אחים שמכרו 6 דירות ניצחו את מס הכנסה

שופט קבע שיש לסווג את העסקאות שבוצעו ברמה"ש כרווח הון ולא כהכנסה "פירותית", באופן שמקטין משמעותית את תשלום המס על העסקאות

עו"ד סלים ג'ובראן | פסקדיןפורסם: 26.09.21 , 08:11

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה ערעור שהגישו שני אחים על החלטת פקיד השומה שקבע שהם מחויבים לשלם מס הכנסה על שש דירות שנבנו על קרקע שבבעלות משפחתם.

לפני כ-90 שנה רכשה סבתם של האחים קרקע באזור שלימים הפך לשכונת קריית שאול ברמת השרון. על הקרקע היה בית שבו גרה המשפחה במשך שנים ארוכות. לאחר מות הסבתא עבר הנכס להורי האחים וב-2012 הם ירשו אותו מהוריהם.

עוד קודם לכן, בשנת 2004, הוציאה עיריית רמת השרון תוכנית שבמסגרתה ניתן היתר להקמת בניין בן 12 קומות על הקרקע ועל קרקע סמוכה. המשפחה, יחד עם שותפים שרכשו את החלקה הסמוכה, בנתה בניין בן 29 דירות שהושלם ב-2011.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

בין 2012 ל-2016 מכר כל אחד מהאחים שלוש דירות (בסכום ממוצע של 3.5 מיליון שקל), שעמדו במוקד מחלוקת בינם לבין פקיד השומה תל אביב. האחים דיווחו על ההכנסות מהמכירות כהכנסות הוניות ומנהל מיסוי מקרקעין מרכז הוציא לכל אחד מהם שומות שהפכו לסופיות. פקיד השומה לא קיבל את הסיווג והוציא להם שומת מס הכנסה על רווחי המכירה. הוא סיווג את העסקאות כעסק או עסקה אקראיים בעלי אופי מסחרי שחייבים במס לפי פקודת מס הכנסה.

בערעור טענו האחים כי הם לא יזמים עסקיים. הם הדגישו כי כל אחד מהם מכר דירה אחת בשנה שלאחר סיום הבנייה ואילו שתי הדירות הנוספות נמכרו כמה שנים לאחר מכן. הם הוסיפו כי הסתמכו בין היתר על כך שלא הוצאה שומה דומה לאביהם אף שמכר חמש דירות.

פקיד השומה טען מנגד כי יש לראות את התמונה בכללותה והעסקאות בוצעו כחלק מתוכנית עסקית של המשפחה. הוא הדגיש כי רוב הדירות שהיו בבעלות המשפחה נמכרו (11 מתוך 19) וכי לצורך הבנייה לקחה המשפחה הלוואה של כ-23 מיליון שקל. הוא הוסיף כי למשפחת המערערים היה ניסיון בנדל"ן דרך חברה שהייתה בבעלות האב.

אבל השופט אבי גורמן קיבל את הערעור. הוא הדגיש כי בהתאם לפרשנות המחייבת של חוק מיסוי מקרקעין כפי שקבע בית המשפט העליון בעניין פלומין, במקרה שבו החזיק אדם במקרקעין במישור ההוני כרכוש קבוע, פרק זמן משמעותי העולה על ארבע שנים, יש לראות בשינוי הייעוד של המקרקעין למלאי עסקי כמכירה החייבת במס שבח.

קביעה עקרונית זו חלה הן במסגרת פעילות העולה כדי "עסק", כדי "עסק אקראי בעל אופי מסחרי" או כדי "עסקה בעלת אופי מסחרי". בכל אחד מהמקרים יש הצדקה למסות רק את רכיב הרווח הפירותי, ולא כל כלל רווחי המכירה הכוללים רכיב הוני מהותי.

בנסיבות אלה השופט קבע שפקיד השומה טעה כשמיסה את כל הרווח שנבע ממכירת שלושת הדירות כהכנסה פירותית ויש להותיר את השומות שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין על כנן. פקיד השומה חויב בהוצאות בסך 50 אלף שקל.