נדל"ן להשקעה: כך בוחרים אזור ודירה שיגדילו תשואה
רכישה נכונה של נכס מחייבת תוכנית פעולה מושכלת ואסטרטגיה נטולת אמוציות. איך למקסם את רווחיות ההשקעה באמצעות בחירה נכונה?
מאמר זה יתמקד בהשקעה ישירה בדירה, להבדיל מהשקעה באמצעות קרנות ריט או בדירה בחו"ל, והוא ראשון מבין שלושה שיעסקו בשיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה בישראל. השקעה בדירה נחשבת אפיק סולידי ובטוח, שנועד להניב רווחים בשני מישורים: עליית שווי ותשואה שוטפת מהשכרתה.
עליית השווי נמדדת בהפרש שבין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה. לדוגמה, בשנים 2018-2012 עלו מחירי הדירות בממוצע בכ-41%. עליית המחירים מתמתנת בשנה האחרונה ויש אף אזורים שבהם חלה נסיגה במחירי הדירות.
השקעה בדירה מניבה כמובן גם תשואה שוטפת מהשכרת הנכס, ואולם חשוב להבין כי התשואה בגין עליית שווי עדיפה כיוון שמדובר בסכומים גבוהים יותר מאשר דמי שכירות. בחירה מוכוונת מטרה של הדירה והמיקום בו היא נמצאת תסייע בהגברת התשואה.
איתור האזור
לצורך בחירת המיקום הנכון רצוי לקבל החלטה מקדמית מהי "מוטת השליטה" ההולמת את הרוכש הפוטנציאלי. ככל שהמרחק בין מיקום הבעלים למיקום הדירה גדול יותר, כך קטנה שליטתו האישית בדירה. לא כל רוכש דירה בנוי לכך. לעיתים מרחק גדול מהדירה מחייב תשלום לנציג מקומי שיפקח וינהל את השכירות, עלות שיש לתמחר לצורך בדיקת התשואה. לאחר שהרוכש הפוטנציאלי קיבל החלטה לגבי מוטת השליטה הנכונה עבורו, נתחיל בחיפוש.
ניתן לאפיין כמה אזורים בעלי פוטנציאל תשואה חיובי:
אזורי ביקוש גבוה. קרבה למוסדות להשכלה גבוהה, למוקדי תעסוקה, לים, למקומות קדושים; מרכזי ערים מסוימות (תל אביב), שכונות בעלות אופי ייעודי (חרדים, דתיים) ועוד.
אזורים מתפתחים עם צפי לעליית מחירים. שכונות חדשות ובמיוחד הבניינים הראשונים הנבנים בהן נראות בהתחלה כמו "אתר בניה". ואולם, הפרקטיקה מוכיחה כי עליית השווי עם אכלוס השכונה מצדיקה את אי-הנוחות ודמי השכירות הנמוכים בתחילת הבניה.
שכונות שבסמיכות להן צפוי פיתוח עירוני משביח. הכוונה לתשתיות בהקמה – חניה, פארקים, מוסדות ציבור וחינוך, מוסדות להשכלה גבוהה, מרכזי תעסוקה או מסחר, תשתית כבישים.
דירות "על הנייר". דירות הנרכשות מקבלן. סטטיסטית, רוב הדירות עולות בערכן עד מסירת החזקה.
שכונות חלשות מוקפות בשכונות חזקות. עם הזמן השכונות החלשות תתמזגנה בשכונות החזקות וערכן יעלה. הרחובות הצמודים לשכונה החזקה יאמירו בערכם ראשונים. ניתן להזכיר בהקשר זה את אור יהודה, המוקפת בקריית אונו, סביון, ויהוד; מורשה ורמת השרון; טירת הכרמל והבנייה החדשה במורדות הכרמל; רמת עמידר ליד רמת גן.
