לא לבדוק את ספר ההחלטות של הבניין, אף שידעו על חשיבות תוספות הבנייה עבור לקוחותיהם - אין ספק שהם הפרו את חובת הזהירות כלפיהם.

נקבע כי לכל הפחות היו צריכים עורכי הדין ליידע את הלקוחות שהסכמת השכנים היא תנאי לביצוע תוספות הבנייה. באשר לבעל המשרד, נקבע כי בהיותו מעסיקו של עורך הדין שטיפל בעסקה, גם הוא אחראי לרשלנות.

משכך נקבע כי עורכי הדין יפצו את בני הזוג ב-183 אלף שקל בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של 15 אלף שקל.

מדובר בפסק דין בעייתי מאחר שהוא מרחיב את היקף הבדיקות המקדמיות שנדרשות מעורך דין בביצוע עסקת מקרקעין. הלכה למעשה, מעטים הבתים המשותפים שמקפידים על קיום הוראות חוק המקרקעין וכפועל יוצא מכך על קיום אספות ורישום פרוטוקולים מסודרים. אין ספק שתוצאת פסק הדין עלולה לחשוף את הדיירים המבקשים לבנות ואת עורכי דינם לתביעות רבות.