התיקון לתמ"א 38: לא ממש עידן חדש
משרד האוצר ביקש להגדיל את הכדאיות ליזמים תוך הענקת הטבות. אבל לא נראה שהתיקון ייצר מהפיכה בכל הקשור להתחדשות עירונית בפריפריה
בסוף מאי פרסם משרד האוצר תזכיר חוק חדש לתיקון חוק התכנון והבנייה, שמטרתו הגדלת הכדאיות ליזמי תמ"א 38 תוך הענקת שורת הטבות. הכותרות שיבחו את המהלך והכריזו על תחילתו של עידן חדש, אבל האם זה באמת המצב? בדיקה מעמיקה מגלה שהתשובה שלילית. הצעת החוק אמנם מלמדת על שאיפה להגדיל את אפקטיביות הפרויקטים ועל הקשבה לבעיות בשטח, אך היא עדיין לא נותנת מענה מלא – לא לפריפריה ולא לאזורי הביקוש חלקי.
עיקרי התזכיר
על פי הצעת החוק, תוספת זכויות הבנייה המוענקות במסלול של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) תגדל מ-200% ל-350% מכלל השטח הבנוי הקיים. במסגרת זו, סמכותן של הוועדות המקומיות תורחב כך שהן תוכלנה לאשר תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים במסלול הריסה ובנייה מחדש, ולהגדיל את שטחי הבניה המותרים במגרש עד ל-350%, בנוסף לשטחי שירות ובניית ממ"דים.
סמכות הוועדות המקומיות הורחבה לכלול גם עניינים שהיו עד כה בידי ועדות מחוזיות – הצעת החוק מונה רשימה של דרישות תכנוניות שניתן להתיר מכוח תמ"א 38 ברמה האזורית (כמו תשתיות, שינוי ייעוד, שימושים מעורבים ועוד), שיכולות להיות מוסדרות כעת בתוכנית שמאשרת הוועדה המקומית.
שינויים נוספים נוגעים למועד תשלומו של היטל ההשבחה. על פי ההצעה, "אירוע המס" המחייב בתשלום יחול רק לאחר אישור תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.
יד אחת נותנת – השנייה לוקחת
אחת ממטרות התיקון היא עידוד הריסה ובנייה מחדש במסלול תמ"א 38/2, שכן מבחינה תכנונית הוא הגיוני ובטוח יותר ומאפשר מימוש מיטבי של תכלית החוק. לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש פוטנציאל להשפיע על אזורים נרחבים ולא רק על בניינים בודדים, ובכך לתרום בצורה טובה יותר להתחדשות שכונות ישנות. גם הדיירים עצמם נהנים מעליית ערך גדולה יותר.
פרויקטים לפי תמ"א 38/2 הם למעשה מעין פרויקט "פינוי בינוי" בקנה מידה קטן. בדומה לפרויקטים מסוג זה יש להביא בחשבון את עלויות ההריסה והבנייה מחדש של הדירות הקיימות.
באזורי הביקוש (מרכז) היחס הרווחי של פינוי בינוי הוא בין 3 ל-3.5 (כלומר, כדי שהיזם ירוויח הוא צריך לקבל בין שלוש לשלוש וחצי דירות חדשות על כל דירה קיימת). בנסיבות אלה, הגדלת זכויות הבנייה מ-200% ל-350% היא בעלת פוטנציאל לעודד פרויקטים מסוג זה.
הבעיה נוצרת בפריפריה, שם יחס הרווחיות הוא בין 5 ל-6, כך שהגדלת זכויות הבנייה ככל הנראה לא תסייע בעידוד ההתחדשות העירונית באזורים אלה.
לא זאת בלבד, קריאה מעמיקה של ההצעה מגלה כי משרד האוצר נתן מצד אחד, אך לקח מצד שני. כיום ניתן לקבל זכויות בנייה מכוח התמ"א בנוסף לזכויות בנייה שלא מומשו מכוח תוכנית קיימת (תב"ע). התיקון משנה מצב זה ואוסר על קבלת הזכויות הנוספות במצטבר. התוצאה היא שבחלק גדול מהפרויקטים התוספת שניתנה לא מגדילה את הכדאיות ליזמים בצורה משמעותית, גם באזור המרכז.
פחות בירוקרטיה?
הרחבת סמכותן של הוועדות המקומיות עשויה הייתה להיות מהלך חיובי ולהפחית את הבירוקרטיה ליזמים ובעלי הדירות. אך למעשה הצעת החוק מגדילה את מספר העילות שבגינן ניתן להגיש התנגדויות ומאפשרת לוועדות להעמיד תנאים נוספים וחדשים שיכולים "לתקוע" פרויקטים.
לנוכח הקיפאון בשוק הנדל"ן למגורים, סביר להניח שהרחבת סמכויות הוועדה המקומית תתמרץ יזמים לדרוש שימוש מעורב בין מסחר ומגורים כדי למקסם את רווחיהם. על פניו זה נשמע חיובי, אך יש לקחת בחשבון כי ככל שגדל מספר השימושים השונים - כך גדלות ומשתנות הדרישות התכנוניות לעניין כיבוי אש, בטיחות ועלויות אחזקה, מה שמצריך עוד בירוקרטיה ואישורים.
עוד יש להביא בחשבון עלייה בהיקף התנגדויות דיירים. כשיזם יבקש לאשר שימוש של מסחר או תחנת תדלוק סביר כי הדיירים הסמוכים לפרויקט יתנגדו ויתכן שאף בצדק מבחינת מפגעי רעש, ריח, לכלוך ובטיחות.
היטל השבחה
השינוי במועד תשלומו של היטל ההשבחה אכן מביא עמו בשורה, אך היא מוגבלת בעיקר לבעלי דירות פרטיים ללא קשר לתמ"א 38. התיקון מציע כי ההיטל ישולם רק לאחר אישור תוכנית מפורטת ובכך אכן תורם לוודאות באשר לשאלה האם חלה השבחה בבניין ומה גובה ההיטל שיש לגבות.
ואולם, חשוב לזכור שאת ההיטל משלמים היזמים ובמצב הקיים הם ממילא מנהלים משא ומתן על גובהו וחלקם אף משלמים אותו כדי לקדם את אישור הפרויקט. הבשורה הממשית היא לבעלי דירות בקומות עליונות שחויבו עד כה בגין השבחה (הרחבה) תיאורטית של נכס ועם התיקון יוכלו שלא לשלם את ההיטל על "תוכניות באוויר" אם לא קידמו את הרחבת הנכס בפועל.
לסיכום, התיקון אינו יסודי מספיק ועלול להקפיא את השוק בתקופות אי ודאות ובהמתנה לאישורו, ואף להגדלת הבירוקרטיה ותקוות השווא בקרב דיירים ויזמים. רצוי היה במסגרת ההצעה לחזק ולבסס את מנהלות ההתחדשות העירונית בערים. באפשרותן להוות כלי יעיל להפחתת הבירוקרטיה ולביצוע התאמה מקצועית יותר של תכניות התמ"א לצרכים ולאתגרים של כל אזור.
מובן כי שחרור ושיווק קרקעות מדינה הוא הכלי היעיל ביותר להורדת מחירי הדיור אך למרבה הצער רובם המכריע של מכרזי הקרקעות מופנה באופן מלאכותי לעידוד תוכנית מחיר למשתכן.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד דור צפריר-צורי
עוסק בעסקאות תמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
