רכישת דירה בוטלה – אבל לא כל הכסף הוחזר

יזמית תמ"א 38 ביקשה שלא להשיב לבני הזוג את כל המקדמה ששילמו על העסקה. הם פנו לבית המשפט שחייב את החברה להחזיר 127 אלף ש'

עו"ד אודליה נמיר | פסקדיןפורסם: 11.11.19 , 15:25

בית משפט השלום בראשון לציון פסק לאחרונה פיצויים בסך כ-127 אלף שקל לזכותם של בני זוג שרכשו דירה, ומאוחר יותר ביטלו את העסקה: השופטת כרמית בן אליעזר קבעה כי חברת "רויאל גרדן - התחדשות עירונית", שבנתה את הדירה, פעלה שלא כדין כשלא שילמה לרוכשים החזר המגיע להם מכוח הסכם ביטול הרכישה.

במסגרת הסכם מכר שעליו חתמו הצדדים בסוף 2015, התובעים רכשו מהחברה דירה שתוכננה להיבנות בפרויקט תמ"א 38. כעבור תשעה חודשים, לאחר שכבר העבירו תשלום ראשון בסך 159,600 שקל ונרשמה לטובתם הערת אזהרה, ביקשו התובעים לבטל את העיסקה לנוכח סירוב הבנק לתת להם הלוואה מובטחת במשכנתא, שבאמצעותה תכננו לבצע את התשלום השני.

חוק ונדלן

כישלון פרויקט נדל"ן יעלה לשותף כמיליון שקל

עו"ד ישראל שלו | פסקדין

שני חברים נכנסו למיזם שיפוץ בפ"ת תמורת זכויות בשתי דירות חדשות. אלא שהפרויקט נקלע לקשיים, ואחד מהם נתבע לשאת בחלקו בהוצאות

כישלון פרויקט נדל"ן יעלה לשותף כמיליון שקל

החברה נענתה לבקשתם, והצדדים חתמו באוגוסט 2018 על "הסכם ביטול" שבו התחייבו לעשות את כל הדרוש כדי לבטל המכירה, כולל דיווח לרשויות המס ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת בני הזוג. זמן קצר לאחר מכן החברה מכרה את הדירה לזוג אחר.

בשלב זה נוצרה מחלוקת שבסופו של דבר הובילה לתביעות הדדיות בבית המשפט. עיקרה נסוב על גובה ההחזר שאותו יהיו זכאים בני הזוג לקבל, לנוכח סעיף בהסכם הביטול שהקנה לחברה את הזכות לנכות מהסכום הוצאות שנגרמו לה, לפי שיקול דעתה. בפועל החברה החזירה לתובעים צ'ק על סך 50,940 שקל מתוך הסכום ששילמו. התובעים סירבו לפרוע את הצ'ק, ותבעו מהחברה החזרים גבוהים יותר. החברה הגיבה בתביעה משלה, שבה טענה כי בעצם הגשת תביעתם הפרו בני הזוג את הסכם הביטול, שבו צוין כי לצדדים לא יהיו עוד טענות ותביעות זה נגד זה.

אבל השופטת בן אליעזר קיבלה את תביעת בני הזוג, דחתה את החברה וקבעה כי "ההוצאות אותן כללה הנתבעת בתחשיב ואותן ביקשה לנכות מסכום ההחזר לתובעים חורגות במהותן מן ההוצאות אותן הייתה הנתבעת רשאית לקזז ולהפחית מסכום ההחזר".

היא הזכירה כי שיקול הדעת שניתן לחברה בהסכם כפוף לעקרונות של תום לב וסבירות, ואין פירושו שהיא יכולה לכלול במסגרת הקיזוז כל סוג של הוצאות. במקרה זה, לדעתה, החברה לא הייתה זכאית להפחית מסכום ההחזר סכומים שאינם בגדר "הוצאות הקשורות קשר סביר" למכירת הדירה בשנית, כמו עבודות הריסה ובנייה שלטענת החברה נבעו ממכירת הדירה לקונה חדש.

בפסק הדין נכתב כי "הנתבעת לא הוכיחה, ולו בדוחק, את טענתה כי הרוכשים החדשים שבאו בנעלי התובעים עמדו על ביצוע שינויים כאלו או אחרים בדירה אשר חייבו ביצוע העבודות אשר את עלויותיהן פירטה בתחשיב וטענה כי יש לקזז מסכום ההחזר".

השופטת לא הכירה בהוצאות הכרוכות בביצוע שינויים בדירה וקבעה כי החברה הייתה רשאית לקזז רק 39,279 שקל שהוציאה עבור שכר טרחה לעורכי דין, שיווק והוצאות משרד, בשל הצורך למכור את הדירה בשנית. בהקשר זה ציינה כי לאחר הקיזוז מתקבל סכום של 120,321 שקל, אך מאחר שהתובעים העמידו את תביעתם על 102,575 שקל היא אינה מוסמכת לפסוק מעבר לכך.

כפועל יוצא מהקביעה שהחברה הפרה את ההסכם ופעלה שלא כדין, תביעתה הנגדית נדחתה והיא חויבה לשלם לתובעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 25 אלף שקל.