בעלת קרקע ביטלה הסכם ותפצה על "הפרת חיוב השתדלות"

שתי חברות היו אמורות להקים פרויקט מלונאי. העליון התרשם שבעלת הקרקע נסוגה תוך הסתרת מידע והפרת התחייבות לפעול לשינוי תכנית המתאר

עו"ד עמית אמויאל | פסקדיןפורסם: 05.06.19 , 15:45

בית המשפט העליון קבע לאחרונה שעל חברת "לקסל אסטבלישמנט" לפצות את חברת "דניאל אלכס חזקות" על הפרת הסכם: השתיים תכננו להקים פרויקט תיירות בעוספיה וההסכם הותנה בשינוי מצבה התכנוני של הקרקע. בדעת רוב קבעו שופטי העליון שלקסל הפרה את התחייבותה "לנקוט בכל הצעדים הנדרשים כדי שהשינוי יתבצע".

בהסכם שנחתם ב-2014 התחייבה לקסל למכור לדניאל 12 דונם מתוך שטח של כ-43 דונם שבבעלותה. הרוכשת הייתה אמורה להקים בשטח אולמות אירועים שיספקו גם שירותי הסעדה למלונות שהמוכרת תכננה להקים. התמורה הועמדה על 7.5 מיליון שקל בתוספת שירותי הסעדה בשווי שני מיליון שקל.

החוזה הותנה באישור שינוי תוכנית המתאר במוסדות התכנון וביצוע איחוד וחלוקה מחדש תוך יצירת שלושה מגרשים פנימיים חדשים: מגרש אחד היה אמור להיות בבעלות דניאל ושני מגרשים בבעלות המוכרת שתכננה להקים בהם מלון ודירות נופש.

ואולם, בעקבות שינוי מדיניות במשרד התיירות, והחלטה לצמצם היתרים להקמת דירות נופש, המליץ המשרד למוכרת להוציא את המגרש שבו תוכננו דירות הנופש מהתוכנית על מנת שזו תאושר. עם זאת, הוא הסכים להשאיר בתוקף החלטה קודמת שלו מ-2010 שבה אישר למוכרת להקים דירות נופש בחלק משטחה.

המוכרת שינתה את התוכנית בהתאם וגרעה ממנה את המגרש. במקביל, צומצמו זכויות הבניה במגרש שהיה מיועד לדניאל. ביוני 2014 אושרה התוכנית המתוקנת. בהמשך, הודיעה המוכרת לדניאל שמאחר שהתוכנית המקורית לא אושרה החוזה בטל. באוגוסט 2015 הגישה דניאל תביעה נגד המוכרת על הפרת החוזה. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקבע שלמוכרת לא הייתה אפשרות לקדם את התוכנית המקורית לנוכח עמדת משרד התיירות.

בערעור על פסק הדין טענה דניאל כי עניין דירות הנופש לא נכלל בתוכנית המקורית, לא הוזכר במשא ומתן בין הצדדים ורק בדיעבד המוכרת העדיפה את טובתה שלה על פני התחייבותה החוזית. המוכרת טענה מנגד שהייעוד של דירות נופש היה מהותי ובלעדיו אין תוחלת כלכלית לעסקה מבחינתה.

השופט יצחק עמית קיבל את הערעור. הוא כתב שהחוזה ונספחיו, כמו גם מסמכים אחרים שעמדו ברקע הפרויקט, לא מגלים התייחסות ישירה לדירות הנופש, ודאי לא כרכיב מרכזי בהיתכנות הכלכלית של המיזם. צוין שהרושם הוא שבמהלך המשא ומתן שמרה המוכרת את האופציה לקידום הפרויקט באמצעות הקמת יחידות נופש לעצמה והסתירה את הקלפים שבידה. בנסיבות אלה קשה להתיר לה כיום להתנער מהחוזה בטענה שהתנאי המתלה לא התקיים.

עוד כתב השופט כי העובדה שהמוכרת לא עדכנה את דניאל בהתפתחויות מול משרד התיירות צורמת, שכן משלב זה היה ברור שלא ניתן לאשר את תכנית השינוי בנוסח המקורי. בנוסף, המוכרת לא ניסתה להיאבק בעמדת משרד התיירות ומיהרה לקבל עליה את הדין ולזנוח את חיוב ההשתדלות.

בנסיבות אלה קבע השופט שהיא הפרה את החוזה והחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי על מנת שידון בגובה הפיצוי. השופט נעם סולברג הצטרף לפסק הדין. השופט דוד מינץ סבר בדעת מיעוט שיש לדחות את הערעור. המוכרת חויבה בהוצאות בסך 40 אלף שקל.