הכירו את הדייר המועדף בפינוי בינוי ותמ"א 38
למרות החוק, הפסיקה והמצג שלפיו כל הדיירים בפרויקטים הללו מקבלים אותו דבר, זה לא תמיד כך. מדוע זה קורה והאם זה חוקי? שאלות ותשובות
עיקרון השוויון הוא עיקרון יסוד בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ובבסיסו – מתן תמורה שווה לכולם. התמורה באה לביטוי פעמים רבות בהגדלת הדירה, הוספת ממ"ד, מרפסת, וכן חניה ומחסן. עיקרון זה, שנקבע בפסיקה ומשתמע מלשון חוק פינוי ובינוי, הפך לחלק בלתי נפרד מהסכמי ההתקשרות. היזמים מקפידים לציין זאת בכל פה מיד עם תחילת המשא ומתן, עורכי הדין מקבעים "סעיף שיוויון" בכל הסכם, והמצג הוא שכולם מקבלים אותו דבר בדיוק. אלא שזהו, שלא.
המצג הזה מסייע במניעת מצב של סחטנות מצד דיירים שמבקשים להשיג יותר על חשבון השאר, מרגיע חששות, וחוסך את "דילמת האסיר" שבה חלק מהדיירים ממתינים לראות אם יוכלו לקבל יותר במידה שיחתמו אחרונים, מה שתורם לקידום הפרויקט במהירות.
ואולם, למרבה ההפתעה, עדיין קיימים בעלי דירות שזוכים לקבל יותר מאחרים בפרויקט. בחלק מהמקרים הדבר מוצדק ובחלק מהמקרים אין כל הצדקה לכך, והדבר בהחלט יכול לבוא על חשבון יתר הדיירים והתמורה שיקבלו. אז מיהו בעל דירה מועדף הזוכה לתמורה נוספת והאם זה חוקי?
הרשות המקומית או החברה הממשלתית
בפרויקטים רבים, חלק מהדירות הן בבעלות הרשות המקומית או חברה ממשלתית. במקרים כאלה, הרשות או החברה הממשלתית אינן מיוצגות על ידי עורך הדין של הדיירים, ויש להן ייעוץ משפטי משלהן. הדבר מובן, ואולם, פעמים רבות הרשות דורשת תנאים מפליגים ותמורות שהן מעבר לאלה המוצעות ליתר בעלי הדירות.
במקרה אחד, דרשה הרשות המקומית דירה נוספת על כל שתי דירות שבבעלותה והתחייבות למחסן בגודל מסוים, כאשר ליתר הבעלים הובהר כי יתכן שלא יקבלו מחסנים. אותה רשות גם דרשה לקבל זכות בחירה ראשונית מהדירות שייבנו ומהחניות, וכן שלא יחולו עליה סעיפים רבים מההסכם. ואכן, נערכה עמה התקשרות על בסיס דרישותיה.
מדובר בהתנהלות בעייתית מאוד. הרשות, בוודאי רשות מקומית המעורבת בפרויקט ובידה להחליט לעיתים על גורלו, היא בעלת כוח רב. ניצול כוח זה על מנת להיטיב את מצבה מעלה שאלה של ניגוד עניינים. הבעיה מודגשת פי כמה כאשר ההטבות אותן דורשת הרשות באות על חשבון יתר הבעלים שיכלו לקבל תמורה גדולה יותר.
במה עדיפה הרשות על פני בעלי הדירות? ומדוע אינה דואגת ליתר הדיירים, תושביה? שאלה זו ראויה להתברר בבתי המשפט, תוך בחינת הפרקטיקה שנראית פסולה ולא חוקית.
בעל הדירה המיוחדת
בפרויקטים רבים ישנם בעלי דירה הטוענים כי הדירה שלהם שונה, משופצת ומושקעת מיתר הדירות, ומשכך הם זכאים לתמורה אחרת בהתאם. בהינתן שביכולתם להצביע על כך שהדירה שלהם שונה באופן מהותי מדירות אחרות – למשל דירה גדולה יותר, דירה שהורחבה בהיתר, שהוצמדה לה גינה במשך שנים רבות או שהייתה השקעה ניכרת בשיפוצה – יש בידי בעלי דירות אלו טענה אמיתית.
