משכנתא במימון גבוה יכולה לחסוך לכם הרבה
אלפי ישראלים שנטלו משכנתאות בשנים האחרונות בסכומים שהגיעו ל-90% מערך הדירה ויותר, יכולים לנצל את העליה במחירי הדיור של השנים האחרונות ולחסוך עד עשרות אלפי שקלים בעלויות מימון המשכנתא
במהלך השנים האחרונות הטיל בנק ישראל לא מעט הגבלות על נוטלי המשכנתא וזאת מתוך רצון להרגיע את הביקוש לדירות ולהימנע מסיכון של אי עמידה בהחזרי ההלוואות של הציבור לבנקים.
- הלחימה לא השפיעה על הביקוש למשכנתאות צוק איתן: דחיית תשלומי המשכנתא? דורש בדיקה
- דברים שנוטים לשכוח כשעומדים לקנות דירה
אחת המגבלות, שנכנסה לתוקף בנובמבר 2012, מגבילה את הבנקים במתן הלוואת משכנתה רק עד גובה של 75% משווי הנכס. זאת בניגוד למצב שהיה קיים עד אז בו הבנקים יכלו לתת הלוואה עד גובה של 95% משווי הנכס באמצעות ביטוח אשראי מיוחד שנקרא E.M.I.
הזדמנות לחסוך את הביטוח היקר
מסתבר שאלפי לקוחות שנטלו משכנתא בעזרת הביטוח של E.M.I. בשנים האחרונות (טרם כניסת ההגבלה לתוקף) יכולים כעת לקבל החזר על חלק מהביטוח ששילמו, ומדובר בסכומים לא מבוטלים.
מי זאת חברת E.M.I?
חברת E.M.I הינה חברת ביטוח עזר למשכנתאות. החברה אפשרה לנוטלי המשכנתאות ליטול הלוואות בהיקף של עד 95% משווי הנכס. החברה הוקמה בשנת 1998 על ידי חברת AIG העולמית שעסקה בביטוחי אשראי למשכנתאות במדינות רבות בעולם. בשנת 2010 נרכשה החברה על ידי חברת הביטוח הראל והיא מוחזקת בבעלות מלאה על ידה.
הביטוח הבטיח שהבנק יקבל את כספו במידה והלקוח לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואה גם אם הבנק יממש את הנכס, כלומר במידה ולאחר מכירת הנכס עדיין יוותר חוב לבנק, חברת הביטוח תכסה את יתרת החוב של הלקוח לבנק.
"הביטוח נרכש מהחברה והפרמיה בביטוח זה תומחרה בעבר בכ-4% (ויותר) מגובה כלל המשכנתא המוצעת ללקוח", מסביר עמית קמינסקי מנכ"ל חברת AMG משכנתאות. "כך לדוגמה, לקוח שביקש משכנתא של מיליון שקל, כאשר אחוזי המימון של ההלוואה היו גדולים מ-75% היה צריך לשלם פרמיה של כ-40 אלף שקל עבור הביטוח".
הפרמיה ניתנה גם היא כהלוואה אשר התווספה להלוואת המשכנתה וההחזר עבור אותה הלוואה שולם במסגרת ההחזר החודשי של המשכנתה.
ערך הדירה עלה - אחוזי המימון ירדו
כאמור, בנובמבר 2012 הכריז בנק ישראל על הגבלת אחוזי המימון לרכישת דירות ל-75% משווי הנכס. במסגרת זאת אסר על הבנקים לתת משכנתא באחוזי מימון גבוהים כפי שהיה מקובל בעבר, גם לא באמצעות ביטוח E.M.I.
לדברי ירון נפרסטק, כלכלן וראש צוות יועצי משכנתאות ב-AMG משכנתאות, "הביטוח שהיו חייבים לקחת נוטלי המשכנתאות נבע מהעובדה שהם לקחו אחוזי מימון גבוהים. אולם, בעקבות עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות אחוזי המימון של המשכנתא ירדו למעשה".
כך, לשם המחשה, אם בעת נטילת משכנתא לרכישת דירה של מיליון שקל הלווה היה זקוק ל-850 אלף שקל, אחוז המימון שלו עמד על 85%. היום לאחר עליות המחירים של השנים האחרונות מחיר הדירה עלה בהיקף של עד 30% ואף יותר, בעוד הלווה כבר פרע חלק מההלוואה. "בפועל אחוז המימון כיום עומד על פחות מ-70% משווי הנכס. במקרים שכאלה מומלץ מאוד לבדוק את האפשרות להסיר את הביטוח ולקבל חלק מהפרמיה ששולמה", אומר נפרסטק.
| סה"כ המשכנתא שניטלה | ההחזר שניתן לקבל לאחר שנתיים | ההחזר שניתן לקבל לאחר 3 שנים | ההחזר שניתן לקבל לאחר 4 שנים |
| 1,000,000 | 21,200 | 17,600 | 16,000 |
| 800,000 | 16,690 | 14,080 | 12,800 |
| 600,000 | 12,720 | 10,560 | 9,600 |
איך ניתן לחשב את ההחזר שמגיע למי שלקח משכנתה לפני 3 שנים?
בעת נטילת המשכנתא ניתנה ללווים "טבלת החזרי פרמיה במקרה פירעון מוקדם או ביטול פוליסה". בטבלה זו ניתן לראות מה יהיה ההחזר הכספי אותו יקבל הלווה בכל פרק זמן. לדוגמא: פרמיה בסך 40 אלף שקל שנלקחה לתקופה של 30 שנה, ולאחר 3 שנים מיום תחילת ההלוואה הלקוח מבקש לפרוע אותה, הוא צפוי לקבל כ-44% מהיתרה של הפרמיה כלומר: 17,600 שקל.
אחרי כמה זמן מקבלים את הכסף חזרה?
"לאחר תקופה של עד 4 חודשים יישלח צ'ק לבית הלקוח זאת בתנאי שהבנק מסכים לביטול הפוליסה. הבנק יסכים לביטול הפוליסה רק לאחר ביצוע שמאות שמצביעה על כך שאכן ערך הנכס עלה ואחוזי המימון ירדו מתחת ל-70%. לא ניתן לבטל את פוליסת הביטוח ללא אישור הבנק". אומר נפרסטק.
מה ההבדל בין מיחזור משכנתא כזו שניטלה באחוזי מימון גבוהים, לבין מיחזור משכנתא רגילה, בהנחה שתיהן ניטלו באותה תקופה?
"חלק מתמחור הסיכונים של הבנק בא לידי ביטוי בריביות אותן הוא מציע ללווים. לכן, לקוחות שנטלו משכנתה באחוזי מימון גבוהים, גם עם ביטוח E.M.I, קיבלו בדרך כלל מהבנק ריביות פחות טובות בהשוואה ללקוחות שנטלו משכנתאות באחוזי מימון של פחות מ-70%. מדובר בהפרשי ריביות ממוצעות של 0.5% ואף יותר לרעת נוטלי המשכנתאות הגבוהות". מציין קמינסקי.
בנוסף, הלווים חויבו להאריך את תקופות ההלוואה על מנת להפחית את ההחזרים החודשיים. מסיבה זו למי שבעבר לקח משכנתה באמצעות הביטוח, וכיום אין בו צורך יותר, משתלם במיוחד לבדוק את כדאיות המיחזור. מבדיקה שנערכה בחברת AMG עולה כי אוכלוסייה זאת יכולה לחסוך כ-68 אלף במחזור המשכנתא ובנוסף לקבל את החזר הפרמיה מחברת E.M.I שנעה בדרך כלל סביב 10,000 שקל.
לפנייה לכתב/ת 
