סכנת חיסול לפרויקטים של פינוי-בינוי

הרשות להתחדשות עירונית פרסמה עמדה שלפיה התמורה בפרויקטים לא צריכה לעלות על 12 מ"ר, למעט בדירות קטנות. זו פגיעה בעיקרון השוויון

עו"ד יגאל מדר | פסקדיןפורסם: 27.02.20 , 23:23

מנוף מנופאי מנופים תאונות עבודה בטיחות נדל

(צילום: shutterstock)

בתחילת פברואר פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את עמדתה בנושא התמורות לדיירים במיזמי פינוי-בינוי. בתמצית, עמדת הרשות היא כי התמורה הראויה לדיירים היא תוספת של 12 מ"ר (כלומר, חדר אחד נוסף) ומרפסת. ביחס לדירות ששטחן קטן מ-52 מ"ר, ההמלצה היא לתוספת של עד 25 מ"ר, או עד גודל מינימלי של 65 מ"ר.

ניתן בהחלט להבין את הטעמים שעומדים בבסיס עמדת הרשות. לא אחת יזמים מתלוננים שהדיירים במתחמים "סוחטים אותם" ומחפשים "לעשות קופה". במקביל, מהנדסי ערים וקובעי מדיניות בתחום התכנון מתרעמים על כך שבמיזמים של פינוי בינוי הדיירים מקבלים "תמורות מטורפות", ומכיוון שהפרויקט חייב להיות רווחי ליזם, מי שמשלם את המחיר הוא קו הרקיע העירוני שהולך ומתמלא ברבי קומות.

מצד שני, כעורכי דין העוסקים בפרקטיקה של מיזמי פינוי-בינוי אנו יכולים להעיד שככלל, הבעלים של הדירות אינם "סחטנים" ואינם "חמדנים". מדובר באנשים שיש להם נכס והם מבקשים לשמור על זכותם הקניינית, ובעיקר הם לא רוצים להרגיש שהם יצאו פראיירים ושיש בעלים אחרים שמקבלים יותר מהם.

כאשר אותם בעלי דירות מתבקשים להיכנס להרפתקה של כמה שנים, שבה ייאלצו לעבור דירה פעמיים (אלא אם כן מדובר במיזם בינוי-פינוי, אז יעברו רק פעם אחת), ולהתמודד עם סיכונים לא מבוטלים, הם שואלים את עצמם, ובצדק, אם כל זה כדאי בשביל 12 מ"ר ומרפסת.

היעדר הרמוניה חקיקתית ופגיעה בתחרות

במציאות זו, עמדת הרשות בעייתית מאוד. ראשית, אמנם נכון להיום התוכנית הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, עתידה לפוג במאי 2022. ואולם, התוכנית עדיין קיימת ובמסגרתה התמורה שמקבלים בעלי הדירות היא עד 25 מ"ר תוספת שטח (כולל ממ"ד), בנוסף למרפסת. מטעמים של הרמוניה חקיקתית ראוי היה, אם כבר, להשוות את התנאים שיקבלו דיירים בפינוי בינוי לאותם 25 מ"ר ולא להגביל את זה ל 12 מ"ר.

שנית, בחוק מיסוי מקרקעין משורטטים גבולות של התמורות לבעלים. אז נכון שהגבולות מתייחסים לנקודת המבט של הפטורים ממס על העסקה, אולם הם בהחלט גם הכתיבו בשוק את הגבולות של התמורות שדיירים יוכלו לקבל – עד לתקרת הפטור ממס. בתמצית, הדירה ב"מצב נכנס" זוכה להגדיל עצמה בחצי, כך שהדירה ב"מצב יוצא" תהיה 150% ממנה (בכפוף למגבלות אחרות הקבועות בחוק).

שלישית, עמדת הרשות להתחדשות עירונית מתערבת התערבות בוטה בשוק החופשי ותביא לפגיעה בתחרות. המצב כיום הוא שהשוק נותן כוח לדיירים להתמקח על התמורות שהם יקבלו, והדבר מאפשר לשחקנים שונים להשתתף בתחרות. ברגע שיהיה קו גבול - בוודאי כה נמוך - הרי ששחקנים קטנים או חדשים מייד יפלטו החוצה כי רק חברות גדולות ובעלות ניסיון ייבחרו לבצע פרויקטים.

פגיעה בזכות הקניין ובזכות השוויון

מעל הכל, הרשות להתחדשות עירונית פוגעת בזכות הקניין ובעקרון השוויון – שתי זכויות חוקתיות בסיסיות. המנגנון של הרשות להתחדשות עירונית שלפיו דווקא דירות קטנות יקבלו תמורות גדולות לעומת דירות גדולות פוגעת בזכויות חשובות אלה. כך למשל, דייר שבתחילת הפרויקט היה עם דירה של 30 מ"ר יצא ממנו, לפי עמדת הרשות, עם דירה של 64 מ"ר הגדולה ביותר מ-200% מדירתו המקורית. לעומתו, דייר אחר שגודל דירתו 120 מ"ר יצא עם דירה של 132 מ"ר בלבד, אף שהוא הכניס ל"קופת הפרויקט" שטח וזכויות גדולים פי ארבעה.

במצב זה עמדת הרשות תהווה חסם לפרויקטים של פינוי בינוי ותגרום להתנגדות דווקא של בעלי הדירות הגדולות יותר, שלהם חלק גדול יותר ברכוש המשותף ותמיכתם חשובה ביותר ליציאה לפועל של פרויקטים מסוג זה.

נוסיף ונציין על סמך היכרות עם השטח, כי מצב שבו התמורה היא לא יחסית לגודל הדירה (כמו בתמ"א 38 שם ניתן לתת תוספת עד 25 מ"ר גם לדירות קטנות וגם לדירות גדולות) יוצר התרעמות מצד דיירים. ראוי שהתוספת תהיה יחסית ושוויונית.

לכן, לדעתי, עמדת הרשות להתחדשות עירונית, במתכונתה הנוכחית, תביא לחיסול פרויקטים של פינוי-בינוי.

הפתרון: תמורה אחידה של 150%

הגבלת התמורות לבעלי הדירות אינה יכולה להיעשות אגב פגיעה בזכות הקניין ועקרון השוויון. שינוי מעין זה צריך להיעשות בהרמוניה עם החוקים הקיימים כיום בתחום והפרקטיקה הנוהגת.

התמורה הראויה לדיירים צריכה להיות לפי מפתח של 150% משטח הדירה בתחילת הפרויקט, ללא הגבלת שטח הדירה החדשה שתיבנה. מדיניות זו תתרום לאטרקטיביות הפרויקט ביחס לדירות קטנות וגדולות כאחד ומאידך כן תיצור הגבלה מסוימת שתמנע דרישות מוגזמות ותשמור על קו הרקיע. בכך עקרון השוויון יישמר ובכך גם לא תהיה פגיעה מיותרת בזכות לקניין.

לאחרונה פורסם שבכירים במשרד המשפטים הביעו התנגדות לעמדת הרשות להתחדשות עירונית, בין היתר מתוך הבנה שהתמורות צריכות להיקבע במשא ומתן חופשי בין היזם לבין בעלי הדירות. יש לקוות שההתנגדות תביא לשינוי עמדת הרשות בהקדם.