רוכש מניות בחברת נדל"ן ישלם פי 6 מס משתכנן

חרף בקשתו לשלם מס של 60 אלף ש' לפי שווי הזכויות במאזן החברה, חייה אותו מנהל מיסוי מקרקעין בהתאם לשווי הקרקע. ערר שהגיש נדחה

עו"ד רועי קריב | פסקדיןפורסם: 15.11.20 , 09:19

אדם שקנה מניות בחברת נדל"ן שמחזיקה קרקע במבשרת ביקש לשלם מס רכישה לפי שווי הזכות כפי שהופיעה באותה עת בספרי החברה – מיליון שקל. במרץ 2018 מנהל המיסוי הוציא שומה בה קבע כי שווי העסקה הוא למעשה 6.3 מיליון שקל, בהתאם לחלקו של האיש בשווי הקרקע. ועדת ערר בראשות השופט אביגדור דורות דחתה לאחרונה ערר שהגיש על השומה והוא ייאלץ לשלם פי שישה יותר מס ממה שתכנן.

חברת "נכסי מבשרת ירושלים" החזיקה באופציה לרכישת קרקע של כ-10,000 מ"ר במבשרת ציון. ב-1997 מכרה החברה 50% מהאופציה לחברת "הר יוסף השקעות". ב-2007 היא מכרה את ה-50% הנותרים לחברה בשם "נכסי מבשרת ציון".

ב-2015 הודיעו שתי החברות כי ברצונן לממש את האופציה. שמאי ממשלתי העריך את הקרקע בכ-61.6 מיליון שקל. החלק של חברת הר יוסף הוערך בכ-25.5 מיליון שקל. רמ"י אישרה את העסקה ביולי 2016.

(צילום: shutterstock)

בנובמבר 2016 רכש אדם 25% מהמניות בחברת הר יוסף. בסמוך לאחר מכן הוא הגיש הצהרה למנהל המיסוי לפיה הוא מבקש לשלם מס רכישה בשיעור 6% לפי שווי מכירה של מיליון שקל – שהם 25% משווי החברה בהתאם למאזן שלה לשנת 2015.

ואולם, מנהל המיסוי הוציא שומה בה קבע כי את שווי העסקה יש לגזור משווי הקרקע, כך שבעל המניות מחזיק בזכויות בשווי של 6.3 מיליון שקל, עליהן יש לשלם 6% מס.

בערר טען בעל המניות כי במועד חתימת הסכם רכישת המניות טרם קמה לחברה זכות במקרקעין וכל שהיה לחברה באותו מועד הוא אופציה לחתום על חוזה פיתוח כנגד תשלום התמורה. לטענתו, מנהל המיסוי קבע את שווי המניות שרכש כנגזרת משווי המקרקעין, כאילו המקרקעין מצויים כבר בבעלות החברה, בהתעלם מכך שבבעלות החברה הייתה רק אופציה שההחלטה על מימושה הייתה תלויה בגיוס הון בסכום משמעותי ולא הייתה ודאית כלל.

מנהל המיסוי טען מנגד כי "יום המכירה" בעסקה בין החברה ובין רמ"י הוא יום אישורה בידי רמ"י, בטרם נרכשו המניות על ידי העורר. לדבריו, ביום האישור השתכלל בין החברה לבין רמ"י חוזה מחייב.

יו"ר ועדת הערר, השופט אביגדור דורות, דחה את הערר. הוא הבהיר כי לצורך חישוב מס רכישה בעסקה שהיא פעולה ב"איגוד מקרקעין" כדוגמת חברת הר יוסף, יש להביא בחשבון את שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד.

עוד הבהיר השופט כי על פי החוק והפסיקה "יום המכירה" הוא היום שבו ניתן אישור מוסמך של רמ"י לעסקה ומבחן זה תקף גם במקרים שבהם האישור כפוף לחתימה על חוזה פורמאלי.

"משעה שהחברות הודיעו לרמ"י כי ברצונן לממש את האופציה...ומשעה שרמ"י אישרה ביום 19.7.16 את העסקה, הרי שנכרתה עסקה בין החברה ובין רמ"י, על פיה היה על החברה לבצע את התשלום ולחתום על הסכם הפיתוח", כתב.

בכך קיבל השופט את עמדת מנהל המיסוי שלפיה העורר רכש את המניות בחברה לאחר שכבר רכשה את הזכויות במקרקעין. בנסיבות אלה דחה השופט את הערר וחייב את העורר בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 15 אלף שקל. חברי הוועדה אברהם הוכמן ושלמה מדהלה הצטרפו לפסק הדין.