פינוי בינוי: מתי סירוב של דייר הוא סביר?
לא כל בעל דירה שממאן להתקשר בהסכם לפרויקט מסוג זה הוא "דייר סרבן". לפניכם שבעה מקרים שבהם החוק קובע שהסירוב שלהם הוא מוצדק
שישה דיירים שהחליטו שלא להתקשר בפרויקט פינוי ובינוי בטענה שהתמורה המוצעת להם מקפחת אותם ואינה תואמת את נסיבותיהם, נתבעו בסך של ארבעה מיליון שקל כל אחד. השישה מצאו עצמם בעשור השמיני לחייהם מול תביעה העולה על שווי דירתם, תחת מבול איומים ופחד בגין סירובם לחתום על הסכם פינוי ובינוי מקפח ובעייתי.
אכן, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו – 2006 מאפשר הגשת תביעה נזיקית בגובה מיליוני שקלים נגד מי שמסרב באופן לא סביר להתקשר בהסכם פינוי ובינוי, ואף למנות בעל תפקיד אשר יחתום על הסכם ההתקשרות בשם הדייר הסרבן ובמקומו.
עם זאת, חשוב לדעת כי קיימים שבעה מקרים שונים שבהם הסירוב להתקשר בהסכם ייחשב כסביר. בטור שלפניכם אנסה לעמוד על הבעייתיות בחוק, לסייע לדיירים להבין מתי באמת מקפחים את זכויותיהם ומתי הם עלולים להיחשב לדיירים סרבנים, ולהציע פתרונות.
אי כדאיות כלכלית
החוק קובע כי אם שמאי פינוי ובינוי יקבע שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית הדבר יהווה חזקה שהסירוב לעסקה סביר. ואולם, על מנת למנות שמאי פינוי ובינוי יש צורך ברוב של הדיירים, ובמרבית המקרים הטוען לאי כדאיות של העסקה הינו המיעוט.
למעשה סעיף החוק הזה "חסר שיניים" שכן המיעוט אינו יכול לבקש בעצמו מינוי שמאי, ולרוב שתומך בביצוע הפרויקט אין אינטרס למנות שמאי.
פתרון אפשרי לבעיה זו הוא להציג חוות דעת שמאית חיצונית, לפיה קיימת כאן סכנה אמיתית לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. חוות דעת כזו עשויה להביא את רוב הדיירים לכלל הבנה שרצוי לבחון מחדש את הדברים.
פן אחר של הדברים הינו כשהעסקה כדאית מדי עבור היזם, כלומר, כשהתמורה לבעלי הדירות אינה פרופורציונלית ביחס לרווחי היזם. מקרה זה קשה יותר להוכחה ואולם, במקרים המתאימים, היא יכול לשמש כטיעון לסירוב להתקשר בעסקה עד לקבלת הצעה טובה יותר.
מגורים חלופיים והתאמתם לבעלי מוגבלויות
לפי החוק, סירוב ייחשב כסביר במקרה שבו לא הציעו לדייר מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, או שכר דירה עבור דיור חלופי. מקרים כאלה הם נדירים. היזם שהורס את הבניין חייב לדאוג למגורים חלופיים, אחרת איש לא יסכים להתקשר עימו.
המקרה הבעייתי יותר הוא כשמדובר באדם עם מוגבלות. במקרה כזה, על היזם לדאוג למגורים חלופיים הכוללים התאמות למוגבלות של אותו דייר. במקרים יוצאי דופן ניתן גם לבקש השתתפות בהוצאות, למשל עבור אחות שתסייע בתקופת המעבר לקשישים או עיוורים שזקוקים לכך.
היעדר בטוחות הולמות
החוק אינו מפרט מהן אותן בטוחות הולמות ואולם, ערבות לפי חוק המכר וערבות עבור דמי שכירות נחשבות כערבויות הכרחיות בעסקאות אלו. ערבות מיסים הינה חשובה, אך לעיתים מבקשים להימנע ממנה בטענה שבפרויקט פינוי ובינוי אין צורך בה בשל הפטור ממיסוי. הדבר אינו נכון תמיד ורצוי לעמוד על ערבות מיסוי. לכל הפחות, רצוי לדרוש כי תינתן חוות דעת של יועץ מיסוי שיהיה אחראי מול בעלי הדירות.
בטוחות נוספות בפרויקטים כאלה הן ערבות בדק, ערבות רישום בית משותף וכן תשלום עבור שכר טרחת עורכי דין, המפקח ויועצים נוספים מטעם הבעלים שהיזם נושא במימונם.
נשמע טריוויאלי? מסתבר שלא. בפרויקט בצפון הארץ, למשל, סירב היזם לשאת בעלות שכר טרחת עורך הדין בפרויקט בטענה שהרווח נמוך ולא מאפשר לו לשאת בשכר טרחה.
