בניין בן 100 בתל אביב ייצא לפינוי-בינוי

בעלי חנות המהווה 5% מהמבנה ניסו למנוע מחברה שמחזיקה ב-95% הנותרים לצאת למהלך. בית המשפט קבע שאין הצדקה לעמדה שלהם

עו"ד יורם פיינברג | פסקדיןפורסם: 14.07.19 , 15:32

בית משפט השלום בתל אביב קיבל לאחרונה את בקשתה של חברת "לב הנחלה נכסים" לפירוק שיתוף בבניין בן 100 בעיר, וקבע כי בין הצדדים תיערך התמחרות פנימית. בכך דחה השופט עמית יריב את עמדת הנתבעים, המחזיקים ב-5% מזכויות השימוש בנכס, שהתנגדו לפירוק, והבהיר כי אין הצדקה למנוע משותף במקרקעין את הזכות לפירוק שיתוף כל עוד מימושה נעשה בתום לב.

מדובר בבניין ובו שלוש קומות. שני הנתבעים מחזיקים בחנות בקומת הקרקע, שלאורך השנים הושכרה לשימושים שונים. כיום חנות לשמלות כלה. החברה-התובעת פועלת בשנים האחרונות לפיתוח הקרקע, כולל באמצעות הליכי פינוי נגד דיירים מוגנים והשקעה בעריכת תוכניות בנייה והגשתן לרשויות. בבקשתה הנוכחית היא ביקשה לפרק את השיתוף על מנת לקדם את מטרתה – ביצוע פינוי-בינוי.

ביהמ"ש קבע:

חוב ארנונה משנות ה-90' התיישן

עו"ד נאור יאיר ממן | פסקדין

עיריית רחובות שלחה לבעל חנות דרישה לתשלום אף שבתרשומות שלה צוין במפורש שההתיישנות חלפה. עתירה שהגיש נגדה התקבלה

ביהמ"ש קבע: חוב ארנונה משנות ה-90' התיישן

טענתם העיקרית של בעלי החנות בקומת הקרקע הייתה כי הרישום של 5% בלבד על שמם אינו משקף נכונה את שווי החלק הפיזי שבו הם מחזיקים. לשיטתם, אופי הנכס כחנות הופך את שוויו לגבוה בהרבה. בנוסף, אחד מהם הדגיש כי לבניין יש ערך סנטימנטלי עבורם, בשל הקשר לתולדות משפחתם בארץ.

השופט יריב הבהיר כי קשה מאוד למצוא טענת הגנה מפני תביעה לפירוק שיתוף, שכן לפי חוק המקרקעין, לכל שותף בקרקע יש זכות לדרוש זאת כמעט ללא סייג, כל עוד מימוש הזכות נעשה בתום לב. "סירובם של הנתבעים לוותר על קניינם, ואף הקשר הרגשי שהם חשים כלפי המקרקעין – ואבהיר כי אין בלבי ספק כי אכן, קשר רגשי כזה אכן קיים בלבם – אינם מהווים טענת הגנה ראויה מפני תביעה לפירוק השיתוף", כתב.

הוא דחה את טענת הנתבעים והבהיר כי הם לא הציגו אף חוות דעת מקצועית שלפיה הם זכאים לזכויות העולות על חלקם הרשום. מכאן עבר לשאלה כיצד לבצע את הפירוק: האם "פירוק בעין", כלומר חלוקה בפועל, רישום כבית משותף, או שמא מכירת הקרקע לכל המרבה המחיר או בדרך אחרת שבית המשפט יראה כיעילה ונכונה יותר בנסיבות העניין.

בסופו של דבר, לנוכח חוות דעת שמאי, נקבע כי הדרך הנכונה תהיה התמחרות פנימית בין השותפים, תוך קביעת מחיר התחלתי להתמחרות, שישקף את העובדה שהמכירה נכפתה על אחד הצדדים.

בנסיבות שבהן החברה כבר השקיעה סכומים ניכרים, ובהתחשב בכך שהיא מחזיקה ב-95% מהזכויות, סבר השופט שהדבר ההוגן יהיה לאפשר לה להמשיך ולפתח את המקרקעין בהתאם לתוכניותיה, ולא לראות את השקעתה יורדת לטמיון ואת הנכס נמכר לצד שלישי כלשהו.

עוד נפסק כי התמחור ייערך על בסיס הערכת שמאי, שהערכתו תכלול, בין היתר, את כל ההשבחות והשינויים שערכה התובעת (למשל פינוי דיירים, שינוי המצב התכנוני). השופט הבהיר כי הוא ער לכך שמחיר זה למעשה מגדיל את פיצוי הנתבעים, מאחר שהחברה היא שהשקיעה משאבים, שיגולמו בהערכת השווי.

עם זאת, מאחר שהמהלך יתבצע בניגוד לרצונם של בעלי החנות בקומת הקרקע, ומאחר שההתמחרות אינה מאוזנת, הובהר שיש לשקף במחיר הפתיחה מעין "פרמיית שליטה", על מנת להבטיח שהפגיעה בצד שיפסיד תהיה "המצומצמת ביותר האפשרית". הנתבעים חויבו לשלם לתובעת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 35 אלף שקל בשלב זה של ההליך.