בחירת אזור מועדף בהתאם לפרמטרים הללו עלול לעיתים לייקר את המהלך, וחשוב לתמחר הוצאות שונות לצורך חישוב התשואה. הנה דוגמאות:
דירה על הנייר מקבלן. במסגרת התמורה לקבלן יש לתמחר תוספת עלויות נלוות עד למחיר סופי, ובכלל זה שכר טרחת בא כוח הקבלן, מונים, מיזוג, נקודות חשמל, שינויים ושיפורים בנכס, הצמדה למדד תשומות הבניה, התמשכות הבנייה עד לקבלת החזקה, איחור במסירה. בנוסף, בתקופה הראשונה הבניין נמצא לעיתים ב"אתר בניה", מה שמשפיע על דמי השכירות שניתן לגבות.
שכונה מתפתחת או בבנייה, תוכנית משביחה באזור או בבניין: יש להביא בחשבון דמי שכירות מופחתים או היעדר שוכר עד לסיום התהליך.
עלויות נלוות: בכל רכישה יש לתמחר עלויות נלוות של אנשי מקצוע ברכישה, בהחזקה, ובמכירה – מתווך, עו"ד, שיפוץ לאחר קניה , פינוי הנכס לקראת מכירה. ועוד.
תקופות ריקות משוכר: תקופות שבהן אין כלל דמי שכירות ועל הבעלים לשלם דמי ארנונה, ועד בית או חברת אחזקה וחיובים שוטפים; או תקופות שבהן יש להפחית מדמי השכירות כגון עקב שיפוץ בבניין, מטרד אזורי, או מצב של "אתר בנייה".
שיפוץ: לעיתים שיפוץ כזה נועד להגדיל את מספר החדרים כדי להגביר תשואה. אם השיפוץ מחלק את הדירה ויוצר יחידת דיור משנית עם כניסה עצמאית יש להביא בחשבון את ההוצאות לקבלת היתר בנייה, תשלום היטל השבחה ועוד.
איתור הדירה הנכונה
לאחר שבחרתם את האזור המבוקש, מהי האסטרטגיה הנכונה עבורכם לאיתור הדירה הספציפית? לאלה שזמנם יקר מומלץ להיעזר במתווך. שירותי תיווך כרוכים בעלות של בין 1%-2% בצירוף מע"מ. המחיר תלוי ביכולת המיקוח שלכם, בזמן שבו מצויה הדירה בשוק ובצורך של המתווך הספציפי לבצע עסקה.
רשתות תיווך יהיו בעלות מידע רחב יותר בהיותן מחוברות למאגרי מידע. ואולם, עקב חשיפת המידע הרשתי לקהל הרחב, קטן הסיכוי לאיתור עסקה משתלמת במיוחד. לעומת זאת, מתווך שיושב שנים רבות באותה כתובת, מכיר את דרי השכונה ויודע הכול מפה לאוזן – אולי יביא לכם את ה"בוננזה", את הדירה שעכשיו יצאה לשוק וטרם פורסמה.
רשתות חברתיות הן שחקן מוביל באיתור נכסים: קבוצות וואטסאפ ופייסבוק עמוסות בשיווק אגרסיבי של גופים המבקשים למכור מרכולתם. בלוחות מודעות אינטרנטיים כגון הומלס, ווין-ווין ויד 2 החיפוש קל יותר בסיוע "סוכן חכם" המחפש לפי דרישותיכם. לכך יש להוסיף גם פרסומים בעיתונים, שילוט על בניינים, מידע מחברים ומכרים, מידע מחברות האחזקה/שוערים (רלוונטי בפרט בבניינים חדשים ומבני יוקרה) .
בטורים הבאים נבחן איך לתכנן נכון את המס וכיצד לדעת כמה כסף משתלם לכם להשקיע ברכישת הדירה.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד רון ניב עוסקת בנדל"ן
- המאמר הוא חלק מסדרת מאמרים של עו"ד ניב בנושא שיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה
לפנייה לכתב/ת 
