שיאים במשכנתאות? הבנקים לא ממהרים
היקפי המשכנתאות שוברים שיאים ובמציאות כזו הבנקים מרשים לעצמם להיות יותר סלקטיביים במתן הלוואות. ומה תמהיל המשכנתא המועדף כיום על הלווים?
בהלת המשקיעים שביקשו למהר ולרכוש דירה נוספת, טרם עליית המס על דירות להשקעה, הביאה בחודש יוני לשבירת השיא בהיקפי המשכנתאות - 7 מיליארד שקל בחודש, זינוק של יותר מ-50% בהשוואה לחודש יוני אשתקד.
את הגידול בהיקפים אנו צפויים לראות גם בחודש יולי, וכאשר מזה חודשים נרשמים ביקושים גדולים למשכנתאות, הבנקים מרשים לעצמם להתאמץ קצת פחות, למרות שמדובר בשוק תחרותי.
"יש סלקטיביות מאוד גדולה בבנקים", אומר ל-ynet גורם המעורה בשוק המשכנתאות. "הבנקים לא מתאמצים כמו בעבר עבור עסקאות שצריך לעבוד בהם קשה יותר, כגון נכס שהוא מעט בעייתי בהיבט של שעבודים, או לקוחות שדורשים בחינה יותר מעמיקה מבחינת היכולת שלהם להחזיר את ההלוואה וכדומה".
טענה נוספת שנשמעת היא בנוגע לשמירת הריבית בהלוואה. נזכיר כי לקוח המעניין בלקיחת משכנתא והבנק הציע לו ריבית מסוימת, הבנק מחוייב לשמר את הריבית הזו למשך 12 יום. ואולם במציאות הנוכחית בה הביקוש גדול, בחלק מהבנקים לא ממש מקפידים על זה.
"יש מקרים שבהם הריבית נשמרת ל-9 ואף 8 ימים בלבד", אומר גורם בשוק המשכנתאות. כל עוד אין תנודתיות בריבית, אז המציאות הזו אינה פוגעת בלווים, אך כאשר קיימת תנודתיות כזו, למשל כעת, בעקבות השינויים בתשואות האג"ח, המשפיעים על מסלולי הריבית הקבועה הלא צמודה - הריבית מתייקרת.
בוחרים את תמהיל המשכנתא
הגידול במספר המשכנתאות שנלקחות כמו גם הגידול בסכום המשכנתא מאפיין את השנים האחרונות, ברקע העליה במחירי הדירות. למציאות הזו יש גם השלכות בנוגע למשך תקופת ההלוואה.
"המשכנתאות שנלקחות היום, בהשוואה למשכנתאות פני 5 שנים, מתאפיינות בתקופת החזר גדולה יותר", אומר ל ynet דודי מייזליק, מנהל תחום המשכנתאות בבנק מרכנתיל. "כדי להתמודד עם הלוואה גדולה יותר, הלווים פורסים אותה ליותר שנים. לפני כעשר שנים התקופה הממוצעת למשכנתא היתה סביב ה-20 שנה, היום זה כבר יותר מ-25 שנה".
למרות ההיקפים, מייזליק מציין כי לא חל גידול בסך חובות המשכנתא. "תיק האשראי (העומד כיום על חובות של כ-270 מיליארד שקל –א.ר) לא גדל בצורה דרמטית כמו שחושבים כי יש גם הרבה מחזורי משכנתאות".
ומהו תמהיל המשכנתא המומלץ כיום? לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות למרות הדיבורים על ציפיות להעלאת ריבית, עדיין האפיק המומלץ לנוטלי משכנתאות הוא אפיק הפריים, המוגבל על ידי בנק ישראל לשליש מסך המשכנתא.
את מסלול הפריים ניתן לקבל היום בריבית שיכולה להיות נמוכה מאחוז, ללא תלות בתקופת ההלוואה. עם זאת, שינוי בריבית הפריים ישפיע בהכרח על ההחזר החודשי שנשלם.
"מלבד שליש במסלול הפריים, המסלולים הפופולריים הם הריבית הקבועה צמודת מדד לטווחים קצרים, והריבית המשתנה כל 5 שנים צמודת המדד", אומר קמינסקי.
לדבריו, למרות הפופולריות של מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה, עד לאחרונה, המציאות המשתנה, הפכה אותו כעת לפחות אטרקטיבי. "לאור העלייה בעלות הגיוס של הבנקים מהאג"חים, שוק המשכנתאות חווה עלייה של 1% ויותר, בריביות הקבועות והמשתנות שאינן צמודות (למרות שריבית הפריים נותרה על כנה). אם לפני חודש וחצי ריבית קבועה לא צמודה לתקופה של 10 שנים עמדה על 2.4%-2.6% , הרי שהיום היא עלתה לכדי 3.1%-3.3%, והריבית המשתנה כל 5 שאינה צמודה, עלתה משיעור ריבית 2.3% ל-3.3%".
עם זאת, לדבריו עדיין חשוב לשלב מסלולים אלו בתמהיל המשכנתא על מנת לשמור על האיזון בהחזרים החודשיים, מה גם שבראייה עתידית ניתן לצפות שבעת התאוששות מדד המחירים לצרכן, ריביות אלו יהיו זולות לאורך התקופה.
נזכיר כי יותר מ-37% מסך המשכנתאות, בחודש האחרון, נלקחו במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה -סכום של 2.6 מיליארד שקל. מסלול זה צובר תאוצה משמעותית בשנים האחרונות במיוחד ברקע הריבית הנמוכה, וכיום הוא מהווה את הנתח הגדול ביותר מבין סוגי ההלוואות לדיור.
"כשהתחילו לשווק את המסלול הזה בתחילת 2006 הריבית היתה בסביבות ה-7%. היום, בהלוואה לתקופות ארוכות הריבית היא סביב ה-4%", אומר דודי מייזליק ומדגיש כי גם אחרי העליה בריבית שנגרמה ברקע הטלטלה באגרות החוב, עדיין מדובר במסלול שמבטיח יציבות בהחזר החודשי, מה גם, ששינוי בתשואות האג"ח יכול להחזיר בקרוב את הריבית הזו לשפל.
לפנייה לכתב/ת 
