הקרב על המרתף: תושב ת"א ניצח את ועדות התכנון

בעל קרקע בשכונת צהלה ביקש לבנות מרתף ובינתיים לאטום את הכניסה אליו, וכך גם לא לשלם עבורו מיסי עירייה. בית המשפט אישר לו

עו"ד עידן נייגר | פסקדיןפורסם: 20.02.20 , 16:40

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קיבל לאחרונה את עתירתו של תושב שכונת צהלה בעיר לבקשת שינויים בהיתר בנייה לביתו החדש. בניגוד לוועדות התכנון והבנייה, השופטת לימור ביבי קבעה שיש לאפשר לעותר לבנות בביתו מרתף גם אם הוא אוטם אותו ולא עושה בו שימוש בעת הזאת.

ב-2015 ביקש העותר היתר שמהותו הריסת הקיים על המגרש והקמת בית חדש חד-קומתי. העותר ביקש לבנות את ביתו עם מרתף לשימוש עתידי וכניסה אטומה, אם וכאשר יזדקק לעשות בו שימוש. כך, הוא לא יצטרך כיום לשלם ארנונה ומיסי עירייה בעבור המרתף. בתום כמה בקשות ושינויים, הוועדה המקומית ואחריה ועדת הערר התנו את מתן ההיתר ב"ביטול המרתף" או לחלופין בהקמת מדרגות ירידה למרתף והתאמת השימושים בו לייעודים המותרים ב"תכנית המרתפים".

חוק ונדלן

השוכר סירב להתפנות - הערב ישלם על כך

עו"ד אייזיק סטולוב | פסקדין

בעלת דירה ביקשה לממש את הערבות לכיסוי חובות דמי שכירות ונזקים שנגרמו בנכס, אולם חברו של השוכר שחתם לו ערבות התנגד. מה נקבע?

השוכר סירב להתפנות - הערב ישלם על כך

הוועדות סברו שהיתר לשטח אטום ללא גישה אליו ושאין בו שימוש, אינו עולה בקנה אחד עם סעיף המטרות בתוכנית המתרפים לפיו היא באה לקבוע הוראות מקיפות לעניין בניית מרתפים ולשימוש בהם.

גם העותר וגם הוועדות ("המשיבות" בהליך) העלו טענות רבות, אולם ניתן לומר שהמחלוקת העיקרית נגעה לפרשנות תכנית המרתפים. הוועדות טענו כי פירוש המילים "ולשימוש בהם", מלמד על חובה לעשות שימוש בפועל במרתף הנבנה. משכך, לשיטתן, לא ניתן להוציא היתר לחלל אטום אשר הגישה אליו נמנעת באמצעות רצפה פריקה (שניתן להסירה).

מנגד, העותר טען שבתוכנית אין הוראה מפורשת שלפיה חייב להיעשות שימוש פעיל במרתף הנבנה מכוחה. לטעמו, המילים "ולשימוש בהם" נועדו לקבוע את השימושים המותרים במרתף, אך מבקשי ההיתר אינם חייבים לעשות במרתף שימוש בפועל כתנאי להוצאת ההיתר.

בפסק הדין הבהירה השופטת ביבי שלשון התוכנית עצמה אינה שוללת את האפשרויות הפרשניות אשר הוצגו על ידי כל אחד מהצדדים. היא ניגשה לבחון את תכליתה של התוכנית והבהירה כי על מנת לשלול זכויות בנייה מכוח תכנית מתאר, נדרשת הוראה מפורשת, ולא הוראה שניתנת לפרשנויות שונות, ולוועדות ישנו שיקול דעת מצומצם בנושא.

יתרה מכך, השופטת סברה שאימוץ עמדת המשיבות ימקד את הדיון בשיקולים פרסונליים של מבקש ההיתר, במקום להשתית את ההכרעה על בסיס שיקולים תכנוניים. "קביעה ולפיה העובדה שהעותר הספציפי אינו מעוניין לעשות שימוש במרתף מיד לכשיבנה כמבססת סירוב הוועדה למתן היתר – מתעלמת מהשאלה התכנונית והיא האם הבית המוקם על המקרקעין – בהבדל מבעליו הספציפיים – נדרש למרתף.

"קביעה כאמור מושתתת על ראייה קצרת טווח וצרת אופקים ובהתאם לה ניצול המקרקעין יוכתב על פי צרכי הבעלים הנוכחי ולא על פי יכולת הניצול המקסימאלית של המקרקעין במיקומם ולאור תכליתם להיום ולעתיד".

בנוסף לכך השופטת קיבלה את טענת העותר שלפיה לא יתאפשר להקים את המרתף לאחר הבנייה, כלומר לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לאחור. לאור זאת היא החליטה לבטל את החלטת ועדת הערר, ולהחזיר את הדיו לוועדה המקומית על מנת שתדון בבקשה העותר להיתר שינויים. המשיבות חויבו לשלם לעותר הוצאות בסך 20 אלף שקל.