נסיבות אישיות מיוחדות
דייר המסרב להתקשר בהסכם בטענה שהתנאים שהוצעו ליתר בעלי הדירות אינם מתאימים לו בנסיבותיו המיוחדות. הסעיף הזה מהווה פתח לטענות רבות של בעלי דירות שדירתם שונה מדירות אחרות בפרויקט ושלטענתם, שוני זה מקנה להם זכות לתמורה אחרת.
מדובר ב"סעיף סל" שיכול לכלול נסיבות שונות כגון מחלה קשה חלילה, שטח דירה גדול משמעותית מיתר הדירות בבניין, או דירה שהיא משופצת ומושקעת במיוחד.
בנסיבות המתאימות, אם יוכל בעל הדירה להראות שהתמורה אינה תואמת את נסיבותיו, סירובו לא ייחשב כבלתי סביר, וטוב יעשה היזם אם יבחן את טענותיו טרם פניה להליכים משפטיים יקרים וסבוכים.
בעל הדירה או מי שמתגורר עימו הינו אדם עם מוגבלות
סעיף זה עוסק בדייר או בן משפחתו שיש לו מוגבלות והדירה המוצעת לו אינה כוללת התאמות המתחייבות ממצבו. במקרה שבו היזם אינו מבטיח את ההתאמות או את תמורתן, סירוב להתקשר בהסכם לא ייחשב כבלתי סביר.
בעל דירה קשיש
תיקון 6 לחוק קובע, כי על היזם להציע לדייר קשיש בנוסף לאפשרות לקבל את דירת התמורה, אחת מהחלופות הבאות: מעבר לבית הורים (בית אבות), קבלת סכום מהוון לרכישת דירה חלופית, או מתן שתי דירות ששוויון המצטבר דומה לשווי דירת התמורה. חלופה נוספת הינה דירת תמורה הקטנה בשטחה מדירת התמורה המגיעה לקשיש לפי התמורה המוצעת לכולם, בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.
הרציונל שמאחורי תיקון 6 הינו כי קשיש המתגורר בדירתו שנים רבות רגיל לסביבתו, וקשה לו הרבה יותר לעזוב את דירתו. בנוסף, צרכי אדם קשיש הם אחרים משל צעירים יותר והוא נזקק להגנת החוק.
עם זאת, החוק משאיר בידי היזם את ההחלטה איזה מהחלופות להציע, מה שמצמצם את יכולתו של הקשיש לבחור באפשרות המתאימה ביותר עבורו.
לעניין זה, "קשיש" הוא בעל דירה שהתגורר בה שנתיים לפחות שבמועד חתימת עסקת הפינוי בינוי מלאו לו 75 שנים.
קשיש בן 80 ומעלה
המקרה האחרון הינו של דייר בן 80 ומעלה שלא הציעו לו אחת מבין החלופות שלעיל.
הבעיה במקרה זה, כבמקרה הקודם, היא נטילת היכולת לנהל מו"מ על ידי הקשיש לפי צרכיו. הרציונל בבסיס החוק הוא למנוע מצב של סחטנות, שכן הקשיש עשוי לבקש שתי דירות קטנות והדבר עשוי להטיל עלויות רבות על היזם, בפרויקטים שמטבעם עשויים להיות בהם לא מעט קשישים.
מצד שני, קשישים שבבעלותם דירה שתוגדל יאלצו לשלם דמי ניהול וארנונה מוגדלים שפעמים רבות אין באפשרותם לשאת בהם. חלופת שתי הדירות הקטנות נועדה לאפשר להם הכנסה שממנה יוכל להתקיים בכבוד. גם כאן, הפתרון יימצא במשא ומתן או בסיוע בית המשפט.
ומה הסתיים בעניינם של השישה שעמדו בפני תביעה של מיליוני שקלים? לאחר הליך ממושך ועיקש, שכלל בחינת כדאיות העסקה באמצעות שמאי, הגיעו הצדדים להסכמה כשבית המשפט מסייע ומכוון ומבלי ששילמו מסכום התביעה דבר.
חשוב לזכור שלא כל סירוב להתקשר בהסכם הופך בעל דירה לדייר סרבן. בנסיבות המתאימות רצוי לעמוד על הזכויות ששוויין עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, ולעיתים משמעותן התאמה מיוחדת לנכה או קשיש שחייהם התערערו בשל הפרויקט והם מנסים להשיג שליטה על ביתם ושמירה ועל כבודם.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד מיכל שחר עוסקת בהתחדשות עירונית ומייצגת בעלי דירות בפינוי בינוי ותמ"א 38
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
