תביעה: ביטלו מכירת דירה כי גילו שיש תמ"א 38

בני זוג מחיפה חתמו על זיכרון דברים למכירת הנכס ב-818 אלף ש' בלבד, וברגע האחרון גילו שערכו גבוה הרבה יותר. הרוכשים החליטו לפנות לביהמ"ש

עו"ד נדית נסיםפורסם: 20.03.18 , 17:50

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה בקשה שהוגשה לאכיפת זיכרון דברים בדבר מכירת דירה בבניין ברחוב שניאור זלמן בחיפה תמורת 818 אלף שקל בלבד. המוכרים חזרו בהם אחרי שגילו ברגע האחרון שערך הנכס צפוי לעלות בגלל תמ"א 38, והשופט אברהים בולוס אישר את ביטול העסקה.

הרוכשים יצרו קשר עם המוכרים קשר לאחר שנתקלו במודעה שפרסמו ברשת לגבי דירתם בחיפה תמורת 830 אלף שקל. בינואר 2017 הגיעו הרוכשים לראות את הנכס תוך שהם מנהלים משא ומתן טלפוני מול בתם של הבעלים, ולבסוף סוכם כי ירכשו אותה תמורת 818 אלף שקל. הם מסרו למוכרים צ'ק על סך 50 אלף שקל כדמי רצינות ונחתם ביניהם זיכרון דברים.

חוק ונדלן

שני חוזים ומחלוקת: הדירה שנמכרה פעמיים

עו"ד אלון חזן

בעלי דירה במודיעין התחרט על מכירתה לבני זוג, ולכן ביטל את ההסכם ומכר אותה לאחיינו ולאשתו. ביהמ"ש קבע שהנכס שייך לרוכשים המקוריים

שני חוזים ומחלוקת: הדירה שנמכרה פעמיים

במהלך השבועיים שלאחר מכן נסוגו המוכרים מהעסקה, משום שהתברר להם שהבניין קיבל היתר לפי תמ"א 38, והם הבינו שהדירה שווה כעת הרבה יותר. הם הודיעו על כך לרוכשים במייל, אך אלה לא הסכימו לוותר, ובתביעה שהגישו הם ביקשו להכריז שזיכרון הדברים הוא הסכם תקף ומחייב.

בעלי הדירה טענו בבית המשפט שזיכרון הדברים רחוק מלשקף מסמך מחייב, כיוון שהצדדים היו בשלב המשא ומתן ולא ראו בו נוסח סופי. לראיה, חסרים בו פרטים מהותיים כגון מועדי ותנאי התשלום. בנוסף נטען שהרוכשים ניצלו את זה שהמוכרים לא יודעים קרוא וכתוב כדי להחתים אותם על המסמך מבלי שהבינו את טיב העסקה ותנאיה.

טענה נוספת שהעלו הייתה כי חתמו על המסמך בשל טעות במצב הדברים, כיוון שבזמן החתימה הם לא ידעו על ההתקדמות המשמעותית שחלה בהליכי התמ"א – שהעלתה את ערך הדירה משמעותית.

להשלים את החסר

השופט אברהים בולוס הסביר שזיכרון דברים עשוי לחייב את הצדדים אם הוא עומד בשתי דרישות: "גמירות דעת" (כלומר, ששני הצדדים מבינים את העסקה ומסכימים לתנאיה), ו"מסוימות" (אם נכללו בו הפרטים החיוניים ביותר לקיום העסקה).

במקרה הנוכחי מצא השופט כי שתי הדרישות לא מתקיימות, בין היתר משום שהמסמך לא כלל פרטים מהותיים כמו תנאי התשלום ומועדיו, ולא הוכח שהצדדים הגיעו להסכמה עקרונית בנושא זה. הוא התרשם שהמוכרים לא ראו במסמך הסכם סופי ומחייב וכי הצדדים היו עדיין בשלבי משא ומתן לגבי העסקה כולה.

עם זאת, ובהתחשב בכך שהמשא ומתן התנהל מול בתם וחתנם של המוכרים, השופט בולוס לא מצא כי הרוכשים ניסו לנצל את חולשתם. בנוסף, הוא דחה את טענת הטעות כיוון שהמוכרים לא הצליחו להוכיח שלא היו מודעים להליכים התכנוניים בבניין בזמן שחתמו על זיכרון הדברים.

לפיכך העסקה בוטלה רק משום שאי אפשר לכפות על המוכרים לקיים זיכרון דברים שנחתם בזמן משא ומתן ולא כלל הסכמה עקרונית לעניין התשלומים. משכך, הם חויבו להחזיר לרוכשים את דמי הרצינות.