קונים דירה: כמה כסף משתלם להשקיע?
איך ניגשים לחישוב השקעה מול תשואה? איך בכלל יודעים מה שווי הנכס שבו מעוניינים? ואיך למקסם את הרווחיות? כתבה שלישית ואחרונה בסדרה
הטורים הקודמים בסדרה:
נדל"ן להשקעה: כך בוחרים אזור ודירה שיגדילו תשואה
רוכשים דירה להשקעה? כך תתכננו את המס לטובתכם
בטורים הקודמים עמדנו על השיקולים בבחירת האזור והדירה הספציפית ושיקולי המס לצורך הגדלת התשואה ברכישת נכס להשקעה. כעת נבחן מהו מחיר הרכישה ה"נכון" עבור הדירה שאיתרנו. כשמדובר בדירה להשקעה, סוגיית המחיר תופסת מקום מרכזי במערכת השיקולים. מובן כי מחיר רכישה תואם ו"נכון" הוא הצעד הראשון בהגדלת התשואה על הנכס.
מומלץ לבחור דירה שהיא בעלת הסיכוי הגבוה לעליית שווי מנקודת מבט של משקיע קר רוח. כלומר, כדאי לנטרל את השאלה "האם אני הייתי גר בדירה לצרכיי האישיים". בדירות להשקעה הפרמטר האישי אינו השיקול הקובע אלא האטרקטיביות של הדירה מבחינת הפוטנציאל להשיא תשואה.
מחיר מול תשואה: מה כדי לחפש?
אפשרויות השבחה באזור – למשל כתוצאה מבניית פארק, חניון, מוסדות ציבור וקהילה.
אפשרויות השבחה בבניין – למשל תמ"א 38, פינוי בינוי, הגדלת זכויות בנייה, זכויות בניה לגג או הרחבה.
רכישה מקבלן, במיוחד בנקודות קריטיות – למשל במכירות הראשונות בבניין (למטרת גיוס ההון העצמי הדרוש לקבלת ליווי בנקאי) או במכירות האחרונות (הקבלן מעונין לסגור את הליווי הבנקאי והאתר).
רכישה ממוכרים בנקודות קריטיות – יורשים, בעלים משותפים, גירושין, אי-עמידה בתנאי המימון, בניין שהעירייה כבר שלחה בגינו לבעלים מכתב "התראה על מבנה מסוכן" ודורש שיפוץ. ניתן גם לעיין בפרסומי לשכות ההוצאה לפועל, אם כי כדאי לקחת בחשבון שרכישת דירה בהליכים אלה מצריכה הרבה השקעה, עיכובים, העמדת ערבויות בנקאיות והתמחרות שסופה אינו ידוע).
בכל מקרה מומלץ לברר היטב בכל עסקה כמה זמן עומדת הדירה בשוק. בדקו אם מדובר בדירה ותיקה או שנסיבות המוכרים "קשות" (יורשים, מעבר דירה, גירושין וכו׳) – זו ההזדמנות לנסות להפחית את מחיר העסקה.
איך תבדקו מהו המחיר הנכון לדירה?
שמאות מקצועית: זו הדרך המומלצת ביותר, שכן לשמאי יש את הידע והכלים המקצועיים לבחון את ערך הדירה, לרבות זיהוי פגמים (חריגות בניה, הכרזה על המבנה כמבנה מסוכן ועוד).
בדיקה באתר רשות המסים, שמפרסם מידע שימושי לגבי האזור/הבניין, או באתרי אינטרנט שמרכזים נתונים על אזורים שונים בארץ, למשל אתר מדלן.
מידע מהמתווך שמטפל בעסקה: חשוב לזכור כי למתווך עניין בסגירת העסקה והוא לא תמיד אובייקטיבי.
עבודת רגליים ונקישה על הדלתות: כדאי לבקר בדירה במועדים שונים (בלילה, בסופי שבוע) ולברר נתונים מיוחדים שנשתכחו מהמוכר. מומלץ לשוחח עם השכנים על נושאים כמו רעשי הסביבה, סכסוכי שכנים, תאורה ועוד. לא תאמינו כמה מידע אתם יכולים להשיג בדרך זו.
דירה קטנה או גדולה?
בעבר שררה תפיסה כי דירות קטנות עדיפות להשקעה שכן הן מיועדות לקהל שאין באפשרותו לרכוש דירה, כגון זוגות צעירים נטולי ילדים וסטודנטים. היום ברור כי מגוון השוכרים רחב יותר. כך, בעלי ממון כן שוכרים דירות משיקולי כדאיות ונוחות ויש הרבה זוגות שמעדיפים לגור בשכירות ולא מעוניינים להתחייב לרכישת דירה שאולי בעתיד תהיה קטנה לצרכיהם.
התשובה לשאלה איזה באיזה דירה עדיף להשקיע תלויה הרבה פעמים בטיב השכונה. כך למשל, בשכונה המיועדת לזוגות צעירים אולי יהיה ביקוש גדול יותר דווקא לדירות ארבעה חדרים. במרכזי הערים אולי הביקוש יהיה לדירות קטנות לצעירים וגם למבוגרים שגוזליהם פרחו מהקן.
כיצד נחשב את התשואה?
תשואה מדמי שכירות ברכישה מהון עצמי: דמי שכירות חודשיים כפול 12 בניכוי כל ההוצאות של אנשי מקצוע ותיקונים; מיסוי, אם קיים = דמי שכירות שנתיים. את דמי שכירות השנתיים יש לחלק במחיר הרכישה כדי לקבוע מה התשואה.
למשל:
מחיר רכישה: מיליון שקל
דמי שכירות חודשיים: 3,500 שקל (במסלול פטור ממס)
הוצאות שנתיות: 1,000 שקל.
דמי שכירות שנתיים 42 אלף שקל (3,500 כפול 12)
תשואה בניכוי ההוצאות: 41 אלף שקל ממיליון = 4.1%
תשואה מדמי שכירות ברכישה במימון חיצוני: דמי שכירות חודשיים כפול 12 בניכוי כל ההוצאות של אנשי מקצוע ותיקונים, מיסוי אם קיים, והוצאות הכרוכות בתשלום ההלוואה = דמי שכירות שנתיים בחלוקה למרכיב ההון העצמי במחיר הרכישה. כאן, החלוקה של דמי השכירות השנתיים נטו, מתחלקת לסכום קטן יותר, בהתאם לגובה ההון העצמי שהושקע. הרווחיות במסלול זה גדלה.
למשל:
מחיר רכישה: מיליון שקל
הון עצמי: 300 אלף שקל
הלוואה מובטחת במשכנתא: 700 אלף שקל
דמי שכירות חודשיים: 3,500 שקל (במסלול פטור ממס)
ריבית שנתית להלוואה: 21 אלף שקל
הוצאות שנתיות אחרות: 1,000 שקל
דמי שכירות שנתיים 42 אלף שקל (3,500 שקל כפול 12)
תשואה בניכוי כל ההוצאות: 21 אלף שקל מ-300 אלף שקל = 7%
אחת הדרכים הטובות למקסם רווחיות ברכישת דירה היא מינוף, בתנאי כמובן שהרוכש משלם למממן ההלוואה סכום הנמוך מתשלומי דמי השכירות וכי יש לו ודאות גבוהה כי מדובר בדירה שתהיה מבוקשת להשכרה תמיד.
קודם ראינו כיצד מגדילים רווחיות כשמרכיב ההון העצמי הוא 30% (300 אלף שקל מתוך מיליון שקל). האם ניתן להגיע למצב שבו נוכל להגביר רווחיות על ידי השגת מרכיב ההון העצמי מגוף מממן? באקלים הכלכלי הנוכחי ניתן. יש כמה גופים המעמידים מימון תוך היסמכות על כספים המנוהלים אצלם.
גובה המימון משתנה בין 60% ל-80% מהחיסכון אצל הגוף המממן, ונדרש כי החיסכון יהא באפיק סולידי. תקופות המימון משתנות, בין שנה לשבע שנים, ובמהלכן כספיכם עובדים עבורכם ונושאים תשואה. הלוואות במימון חיצוני אטרקטיביות במיוחד למי שמתכוון לרכוש דירה ולמכור אותה בטווח הקצר שכן בכך קטן הסיכון לאי עמידה בהחזר ההלוואה.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד רון ניב עוסקת בנדל"ן
- המאמר הוא חלק מסדרת מאמרים של הכותבת בנושא שיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה
לפנייה לכתב/ת 