חוק פינוי ובינוי קובע מפורשות, כי סירוב של בעל דירה לפרויקט לא ייחשב כבלתי סביר אם הוא יכול להראות שהתמורה המוצעת לכל הדיירים אינה מתאימה לו בנסיבותיו המיוחדות.
במקרה כזה, עריכת נספח מיוחד לאותו בעל דירה, המצומצם רק לשוני המהותי ולתמורה הניתנת בעטיו, לא תיחשב כסטייה מעיקרון השוויון אלא כהבחנה לגיטימית הקשורה ישירות בשונות הדירה.
עם זאת חשוב לציין כי לא כל שיפוץ יהווה נסיבות מיוחדות, ויש להבחין בין שיפוץ מהותי שנערך לאחרונה ובעלויות ניכרות לבין שיפוץ רגיל, נקודתי או כזה שנערך לפני שנים רבות.
הדייר המקורב
הדייר המקורב הינו כזה שמוכר ליזם באופן אישי. מדובר במקרים שבהם הדייר הוא קרוב משפחה של היזם, חבר בנציגות הדיירים שגרם לכך שייבחר דווקא היזם הספציפי, או דייר שהחתים את בעלי הדירות על הסכמה לפרויקט. כל אחד מבעלי דירות אלו עשוי לקבל מהיזם הטבה כזו או אחרת בנוסף לתמורה שמוצעת לכולם.
גם כאן קיים ניגוד עניינים שאינו מקובל. הדרך להימנע מכך היא להחתים את הנציגות על הסכם המונע ניגוד עניינים ולקבעה בהסכם ההתקשרות הכללי. ואולם, קשה להתחקות אחרי כל קרבה ליזם ולהוכיחה, ולאתר את התמורות ביתר שניתנו לאותו לדייר מקורב, מאחר שפעמים רבות לא מעלים דברים מסוג זה על הכתב.
עו"ד מייצג שהוא גם בעל דירה בפרויקט
עורך דין שמייצג את בעלי הדירות והוא גם בעל דירה בעצמו מצוי בניגוד עניינים מובנה. עורך הדין חייב להבהיר כי אינו זוכה לתמורה נוספת או אחרת מכולם. מדובר במקרה בעייתי, ואכן פעמים רבות עורך הדין מנוע מלייצג בפרויקט ולו בשל החשש לניגוד עניינים.
לכל פרויקט יש סוף פרויקט
העדפת דייר מכל סוג שהוא ומתן תמורות לאחד על פני אחר, פוגעת בעקרון השוויון ומביאה לחוסר אמון של הדיירים מול היזם. דברים כאלה מתגלים בסופו של יום, בין אם תוך כדי הפרויקט ובין אם בסופו, כמו במקרה שבו היזם העביר מאות אלפי שקלים לנציגות או מימן ג'קוזי.
בכל מקרה, למעט מקרים של הבחנה מוצדקת, עדיף להימנע מאפלייה. זאת בעיקר כשמדובר ברשות, שהיזם כמובן חפץ ביקרה. על היזמים והרשויות המקומיות לשקול היטב האם באפשרותם להצדיק את ההעדפה של אותו בעל דירה על פני הדיירים האחרים, במקרה שהדיון בסוגיה יגיע לבית המשפט.
מלבד הבעייתיות הברורה וזכות התביעה שעשויה לצמוח לדיירים שהופלו לרעה, העדפה פסולה פוגעת בשמו של היזם ובפרויקטים אחרים שיבצע בעתיד.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד מיכל שחר עוסקת בהתחדשות עירונית ומייצגת בעלי דירות בפינוי בינוי ותמ"א 38
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
