העליון: פגיעה בדייר סרבן תמ"א 38 - מינורית
רוב בעלי הדירות בבית מגורים בת"א הסכימו לשדרוג הבניין ע"י יזם בתמורה לזכויות בנייה על הגג. אבל דייר אחד גרר אותם לערכאות משפטיות
האם סמכות המפקח על רישום המקרקעין לאשר פרויקט תמ"א 38 למרות התנגדות דייר סרבן מוגבלת רק לאישור חיזוק הבניין? או שהיא משתרעת גם על אופן ביצוע העבודות? ומה אם הסרבן מציע תוכנית חלופית? החלטה של שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז, מפרטת את האופן
שבו היא רואה את הסוגיה הסבוכה.
שאר בעלי הדירות פנו למפקח על רישום מקרקעין בתל אביב, וזה אישר את ביצוע ההסכם עם היזם על אף התנגדות הדייר, שערער למחוזי ונדחה. מכאן הוא פנה בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:
- שופט לחייבת: שלמי לנושים לפני מעון לילד
- דייגי מכמורת תבעו עקב הנחת צינור גז - ונדחו
- פציעה בחדר כושר של אגד תעלה 248 אלף ש'
- בני משפחה בהפרעה: חשבתם על הליך גישור?
ב-2008 חתמו רוב בעלי הדירות בבית משותף בתל אביב על הסכם לביצוע תמ"א 38 על ידי יזם. הם הסכימו שתמורת הרחבת דירותיהם וחיזוק הבניין, הם לא ישלמו ליזם כסף אלא יעבירו לו את זכויות הבנייה בגג, כך שיוכל לבנות עליו דירות שיישארו בבעלותו. רק דייר אחד התנגד לעסקה.
המחוזי והערעור:
אין בשורה לסרבני תמ"א 38
עו"ד מיכל שחר
בית משפט השלום חייב בעלת נכס לשלם לשכנים 2.4 מיליון שקל כי לא רצתה להשתתף בפרויקט, אבל המחוזי הפך את ההחלטה. חדשות טובות לסרבנים? לא ממש
הדייר טען שהמפקח אמנם רשאי לכפות עליו את עצם חיזוק הבניין, אך אינו יכול לכפות עליו לחתום על הסכם שגורר ויתור על זכויות בנייה. הוא הצהיר שיבצע את עבודות החיזוק בעצמו מבלי שהדיירים יצטרכו לוותר על הזכויות.
שאר בעלי הדירות טענו בתגובה כי המבקש מנסה למנוע את עבודות החיזוק, וכי הצהרותיו נטולות ביסוס, שכן לא הציג כל תוכנית אפשרית לביצוע העבודות, מה גם שאינו קבלן רשום ואין לו כל ניסיון ביזמות.
עוד הם טענו שחוק החיזוק מאפשר למפקח לכפות על מיעוט סרבן גם את האופן שבו יבוצעו העבודות, ובמקרה זה – את הוויתור על הזכויות המשותפות לטובת היזם, כדי שעלות העבודות לא תצא מכיסם.
המטרה: קידום הפרויקט
השופטת דפנה ברק-ארז קבעה שיש לדחות את הבקשה של הדייר הסרבן ולו משום ששתי הערכאות הקודמות קבעו במפורש שהמבקש לא הראה חלופה ריאלית לביצוע העבודות וכל מטרתו לסכל את הפרויקט. היא הוסיפה שלמפקח סמכות לכפות על דייר סרבן את ביצוע עבודות החיזוק בהתאם לתכנית שהוצעה על ידי רוב הדיירים.
תכליתם של תמ"א 38 והחוק לחיזוק בתים משותפים, קבעה השופטת, היא להקל על ביצוע העבודות בכדי לקדם כמה שיותר פרויקטים שנועדו להגן על אזרחים מפני רעידת אדמה. היא הוסיפה שמאחר שרוב הסכסוכים נוגעים דווקא לאופן ביצוע התוכנית ולא לעצם ההסכמה לבצעה, ברור שעל מנת לקדמה יש להעניק בידי המפקח את הסמכות לאשר תוכנית אחת על פני אחרת.
עם זאת הדגישה השופטת שעל המפקח לנהוג בזהירות ותוך איזון בין האינטרסים של הדיירים השונים בהתאם למקרה שבפניו. בין היתר, עליו לבחון אם הוצג טעם להתנגדות (או שמא היא "עקרונית" בלבד), אם התוכנית תיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין, אם היא פוגעת באופן מהותי בזכויות המיעוט, אם חלילה התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים, אם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית ואם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור.
בסופו של דבר המטרה היא למנוע מדיירים סרבנים להכשיל את ביצוע הפרויקט שנועד לא רק לרווחת הדיירים אלא בעיקר להגנה על חייהם וחיי הציבור בכללותו, ובהתחשב בכך, הפגיעה בחלקו של הסרבן בזכויות הבנייה המשותפות היא מינורית. הדייר הסרבן חויב בהוצאות של 15 אלף שקלים.
- לקריאת ההחלטה – לחצו כאן
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד גיא יקותיאל מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38
- הכותב לא ייצג בתיק
- ב"כ המבקש: עו"ד גיא רוטמן
- ב"כ המשיבים: עו"ד עינת נוימרק
לפנייה לכתב/ת 
מומלצים
