ריבית המשכנתא בדרך לעלייה? זהו התמהיל המומלץ כיום
אחרי תקופה של ריביות נמוכות יחסית בשוק המשכנתאות, העלייה הזוחלת במדד והרמיזות העבות להעלאת ריבית במשק מגבירות את החשש לעלייה גם בריבית המשכנתאות. מהו התמהיל המומלץ כיום לנוטלי המשכנתא ומהן הריביות המוצעות בשוק? בדקנו
היקפי המשכנתאות שנוטל הציבור גדלו באופן ניכר השנה, ו-2018 צפויה להסתיים עם הלוואות משכנתא חדשות בסך כולל של יותר מ-60 מיליארד שקל.
לשמחתם של הלווים החדשים, בשנה האחרונה ניכרת הוזלה קלה בריביות המשכנתא לעומת השנה הקודמת. בכלל, הריביות כיום נחשבות לזולות בפרספקטיבה של השנים האחרונות. אולם על השמחה הזו מעיבים נתונים לפיהם מסתמנת דווקא עליית ריבית בקרוב.
כך, בין היתר, נרשמה "התעוררות" של מדד המחירים לצרכן וזחילה שלו כלפי מעלה. בנוסף, ישנן ציפיות להעלאת ריבית על ידי בנק ישראל לאחר תקופה ארוכה של ריבית שפל במשק, במהלכה הועלתה הריבית בארה"ב כבר ארבע פעמים.
לרבים החששות הללו מעליית ריבית נשמעים כמו אזהרות שווא. כמה פעמים במהלך השנים האחרונות הבטיחו לנו שהריבית עומדת לעלות, אבל זה לא קרה? "זה נשמע כמו עוד פעם 'זאב זאב', שאומרים - עכשיו הריבית תעלה. יש כאלה שטוענים שאלו אמירות שהבנקים מפיצים כדי לעודד לקיחת הלוואות", אומר ל-ynet יועץ המשכנתאות, שחר אבישי.
אולם לדבריו, בניגוד לעבר, כל הפרמטרים שתורמים לעליית ריבית כבר קיימים בשטח. "כל האינדיקטורים מכוונים לעליית ריבית. כרגע הריבית נמוכה, בין היתר בגלל התחרות בין הבנקים שהתעוררה לאחרונה, אבל היא תעלה בקרוב".
מהו תמהיל המשכנתא הנכון לקחת בתקופה כזו?
כלל קבוע הוא שהתמהיל נתפר לפי מידתם האישית של הלווים: תקופת ההלוואה, יכולת ההחזר, גודל ההון העצמי וכדומה. ובכל זאת, ישנם קווים כללים אותם ניתן להגדיר, בכל הקשור למשכנתא המומלצת כיום.
"במסגרת הגבלות המשכנתא של בנק ישראל על הריבית המשתנה, ההמלצה נשארת להחזיק מקסימום (שליש), במסלול הפריים. מעבר לכך, לדעתי קיימת עדיפות לריבית הקבועה, וזאת ממספר סיבות: ההבדלים כיום בין הריבית במסלול המשתנה כל 5 שנים לבין הריבית הקבועה אינם משמעותיים. גם אם יש הפרש קטן של כחצי אחוז – שווה לדעתי לשלם את התוספת הזו תמורת הביטחון (גובה הריבית הקבועה הלא צמודה מובטחת לכל אורך חיי המשכנתא)", טוען אבישי.
"בנוסף, אנחנו מאמינים שהריבית תעלה, ובמקרה כזה עמלות הפירעון המוקדם לא קיימות. כלומר, במקרה שנרצה להחזיר את ההלוואה - לא נשלם עמלה".
במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה ל-20 שנה, הריבית תנוע בין 4% ל-4.5%, זאת כאשר חלקו של המסלול הזה מהווה בתמהיל כשליש נוסף מסך ההלוואה.
ומה לגבי השליש הנותר? בהתאחדות יועצי המשכנתאות ממליצים לשלב בין צמודי המדד. במסלול הריבית הקבועה צמודת מדד, הריבית תנוע כיום בין 3% ל-3.5%, ובמסלולי הריבית המשתנה הריבית תנוע סביב 3.3-2.7% (צמוד מדד).
"ככלל, במסלולים הקבועים וה'יציבים' יותר הבנק לוקח פרמיה גבוהה יותר. כך למשל הריבית על משכנתא שתהיה כולה במסלול קבועה לא צמודה, תהיה מאוד יקרה ביחס לאותו מסלול בו משולבות ריביות משתנות.
"המסלולים הקבועים מושפעים גם מתקופת ההלוואה, לעומת המסלולים המשתנים בהם לתקופה יש השפעה זניחה, כך שבמקרים מסוימים כדאי ומומלץ לקצר את התקופה של ההלוואה הקבועה גם במחיר של הארכת ההלוואות המשתנות", אומר פיירשטיין.
דברים דומים אומר גם כפיר למבז, בעלים ומנכ"ל של פדרמן בית השקעות נדל"ן ופיננסים: "מעבר להמלצה המותאמת לצרכים של התא המשפחתי, באם יש כוונה לסלק את המשכנתא או חלק ממנה, אנחנו נשתמש במסלולים צמודי מדד, ואם סביר יותר שנשלם את המשכנתא לרוב אורך התקופה שלה, נעדיף מסלולים לא צמודים וקבועים".
ההמלצה של למבז במקרה של הלוואה בסך של כ-1.2 מיליון שקל לרכישת דירה ראשונה, היא שליש בריבית הפריים: " גם אם הריבית תעלה, לא מדובר בעלייה גבוהה שמשפיעה על ההחזר בצורה משמעותית"; שליש בריבית קבועה לא צמודה; ושליש נוסף כשילוב של משתנה כל חמש שנים, בין אם צמודה ובין אם לא צמודה. "פה כמובן נצטרך להבין יותר לעומק את הלקוח, אך נמליץ על לא צמודה ברוב המקרים".
לפנייה לכתב/ת 
