עסקה בשווי 3 מיליון בוטלה. האם יוחזרו דמי הרצינות?

שלושה שותפים חתמו על זיכרון דברים לרכישת נכס באשקלון ואז חזרו בהם. המוכר סירב להשיב להם 50 אלף ש', אך בית המשפט חייב אותו

עו"ד אתי רוביןפורסם: 24.12.18 , 11:37

בית משפט השלום באשקלון קיבל לאחרונה תביעה של שלושה שותפים להשבת כ-50 אלף שקל ששילמו ב-2017 לבעלי נכס בעיר כחלק מזיכרון דברים לקראת רכישת המבנה. השופטת סבין כהן העדיפה את גרסתם שלפיה המוכר התחייב להחזיר להם את הסכום אם יתברר שלנכס אין זכויות בנייה.

לפני כשנה וחצי נחתם זיכרון דברים בין בעל נכס באשקלון לבין שלושה אנשים. סוכם שהנכס יימכר להם תמורת שלושה מיליון שקל וחוזה המכר ייחתם "בכפוף לבדיקת מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס". במעמד חתימת זיכרון הדברים שילמו הקונים "דמי רצינות" של 50 אלף שקל וסוכם בין הצדדים שאם הם יבטלו את החוזה בשל בעיות תכנוניות או משפטיות - דמי הרצינות יוחזרו להם.

חוק ונדלן

רוכשים דירה? היזהרו מייצוג כפול של עו"ד

עו"ד אלדר שוחטמן

בעסקאות מכר רבות עורך דין אחד מייצג הן את המוכרים והן את הקונים. אף שהוא מחויב לנאמנות וזהירות, הדבר מזמן שלל בעיות פוטנציאליות

רוכשים דירה? היזהרו מייצוג כפול של עו"ד

לאחר זמן מה ביטלו הרוכשים את העסקה ובתחילה הסכים המוכר להשיב להם את דמי הרצינות, אך מאוחר יותר התחמק והכסף לא הועבר. בתביעה שהגישו נגדו הם טענו שבטרם חתימת ההסכם הצהיר המוכר בפניהם כי על פי זכויות הבנייה ניתן להוסיף בשטח ארבע קומות. ואולם לאחר שבדקו את מצבו התכנוני של הנכס הם גילו שהוא לא כולל זכויות בנייה הצמודות אליו.

הנתבע טען מנגד שלא התחייב למכור את הנכס יחד עם זכויות בנייה. לדבריו, הצדדים קבעו שהסכם המכר ייחתם לאחר שיובהר שאין חריגות בנייה. הוא הוסיף שעקב התנהלות התובעים, ש"משכו" אותו עד לביטול העסקה, הוא נאלץ למכור את הנכס במחיר מופחת של 1.8 מיליון שקל בלבד. לסיכום הדגיש שלא הובטחו לתובעים זכויות בנייה כלשהן, מה גם שההסכם נוסח על ידם כך שיכלו להכניס אליו תנאי המתייחס במפורש לנקודה זו, אך הם לא עשו כן.

השופטת סבין כהן ציינה שלשון ההסכם יכולה להתיישב עם פרשנות שני הצדדים ולכן יש לבחון נסיבות חיצוניות להסכם. לדבריה, מכלול הראיות מצביע על כך שיש להעדיף את פרשנות התובעים שלפיה כוונת הצדדים הייתה שהבדיקות שתיערכנה תהיינה בקשר לזכויות הבנייה.

בפסק הדין ציינה כי במסרונים ששלח בעל הנכס לאחד התובעים נכתב: "תסתכל, יש אפשרות ל-4 קומות". עוד עלה כי סוגיית זכויות הבנייה עלתה בשיח בין הנתבע לבין אחד התובעים שנחשף לנכס לראשונה מתוקף עיסוקו כמתווך נדל"ן.

השופטת הוסיפה שבעל הנכס אישר בעדותו כי בשיחה עם אחד התובעים שאל אותו האחרון מהן זכויות הבנייה בנכס והוא השיב כי אינו עוסק בכך ומוכר את הנכס במצבו.

לדבריה, לא סביר כי אף שסוגיה זו עלתה על הפרק, התובעים יוותרו על בדיקתה ויחתמו על זיכרון הדברים מבלי לערוך בדיקה בנושא. בנסיבות אלה ניכר כי כאשר ציינו בזיכרון הדברים שהרכישה כפופה לבדיקות תכנוניות, התכוונו התובעים גם לסוגית זכויות הבנייה.

זאת ועוד, העובדה שהנכס נמכר בסופו של יום במחיר נמוך יותר מתיישבת יותר עם טענת התובעים שלפיה המחיר שנקבע מולם שיקף נכס עם זכויות בנייה. לפיכך חייבה השופטת כהן את הנתבע לשלם לתובעים 50,315 שקל בצירוף ריבית כחוק ובתוספת שכר טרחת עו"ד בסך 6,000 שקל.