התקבל ערר נגד מנהל המיסוי שהגדיל שווי עסקה

השווי המוצהר של מכירת קרקע ברמת ישי הוכפל לצורך חישוב מסי שבח ורכישה. ועדת ערר קיבלה את עמדת הרוכשים וביטלה את ההחלטה

עו"ד משה פרץ | פסקדיןפורסם: 31.03.19 , 15:20

באפריל 2016 רכשו שתי חברות 75% מזכויותיה של חברה שלישית בקרקע באזור התעשייה ברמת ישי תמורת 1.875 מיליון שקל. מנהל מיסוי מקרקעין קבע שהשווי גבוה בהרבה מהמוצהר ועומד על כ-3.5 מיליון שקל על בסיס השוואה לעסקה אחרת באותו אזור. אבל לאחרונה התקבל ערר שהגישו החברות.

קביעתו של מנהל המיסוי התבססה על השוואה לעסקה שביצע יזם בחלקה סמוכה בדצמבר 2015. בערר טענו החברות בין היתר שמנהל המיסוי טעה שכן בין שתי העסקאות יש הבדלים תהומיים. לטענתן, יש שוני משמעותי במיקום החלקות, מאפייניהן הפיזיים והטופוגרפיים ואפשרויות הניצול והפיתוח של הקרקעות.

חוק ונדלן

רוכשי שטח הגישו תביעה "מיתממת" - וישלמו

עו"ד מרגלית הרפז | פסקדין

חברת השקעות שקנתה מגרש באשקלון טענה שלא קיבלה את מלוא השטח המגיע לה, וביקשה לפנות חנויות משטח סמוך. היא נדחתה וחויבה בהוצאות

רוכשי שטח הגישו תביעה "מיתממת" - וישלמו

לדבריהן, הקרקע נשוא העסקה שלהן נחותה ובעייתית יותר בהשוואה לחלקה השנייה. מדובר בשטח עורפי שנמצא בחלק האחורי של המגרש, ללא אפשרות גישה, ומדובר למעשה במדרון תלול. כמו כן קיים סכסוך משפטי עם שכן הנמצא בחלק המרכזי של המגרש.

לטענתן, תוכנית המתאר שחלה על הקרקע מטילה מגבלות קשות על האפשרות לבנות עליה ולממש את זכויות הבנייה, שכן אין עדיין תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה. בעסקה המקבילה, לעומת זאת, קיים מבנה שעם הריסתו ובניית מבנה חלופי יש אפשרות להקלות מכוח דיני פינוי בינוי או תמ"א 38. החברות סיכמו כי מנהל המיסוי לא הוכח שקיים דמיון בין הקרקעות.

מנהל המיסוי טען מנגד כי אזור התעשייה של רמת ישי עבר בשנים האחרונות "תנופה אדירה" של פיתוח ושינה צביונו. לדבריו, הקרקע שבה מדובר היא עם ייעוד דומה ובמיקום טוב יותר ביחס לעסקת ההשוואה.

אבל ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נצרת, בראשות השופטת עירית הוד, קיבלה את הערר, וקבעה שהסתמכות על עסקת השוואה יחידה היא "בעייתית בלשון המעטה".

הוועדה הבהירה כי עסקה בודדת מחייבת בחינה "קפדנית במיוחד" אם מדובר בעסקה ראויה ומתאימה להשוואה לנכס הנישום. "כאשר מדובר בעסקה אחת בלבד לא ברור איזו עדיפות יש למחיר אשר נקבע בה על פני המחיר אשר נקבע בעסקה הנישומה", כתבה הוועדה בהקשר זה וקבעה שבנסיבות אלה מנהל המיסוי לא הוכיח את שווי השוק.

בנוסף קבעה הוועדה שבין עסקת ההשוואה לבין העסקה נשוא הערר יש הבדלים "מהותיים ותהומיים". היא הוסיפה כי טענות החברות בנוגע לשווי העסקה ביניהן היו אמינות ולא הוכח כי הן פעלו בחוסר תום לב או בתרמית. כמו כן לדבריה, לא הוכח שבין החברות יש יחסים מיוחדים שעשויים היו ללמד שאין לאמץ את השווי המוצהר.