רכישת משרד להשקעה: למה זה כדאי וממה להיזהר
התמורות בשוק הנדל"ן הובילו לפריחת אפיק השקעה חדש: קניית משרדים לצורך השכרתם. לפני שעושים זאת, יש כמה דברים שצריך לדעת
הקיפאון היחסי בשוק הדיור, כמו גם צעדיה הדרסטיים של הממשלה בניסיון למגר את המשקיעים בו, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש – הנדל"ן המסחרי. בעבר דרשו השקעות מסוג זה סכומים הגבוהים לעיתים אף מאלה הנדרשים בתחום הדיור, כיום מציעות חברות ויזמים יחידות משרדים, לרוב במגדלים באזורי ביקוש, בעלות של כ-500-300 אלף שקל בלבד.
בדרך כלל, יזמים אלה רוכשים קומת משרדים שלמה ומפצלים אותה ליחידות שנמכרות בנפרד. כל יחידה מושכרת על ידי הרוכש בתשואה שנתית של כ-9%. העלות הנמוכה יחסית של הנכס מחד והתשואה השנתית המכובדת מאידך, גורמת לאפיק השקעה זה לקרוץ לא רק למשקיעים מבוססים שמחפשים אלטרנטיבה לשוק הדיור, אלא גם לאנשים מהשורה שצברו במשך השנים כספים לא רבים ומעוניינים להשקיע אותם בנדל"ן.
הסכם שיתוף
אנו עדים לא אחת לבעיות ייחודיות לתחום רכישת משרדים להשקעה. בעיות אלה מחייבות תשומת לב מרבית וידע רלוונטי במטרה להבטיח שלא תשימו את כספכם על קרן הצבי.
כאמור, לרוב המשרד המוצע למכירה הוא חלק מקומה שלמה שנבנתה כמעטפת ופוצלה ליחידות. במצב זה הבעלות לא מתייחסת למשרד ספציפי, אלא על אחוז מסוים מהנכס כולו (לדוגמא – קומת המשרדים). במקרה זה, החלוקה הפנימית של היחידות נקבעת בין בעלי המשרדים בהסכם שיתוף ולא מסומנת כתת-חלקה נפרדת בטאבו.
בעלות משותפת זאת עשויה להיות פתח לבעיות שונות. לדוגמה, כאשר אחד מבעלי המשרדים לא מקיים את חובותיו, לא משלם ארנונה, עושה שימוש חורג בנכס ומסרב לשאת בעלויות השוטפות שלו. על הסכם השיתוף להבטיח את מלוא זכויותיכם במקרים כגון אלו.
רישום וערבויות
סוגיה נוספת שנגזרת מצורת בעלות ייחודית זו קשורה לרישום הזכויות בנכס, ולאפשרות לממן באמצעות משכנתה את הרכישה. מאחר שהבעלות במשרד נרשמת כחלק יחסי באחוזים משטחה הכולל של הקומה, קבלת משכנתה עלול להיות מורכבת יותר, ודורשת מיומנות גבוהה מצד עורך הדין המטפל.
ריבוי הבעלויות ביחידות המשרדים מחייב שניהול הנכס יהיה באמצעות חברת ניהול שתבטיח שמירה על הנכס ואף את השכרתו בבוא היום.
עניינים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת, ככל שמדובר ברכישת משרד "על הנייר", קשורים לערבויות שיש לדרוש מהקבלן. בהקשר זה חשוב להבין שאין חובה חוקית על הקבלן לתת ערבויות, שכן לא מדובר בדירת מגורים. לכן מומלץ לבדוק היטב את איתנותו הפיננסית של הקבלן, את הניסיון הקודם שלו בתחום, וכמובן להבטיח החזקה של כספי הרכישה במנגנון של נאמנות, לצד רישומה של הערת אזהרה באופן מהיר.
כדאי לבחון היטב את החלוקה הפנימית של יחידות המשרדים בפועל. בהיעדר עיגון חוזי מספק, חלוקה זו עלולה להיות שונה בסופו של דבר, לעיתים מתוך אילוץ אמיתי, ממה שהובטח בקטלוג השיווק הנוצץ.
מיסוי
בהיבט המיסוי של נדל"ן מסחרי ישנם משתנים שדוחפים גם הם להשקיע בתחום זה, להבדיל מרכישת דירה נוספת להשקעה. כך, גובה מס הרכישה על נדל"ן מסחרי עומד נכון להיום על 6% מעלות הנכס. נתון זה נמוך ביחס לרכישת דירה נוספת להשקעה, שם גובה מס הרכישה עומד על 8%.
בנוסף, רכישת נדל"ן מסחרי לא פוגעת בזכאות לפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה, להבדיל מרכישת דירה נוספת להשקעה.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד דב מצנר
הוא שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן ב-MGR Law Firm (מצנר, גולדשטיין, רבי – עורכי דין)
לפנייה לכתב/ת 
