מאחורי הגב: על חוסר תום לב בזיכרון דברים
כאשר בעל נכס משנה על דעתו זיכרון דברים מול השוכר הוא יישא בתוצאה המשפטית. פסק דין שניתן לאחרונה מהווה אזהרה לבעלי בתים חמדניים
במקרים רבים עורכים בעלי דירות זכרון דברים עם שוכריהם מתוך מחשבה לחתום על הסכם מפורט בעתיד. הסכם מפורט לא בהכרח נכרת בסופו של יום, ואז עולה השאלה: האם זכרון הדברים מחייב? פסק דין שניתן לאחרונה עוסק בבעיה.
לטענת בעלי הבית, לאחר חתימה על זכרון דברים והחלפת טיוטות הודיעו להם המחליפים שבעצם אין בדעתם לשכור את הנכס. בכך, טענו התובעים, נגרם להם נזק כספי מאחר שכבר שחררו את המשפחה מההתקשרות, הוציאו סכומים מסוימים, והפסידו שכר דירה עתידי.
על רקע זה טענו בעלי הבית כי זכרון הדברים מחייב והשוכרים הפרו אותו בכך ששכרו בית אחר. אלא שבניגוד לטענתם התברר כי לפני החתימה התגלו בדירה בעיות קשות של רטיבות, ולפיכך ציינו השוכרים בזכרון הדברים כי המשכירים יתקנו מידית את כל הליקויים באמצעות בעלי מקצוע וכן ידאגו לצביעת הדירה.
כאשר הגיע זכרון הדברים לידי המשכירים הוסף בכתב יד על ידם כי "מוקדי הרטיבות סודרו ויש להמתין לייבוש המקום עד לצביעתו על ידי (הנתבע) כמו שהתחייב". השוכרים טענו כי תוספת זו לא הוסכמה על ידם ולכן זכרון הדברים לא מהווה חוזה מחייב.
פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:
- למבוגרים בלבד: ייצוגית נגד אתר לסטוצים
- הרבני או האזרחי: מי יחלק את דירת בני הזוג?
- שוטרת הוכרה כנכת צה"ל עקב הטרדה מינית
- היה הסכם? עיריית ת"א ביזתה את ביהמ"ש
התובעים הם בעלי בית ברחוב השמש בקיסריה, שהשכירו אותה למשפחה בחוזה עד אוגוסט 2013. אלא שהמשפחה ביקשה לעזוב לפני המועד המוסכם, ונענתה בחיוב בכפוף למציאת שוכרים חלופיים. המשפחה פנתה למשרדי תיווך ואכן מצאה שוכרים חלופיים – לימים הנתבעים בתיק.
תביעה
ניסו להתחמק מחוזה שכירות: "הדירה חורבה"
עו"ד יעקב אברמוביץ'
אחרי שחתמו על חוזה שכירות לדירה בב"ש התחרטו בני זוג וטענו שהנכס לא ראוי למגורי אדם. בעל הנכס תבע והשופט הסכים איתו. כמה הם ישלמו על ההפרה?
לטענתם, הסיבה לפיצוץ ההסכם הייתה הזדמנות לשכור וילה אחרת בקיסריה, במחיר נמוך יותר, ולכן בתואנות שאין בהן ממש הכשילו את החתימה על הסכם שכירות. בתביעה טענו בעלי הבית כי על הנתבעים לשאת בנזקיהם כתוצאה מהפרת זכרון הדברים ולחלופין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב לקראת כריתת הסכם שכירות. התביעה עמדה על סך של 50,445 שקל לשיפוי הוצאות, לאחר שהוברר כי הדירה הושכרה לצדדים שלישיים בתחילת 2013, ואין מקום לתביעה לאכיפה ולקבלת שכר דירה עתידי.
לעומתם טענו השוכרים כי התובעים הם שהכשילו את הבשלת העסקה בהתנהגות סחטנית חסרת תום לב והצבת תנאים בלתי סבירים להתקשרות, שאילצו אותם בסופו של יום לשכור דירה אחרת. בתביעה נגדית שהגישו הם עתרו לחייב את המשכירים בין היתר בנזקים של רכישת ריהוט מיוחד לדירה שלא ניתן לעשות בו שימוש.
שתי שאלות משפטיות עקרוניות עמדו על הפרק. הראשונה, מהו תקפו של זכרון הדברים והאם מדובר בהסכם מחייב או שמא רק שלב במשא ומתן? שכן הסכם מפורט לא נחתם לנוכח חילוקי דעות בין הצדדים. השאלה השנייה היא אם אכן מדובר בזכרון דברים המהווה חוזה לכל דבר ועניין, מי הפר אותו? מדובר בשאלות שעומדות בתשתיתן של סכסוכים רבים ומכאן חשיבות נושא זה.
