רוכשים דירה להשקעה? כך תתכננו את המס לטובתכם

(צילום: shutterstock)

לכתבה הראשונה בסדרה – לחצו כאן

תכנון המס ברכישת דירה הוא מרכיב מהותי בכל עסקה, אבל בדירה שנייה ובדירה להשקעה הוא מתחדד פי כמה. תכנון זה ראוי שיתבצע עוד בשלב שטרם רכישת הדירה.

זהות הרוכש

בשלב הראשון של תכנון המס יש לאפיין את זהות הרוכש שכן הדבר משפיע על הטבות המס והטבות אחרות. בנקודה זו יש לברר אם הרוכש קונה את הנכס כיחיד, במסגרת חברה, אם כן איזו חברה, בשותפות או כחלק מקבוצת רכישה. בהקשר זה כדאי לבדוק אם ניתן לעשות שימוש בפטור או בהקלה מיוחדים לרוכשים מיוחדים (עולה חדש, נכה, נפגע פעולות איבה, משפחות חללי צה"ל שנפלו במערכה ועוד).

מס רכישה

על רכישת דירה יש לשלם מס רכישה. יש לדווח לרשות המסים על עסקת רכישה בתוך 30 יום מחתימת ההסכם ולשלם את המס תוך 60 יום מהחתימה. להלן מדרגות המס על דירה ראשונה (בני זוג וילדים קטינים נחשבים לתא משפחתי אחד/קונה אחד) בתוקף עד ליום 15.1.2019:

על חלק השווי העולה על 1,664,520 שקל ועד 1,974,335 שקל – 3.5%;

על חלק השווי העולה על 1,974,335 שקל ועד 5,093,535 שקל – 5%;

על חלק השווי העולה על 5,093,535 שקל ועד 16,978,450 שקל – 8%;

חלק השווי העולה על 16,978,450 שקל – 10%;

על חלק השווי העולה על 5,095,570 שקל – 10%;

תחשיב מס ליניארי (לא פרוגרסיבי, אלא כפונקציה של חלוקת השבח למספר שנות הבעלות) למחזיקי דירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 – פטור לשנים שלפני 2014, והיתרה 25%.

מיסוי השכירות

קיימים שלושה מסלולים מיסוי למשכירי דירות. חשוב לבחור את מסלול המיסוי הנכון לכל משכיר בהתאם לנתוניו האישיים. המסלולים מהווים נגזרת של גובה ההכנסה החודשית משכר דירה, הכוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו וצאצאיו עד גיל 18.

מסלול פטור

מיועד לשכר דירה של עד כ-5,030 שקל לחודש (כל הסכומים נכונים ל-2018 ומתעדכנים באופן שוטף) מכל דירות המשכיר יחדיו – ובתנאי שיתקיימו כל התנאים הבאים: הדירה המשמשת רק למגורים, הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר, הדירה מושכרת לשוכר יחיד או לחברה שעיקר פעילותה מתן דיור לזכאים.

מסלול פטור חלקי

חל במקרים שבהם שכר הדירה החודשי הוא מעל 5,030 שקל ופחות מ-10,060 שקל. במסלול זה רק חלק מהכנסות שכר הדירה יחויב במס, בהתאם למס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו.

מסלול מס מופחת

הבחירה במסלול זה היא זכות המוקנה למשכיר. המס הוא בשיעור 10% מסך דמי השכירות, בתנאי שהדירה משמשת למגורים בישראל, וההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק. במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה שכן אחרת יתווספו לסכום ריבית והצמדה.

מסלול מס מלא

חל על שכר דירה חודשי של מעל 10,060 שקל. המשכיר יחויב בתשלום מס מלא לפי המס השולי שלו בהתחשב במכלול הכנסותיו, ובהתחשב בגילו (מעל 60 דרגת המס הנמוכה ביותר מתחילה ב-10%).

• הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד רון ניב עוסקת בנדל"ן
• המאמר הוא חלק מסדרת מאמרים של הכותבת בנושא שיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה