מה עושים כשהחניה שנתן הקבלן לא שמישה?
רוכשי הדירות במרכז מגלים אחרי קבלת המפתחות שאמנם סופקה להם חניה, אך היא דורשת תמרונים בלתי אפשריים. איך מתמודדים עם התופעה?
מצוקת החניה בערי המרכז גוברת והתופעה מורגשת בעוצמה חריפה באזורי התחדשות עירונית שבהם בניינים גבוהים מחליפים את הבנייה הנמוכה. בפרויקטים אלה מוקצית למרבית הדירות רק חניה אחת אף שלמספר לא מבוטל של דיירים יש יותר מכלי רכב אחד.
הוועדות לתכנון ובניה מכירות בבעיה זו ובשנים האחרונות מתנות את מתן ההיתרים לבנייה החדשה בהתייחסות של היזם לנושא החניה בבניין. על פי רוב, בתוכנית המוגשת לקבלת היתר מציין היזם באופן כללי כי החניה תיבנה על פי התקן שיהיה תקף בעת הוצאת היתר הבניה.
ומה קורה בסיום הפרויקט? האם בנייה "על פי התקן" משמעותה חניה פרקטית לדייר? מתברר שלא בהכרח.
המקור החוקי לבדיקת תקינותן של חניות הן ההנחיות לתכנון חניונים שמנפיק משרד התחבורה. מטרת ההנחיות היא לאפשר גישה נוחה ובטוחה של כלל המכוניות הפרטיות הסטנדרטיות הנמצאות בשימוש הציבור אל תוך תאי החניה שבחניונים.
בהנחיות נקבעו מידות למרכיבים השונים של החניונים. המידות נקבעו לפי שלוש "רמות שירות" שהחניון מספק, החל מרמת שירות גבוהה (רמת שירות 1), המצריכה בדרך כלל תמרון אחד בלבד לצורך כניסה לחניה, ועד לרמת שירות הנמוכה (רמת שירות 3), המצריכה כמה תמרונים עד לחניה המיוחלת. כל זאת בהנחה שככל שמצוקת החניה גדולה יותר - כך יסכימו הנהגים להשלים עם חניון נוח פחות.
בעיריית תל אביב, למשל, נקבע כי תכנון החניונים בעיר יהיה על פי רמות שירות 1-2. במקרים מיוחדים רשאי מהנדס העיר או מי מטעמו לאשר תכנון ברמת שירות 3 בכפוף לפירוט מלא של האלמנטים בחניון וסביבתו וקבלת הסבר מפורט ומנומק מיועץ תנועה לסיבות ולאילוצים שהביאו לתכנון ברמת שירות זו.
"ככה זה בתל אביב"
לאחרונה מגיעים לבתי המשפט יותר ויותר סכסוכים סביב נושא השימוש בחניה, בנייתה ועמידתה בתקן. כך למשל, דיירים שרכשו דירות בפרויקט פינוי בינוי בתל אביב תבעו את הקבלן בטענה שהחניה שסופקה להם אינה תקנית מאחר שרק רכב קטן יכול לחנות בה, וגם זאת לאחר מספר רב מידי של תמרונים. הקבלן השיב להגנתו כי החניה נבנתה לפי התקן, גם אם היא לא נוחה, או במילים אחרות – "ככה זה בתל אביב".
באילו מצבים עשוי בית המשפט לראות בקבלן כמי שסיפק מוצר פגום או נחות ובכך הפר את התחייבותו כלפי הדיירים? איפה עובר הגבול בין חניה "לא נוחה" לבין חניה "בלתי שמישה"?
כדי לענות על שאלה זו יש לבחון את התקן שתלוי בכמה משתנים, ובין היתר במדיניות ועדת התכנון והבנייה של כל עיר. כך למשל, בהינתן כי עיריית תל אביב מכריזה שאינה מאשרת בניית חניה ברמת שירות 3 אלא באישור מיוחד, עיון בהיתר הבניה שהוצא לבניין והתייחסותו לתקן החניה יעלה ככל הנראה שהקבלן נדרש לספק חניה ברמת שירות 1-2.
כאשר היתר הבנייה כולל תקן חניה ברמות הגבוהות, אך החניה בפועל של הדיירים קשה ומסובכת, ייתכן שניתן לבסס טענה של מוצר פגום והפרת הסכם מצד הקבלן.
מה מבטיחים לכם?
על רקע בעיות אלה מומלץ כבר במסגרת המשא ומתן לרכישת דירה או לחתימת הסכם התחדשות עירונית להתעמק בעניין החניה. חשוב לבדוק מה מבטיח הקבלן ואם הוא מתחייב שהחניה תהיה שמישה.
עוד יש לבדוק מה מציג הקבלן בתשריט החניה שמצורף להסכם הרכישה. כדאי לרדת לעומקם של מצגים והבטחות גם בנושא זה, שכן ככל שיתברר שהקבלן לא עמד בהבטחתו, ניתן יהיה לטעון להפרת הסכם מצדו.
אם לאחר כל אלה נתקלתם בחניה "בלתי שמישה", כדאי לפנות לאיש מקצוע כמו מהנדס בתחום התנועה שיחווה דעתו אם החניה אכן אינה תקנית ואם ניתן בכלל לתקן המעוות. כאשר הבניין בנוי כבר, ייתכן מאוד שתיקון המצב יהיה כרוך בהשקעת כספית רבה מבחינת הקבלן או שיהיה בלתי אפשרי מבחינה פיסית.
על פי ממצאים תכנוניים הנדסיים מומלץ להיוועץ משפטית בנוגע להמשך הטיפול בבעיה. אם יש פתרון שנראה אפשרי מבחינה תכנונית, ניתן בהחלט לדרוש או לתבוע מהקבלן לבצע אותו במקביל לתשלום פיצוי שייקבע על ידי מומחה בהתאם לנסיבות.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד שרית לנגה כהן עוסקת בדיני תכנון ובנייה
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
