קנה ומכר נדל"ן 25 שנה – ולא רצה לשלם מע"מ

בעל חברה שעסקה בבשר חויב ביותר ממיליון ש' על עסקאות נדל"ן. הוא ערער בטענה שאינו "עוסק במקרקעין", אבל ביהמ"ש חשב אחרת

עו"ד ליאור פרובק | פסקדיןפורסם: 22.12.19 , 15:18

השופט שמואל בורנשטין מבית המשפט המחוזי בלוד דחה לאחרונה את ערעורו של בעל חברה פרטית העוסקת בייבוא ושיווק מוצרי בשר ודגים, בנוגע לשומת מס בסך כמיליון שקל שהוציא לו אגף המכס והמע"מ בפתח תקווה, בגין חמש עסקאות נדל"ן שביצע בשנים 2013-2010.

בערעור שהוגש על החלטת אגף המכס והמע"מ ("המשיב" בהליך) לדחות השגה שהגיש המערער על שומת המס, דובר על ארבע עסקאות של מכירת חלקי מגרש בהוד השרון, ועסקה נוספת שבמסגרתה מכר המערער מניות שהיו לו יחד עם אדם נוסף בחברה שהיא איגוד מקרקעין, אשר החזיקה קרקע בשטחי יהודה ושומרון.

חוק ונדלן

מכרו נחלה במושב, ודרשו 600 אלף ש' על ביצים

עו"ד שגיב לוי | פסקדין

בעלי משק באבן מנחם הסכימו על סכום כ-1.5 מיליון שקל, אבל אז התעוררה מחלוקת מול הרוכשים: האם עליהם לשלם על 400 אלף הביצים בנחלה?

מכרו נחלה במושב, ודרשו 600 אלף ש' על ביצים

ליבת המחלוקת עסקה בשאלה אם המערער מוגדר כ"עוסק כמקרקעין", כפי שטען אגף המכס והמע"מ. בעל החברה טען שאינו עוסק במקרקעין אלא בתחום הבשר, והוא מקדיש את מרבית זמנו לפעילות עסקית בתחום זה.

לטענתו, בחר להשקיע את כספיו הפנויים בנכסי נדל"ן במטרה לייצר עבורו "גב כלכלי" ותשואה שתמשמש כפנסיה, בהיעדר חסכונות אחרים. לכן, לדבריו, לאורך השנים הוא השקיע את כספו בכמה נכסים.

הוא הוסיף שלימים חברת הבשר שבבעלותו נקלעה לקשיים כלכליים, ולאור ערבותו האישית להתחייבויותיה, הוא נאלץ לממש ולמכור נכסים פרטיים, והכספים שהתקבלו הועברו לחברות הבשר.

השופט בורנשטין הבהיר כי המבחנים השונים לסיווג "עוסק במקרקעין" (למשל טיב הנכסים, בקיאותו של המערער בתחום, אופן המימון, תקופת ההחזקה) יכולים למשוך את ההכרעה לכיוונים שונים. אולם "מבחן הגג" – ניתוח מכלול הנסיבות ומבט מ"מעוף הציפור" – הוביל למסקנה שהמערער אכן עוסק במקרקעין.

בפסק הדין נקבע כי הצטיירה תמונה של אדם שבמשך 25 שנה רוכש, מחזיק ומוכר נכסי נדל"ן, מבצע עסקאות מרובות ומגוונות בהיקף כספי לא מבוטל, תוך שיתוף פעולה עם אחרים. לכן הבהיר השופט כי קשה לקבל טענה שאדם כזה לא ייחשב "עוסק במקרקעין" לצרכי מע"מ.

הוא הוסיף כי המערער לא הציג ראיות ואסמכתאות משכנעות לכך שחברת הבשר נקלעה לקשיים. כך למשל, הוא טען כי אחת העסקאות בוצעה בעקבות פריצה לעסק והשמדת סחורה, אך לא הציג אף ראיה לכך. הוא אף לא הציג ראיה לכך שהכספים שמקורם בעסקאות הנדל"ן שימשו את חברת הבשר.

בהמשך הדגיש השופט שגם אם היה מוכח קשר כזה, עדיין הדבר לא היה משנה את המסקנה כי המכירות נשאו אופי עסקי. כלומר העובדה שעסקאות בוצעו על רקע קושי כלכלי לא הופכות אותן לעסקאות במישור הפרטי. לנוכח דחיית הערעור חויב בעל החברה בהוצאות משפט בסך 25 אלף שקל.