לא נחתם במעמד שני צדדים
בעניין זכרון הדברים לא הייתה מחלוקת כי הוא לא נחתם במעמד שני הצדדים אלא נוסח ונחתם על ידי השוכרים במעמד מתווך ונשלח לאחר מכן בפקס למשכירים. כמו כן לא הייתה מחלוקת כי במסגרת זכרון הדברים נקבעו תקופת השכירות, דמי השכירות, תשלומי המסים והוצאות שוטפות, וכן נקבע כי ההסכם המפורט יתאם את הסכם השכירות שנחתם בזמנו עם השוכר המקורי – המשפחה שעזבה את הנכס.
אילוסטרציה (צילום: shutterstock)
תביעה
בוטל: סכיזופרן מכר דירה ב-600 אלף ש' בלבד
מערכת PsakDin
אדם המתמודד עם מחלת נפש מכר דירת 4 חדרים שבבעלותו במחצית משוויה. אמו, שמונתה לאפוטרופוסית שלו, תבעה לבטל את העסקה בטענה שבנה נוצל
לחלופין טענו השוכרים כי מדובר בחוזה מחייב שהופר על ידי בעלי הבית. הם הוסיפו שחרף העובדה שבזכרון הדברים התחייבו המשכירים שיתר תנאי ההסכם שיחתם יהיו בהתאם להסכם עם השוכרים המקוריים, הועברה אליהם טיוטת הסכם אחר, דרקוני כהגדרתם, שתנאיו לא הוסכמו. הסכם זה ניסה לגלגל עליהם את האחריות לתיקון הליקויים שהיו קיימים או שיהיו בנכס.
כך למשל, הוסיפו בעלי הבית תנאים שלפיהם השוכרים יהיו אחראים על נזקי בלאי סביר ויישאו בביטוח מבנה. לא הייתה התייחסות לתיקוני הרטיבות ותנאי התשלום ומועדיו שונו למועד רבעוני לתשלום במקום חודש בחודשו. כמו כן, טענו, העברת טיוטה זו מהווה הפרה של זכרון הדברים ככל שיוחלט שהוא מחייב.
הלכה היא כי זכרון הדברים יכול להיחשב הסכם מחייב לכל דבר ועניין והוא עשוי להיחשב רק שלב במשא ומתן. השאלה העיקרית שיש לשאול היא האם התקיימו הדרישות העיקריות לחתימה סופית על הסכם. כיוון שמדובר בעסקת מקרקעין נדרש להוכיח כי היא נערכה בכתב ולא בעל פה. על רצינות הדעת ניתן ללמוד מהתנהגותם של הצדדים לפני, בזמן, ואחרי עריכת זכרון הדברים ומתוך זכרון הדברים עצמו.
במקרה זה דחה בית המשפט את טענת בעלי הבית שלפיה השוכרים הפרו את זכרון הדברים. בית המשפט קבע כי השוכרים לא הסכימו מעולם לקחת על עצמם את תיקוני הרטיבות וצביעת הדירה, והמשכירים שהחזיקו בעמדת הכוח ניסו לערוך מקצה שיפורים בהשוואה להסכם עם השוכר המקורי.
לפיכך, האחריות לאי שכירת הדירה הוטלה דווקא על המשכירים ולא על השוכרים. לאור זאת חייב בית המשפט את בעלי הבית בפיצויים לשוכרים על רכישת ארונות והוצאות נוספות שהוציאו לצורך שכירת הדירה החדשה.
אף שקביעה משפטית זו לא הובהרה די צרכה, ראוי היה שבית המשפט יקבע באופן ברור שזכרון הדברים במקרה זה לא היווה חוזה מחייב שכן הסתבר שלא הוסכמה נקודה עקרונית ביחס לשכירות, והיא על מי הוטלה החובה לתקן את הרטיבות בדירה ולצבעה? חיוב המשכירים במקרה שלפנינו הוא ראוי וזאת לנוכח הדוקטרינה של חוסר תום לב במשא ומתן.
ד"ר רוני רוזנברג עוסק בדיני חוזים ולמשפט פלילי, מרצה בכיר בפקולטה למשפטים במרכז האקדמי כרמל חיפה, ומרצה באוניברסיטת בר אילן
לפנייה לכתב/ת 
מומלצים
